나이스옥션 법원경매 대구 2025타경9729 [1] 대구광역시 중구 남일동 29-3 동성로하우스디어반 16층1610호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 건흥감정 · 평가일 2025.11.17

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 대구광역시 중구 동성로 소재 '중앙네거리' 남서측 인근에 위치하는 '동성로 하우스 디어반' 제16층 제1610호 구분건물로서, 부근일대는 각종 근린생활시설 및 업무시설 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량의 출입 가능하며, 인근에 지하철1호선(중앙로역) 및 버스승강장 등이 있어 제반교통사정은 보통시됨.

건물의 구조

일련번호(가) 철근콘크리트구조, 철골철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하5층~지상27층 중 제16층 제1610호 구분건물로서, -외벽: 복합판넬 및 석재치장 등 마감, -내벽: 벅지 및 타일 등 마감, -바닥: 바닥내장재 등 마감, -창호: 샷시창호임.

이용상태

업무시설(오피스텔)로 이용중임.

설비내역

위생 및 급·배수설비, 화재탐지설비, 승강기설비, 옥내소화전설비, 스프링쿨러, 도시가스보일 러에 의한 개별난방설비 등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 2필 일단의 부정형 토지로서 인접지와 대체로 등고평탄하며, 오피스텔 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 북측으로 폭 약 30미터 내외, 서측으로 폭 약 7미터 내외의 포장도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호(1),(2): 중심상업지역, 방화지구, 시가지경관지구(중심), 대로2류(폭 30m~35m)(2021-09 -10)(접합), 역사문화환경보존지역<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률> , <추가기재>가축사육제한구역.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계: 미상임. 2)기 타: 없음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

사건번호: 대구지방법원 2025타경9729 (1)

소재지: 대구광역시 중구 남일동 29-3 동성로하우스디어반 16층 1610호

용도: 오피스텔

감정가: 160,000,000원

토지면적: 3.32㎡ (약 1.00평)

건물면적: 25.11㎡ (약 7.59평)

매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

1.2. 건축물 정보

건물명: 동성로 하우스디어반

사용승인일: 2021년 11월 22일

구조: 철근콘크리트구조, 철골철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕

층수: 지하 5층 ~ 지상 27층 중 16층 1610호

주요용도: 업무시설 (오피스텔), 근린생활시설

1.3. 토지이용계획 및 제한상태

지역지구: 중심상업지역, 방화지구, 시가지경관지구(중심), 대로2류(폭 30m~35m), 역사문화환경보존지역

기타: 가축사육제한구역

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변환경

본건은 대구광역시 중구 동성로 소재 '중앙네거리' 남서측 인근에 위치한 '동성로 하우스디어반' 16층 1610호 구분건물입니다.

주변 지역은 다양한 근린생활시설 및 업무시설이 밀집해 있는 대구의 핵심 상업지구입니다.

2.2. 교통상황

차량의 접근이 용이하며, 지하철 1호선 중앙로역 및 다수의 버스 승강장이 인근에 있어 대중교통 이용이 매우 편리한 지역입니다.

3. 권리분석

3.1. 현황

본 물건에는 대항력 있는 임차인이 존재하며, 선순위 임차권이 설정되어 있습니다.

3.2. 임차인 현황

임차인: 주택도시보증공사(이정애)

보증금: 140,000,000원

차임: 0원

전입일자/사업일자: 2023년 1월 3일

확정일자: 2023년 1월 3일

배당신고일자: 2025년 2월 17일

대항력: 있음

3.3. 등기부 요약

을구 1번: 주택임차권 (권리자: 이정애, 금액: 140,000,000원, 말소: 인수, 비고: 전입일자 2023.1.3., 확정일자 2023.1.3.)

본 임차권은 말소기준권리(갑3)보다 선순위에 해당하며, 매각으로 인해 소멸되지 않고 매수인이 인수해야 합니다.

