나이스옥션 법원경매 제주 2025타경1895 [1] 제주특별자치도 제주시 내도동 307-1 리버스힐 제비동 제1층 제101호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 해밀 · 평가일 2025.12.22

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 제주특별자치도 제주시 외도동 소재 ‘외도초등학교’ 남동측 근거에 위치하며. 주위는 단독주택 및 공동주택, 근린생활시설, 창고 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건까지 제반차량 접근이 가능하여 제반교통사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 경사슬래브 위 기와지붕 지하1층/지상4층 (사용승인일 : 2018.02.01.) 내 비동 제1층 제101호 로서 외벽 : 치장벽돌 및 드라이비트. 석재타일 등 , 창호 : 시스템창호 등

이용상태

공동주택(다세대주택)로 이용중임.

설비내역

기본위생설비, 급배수설비, 냉난방설비, 승강기설비, 화재탐비설비, 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

일단의 평지인 부정형의 토지로서, 공동주택(다세대주택)건부지로 이용중 임.

인접 도로상태등

북동측으로 노폭 약 8m 내외의 아스콘포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

자연녹지지역 , 자연취락지구 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 제3종 구역(다 지구)<공항소음 방지 및 소음대책지역 지원에 관한 법률>, 장애물제한표면구역<공항시설법>, 공장설립제한지역<수도법>, 건축계획심의대상구역(건축계획심의대상구역)(저촉)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 하수처리구역<하수도법>

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-임대관계: 미상임. -기타:본건은 현장조사시 이해관계인 부재로 인하여 내부확인이 곤란하여 동 건물내 유사건물, 해당관련 공부, 탐문사항 및 외부관찰에 의한 통상적인 상태를 상정하여 평가하였으니, 이용상황 및 관리상태 등에 대한 재확인 요망함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

사건번호: 제주지방법원 2025타경1895 (1)

소재지: 제주특별자치도 제주시 내도동 307-1, 리버스힐 제비동 제1층 제101호

건물명: 리버스힐

구분: 다세대주택

건축년도: 2018년 2월 1일 사용승인

감정가: 255,000,000원 (2억 5천 5백만원)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 김OO

특이사항: 공동담보

1.2. 면적 정보

토지면적: 91.87㎡ (약 27.78평)

건물면적: 69.22㎡ (약 20.94평) (전유부분)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

2. 입지조건

2.1. 주위환경 및 교통

본건은 제주특별자치도 제주시 외도동 소재 ‘외도초등학교’ 남동측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택 및 공동주택, 근린생활시설, 창고 등이 혼재하는 지역임. 제반 차량 접근이 가능하여 교통사정은 보통임.

2.2. 토지 및 도로

일단의 평지인 부정형의 토지로서, 공동주택(다세대주택) 건부지로 이용 중임. 북동측으로 노폭 약 8m 내외의 아스콘 포장도로에 접함.

2.3. 토지이용계획 및 제한상태

자연녹지지역, 자연취락지구, 가축사육제한구역, 제3종 공항소음 방지 및 소음대책지역, 장애물 제한표면구역, 공장설립제한지역, 건축계획심의대상구역, 하수처리구역 등에 해당됨.

3. 권리분석

3.1. 인수되는 권리

매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 파악됨. (지상권 없음)

3.2. 등기부 현황 (말소 기준 권리: 을3, 2019.10.11, 근저당권)

* 근저당권 (제주시수산업협동조합): 156,000,000원 (말소)

* 근저당권 (김우사): 162,000,000원 (말소)

* 가압류 (주식회사태아가설산업): 54,000,000원 (말소)

* 임의경매 (김우사): 160,033,424원 (말소)

* 압류 (제주특별자치도): (말소)

등기부채권 총액: 372,000,000원

3.3. 임차인 현황

* 임차인: 송

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022-11-18

* 대항력: 없음

* 임차인: 최

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2025-07-31

* 대항력: 없음

3.4. 인수 보증금 합계

0원. 임차인으로부터 인수해야 할 보증금은 없는 것으로 판단됨.

4. 상권분석

4.1. 주변 시세

본건(리버스힐, 2018년식, 69.22㎡)의 감정가는 25,500만원임.

최근 유사 면적(약 68-69㎡)의 실거래 사례는 다음과 같음.

* 아리움빌 (2017년식, 68.998㎡): 2026년 5월 매매가 22,500만원

* 하이어스8차 (2019년식, 68.87㎡): 2026년 5월 매매가 27,940만원

4.2. 시세 분석

본건의 감정가 25,500만원은 유사한 면적 및 연식의 실거래 시세 범위 내에 있으며, 특히 2017년식 아리움빌(22,500만원)보다 높고 2019년식 하이어스8차(27,940만원)보다는 낮은 수준으로, 합리적인 가격으로 평가된 것으로 판단됨. (자료:)

5. 생활정보

5.1. 주거 편의

외도초등학교가 인근에 위치하며, 주변에 근린생활시설이 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능함. (자료:)

5.2. 건축물 정보

철근콘크리트구조 경사슬래브 위 기와지붕 건물의 지하 1층/지상 4층 중 제1층 제101호임. 2018년 2월 1일 사용승인된 건물로 비교적 신축에 해당함. 외벽은 치장벽돌, 드라이비트, 석재타일 등으로 마감되었으며, 창호는 시스템창호임.

5.3. 설비 내역

기본적인 위생, 급배수, 냉난방, 승강기, 화재탐지 설비 등이 갖추어져 있음.

6. 잠재적 리스크

6.1. 내부 상태 미확인

감정평가 당시 이해관계인 부재로 인해 내부 확인이 곤란하여, 유사 건물 및 관련 공부, 외부 관찰에 기반하여 평가되었음. 실제 내부 상태, 관리 상태, 하자 여부 등에 대한 철저한 현장 재확인이 반드시 필요함.

6.2. 토지이용계획상 제한

자연녹지지역, 자연취락지구, 공장설립제한지역, 건축계획심의대상구역 등 관련 법규에 따른 이용 제한 사항이 