3.4. 권리분석 종합

집합건물 등기부 상 을구 1번의 주택임차권은 매수인이 인수하는 권리입니다. 이는 배당에서 전액 변제되지 않을 경우, 잔여 보증금을 매수인이 부담해야 함을 의미합니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본건이 위치한 동성로는 대구광역시의 대표적인 도심 상업 중심지로, 젊은층과 직장인 등 유동인구가 매우 많습니다.

다양한 쇼핑몰, 금융기관, 병원, 음식점, 영화관 등 생활 편의시설과 문화시설이 집객되어 있어 상업 활동이 매우 활발한 지역입니다.

4.2. 건물 가치

동성로 하우스디어반은 2021년에 신축된 비교적 신축 오피스텔로, 현대적인 설비와 디자인을 갖추고 있습니다.

건물 내에는 업무시설(오피스텔) 및 근린생활시설이 혼합되어 있어 다목적 활용이 가능합니다.

5. 생활정보

5.1. 주거 편의성

주변에 대형마트, 백화점, 영화관, 병원 등 각종 편의시설이 잘 갖추어져 있어 생활이 편리합니다.

다양한 외식 및 쇼핑 장소가 밀집해 있어 문화생활을 즐기기에도 좋습니다.

5.2. 업무 편의성

중심상업지역에 위치하여 업무시설로서의 가치가 높으며, 주변의 다양한 기업 및 상업시설과의 접근성이 뛰어납니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 임차인 인수 부담

가장 큰 리스크는 대항력 있는 선순위 임차인의 보증금 140,000,000원입니다. 이 금액이 배당을 통해 전액 변제되지 않을 경우, 매수인이 인수해야 하므로 총 투자 비용이 크게 증가할 수 있습니다.

6.2. 감정가 대비 시세

최근 매매 사례를 분석한 결과, 본건의 전용면적(25.11㎡) 대비 감정가(160,000,000원)가 시세보다 다소 높게 책정되었을 가능성이 있습니다. 특히 35.80㎡ 면적의 오피스텔이 2026년 4월 120,000,000원에 거래된 점을 고려하면, 선순위 임차 보증금(140,000,000원)을 포함할 경우 총 부담액이 시장 가치를 초과할 위험이 있습니다.

6.3. 혐오시설

본건 주변 지역에 대한 조사 결과, 직접적인 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다. 그러나 실제 현장 방문 시 주변 환경에 대한 추가적인 확인이 필요할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 대구의 중심 상권인 동성로에 위치한 신축 오피스텔로 입지적 장점은 명확합니다. 하지만 대항력 있는 선순위 임차인의 보증금 140,000,000원을 매수인이 인수해야 하는 점이 가장 큰 부담으로 작용합니다. 이 인수 금액이 건물의 실제 시장 가치를 초과할 가능성이 높아, 신중한 접근이 요구됩니다.

8. 투자 포인트

* 최고의 입지: 대구 동성로의 핵심 상업지역에 위치하여 유동인구가 풍부하고 상업적 가치가 높음.

* 신축 건물: 2021년 준공된 비교적 신축 건물로 관리 상태 및 내부 시설이 양호할 것으로 예상됨.

* 뛰어난 교통: 지하철 중앙로역 및 버스 노선 이용이 편리하여 접근성이 우수함.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 160,000,000원이나, 매수인이 인수해야 할 임차보증금 140,000,000원을 고려하면 실질적인 투자 비용은 입찰가에 140,000,000원이 추가됩니다.

최근 유사 면적의 오피스텔 매매가를 고려할 때, 본건의 시장 가치는 감정가보다 낮을 가능성이 있으며, 총 인수 비용이 시장 가치를 초과할 위험이 매우 높습니다.

이에 따라, 투자 손실 위험을 최소화하기 위한 보수적인 입찰가 산정이 필요합니다.

예상 입찰가는 30,000,000원 ~ 40,000,000원 범위에서 신중하게 결정하는 것을 권고합니다.

본 입찰가는 임차인의 보증금 인수 부담을 고려한 것으로, 실제 투자 시 총 부담액(입찰가 + 140,000,000원)이 해당 부동산의 실질 가치와 비교하여 수익성을 면밀히 검토해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.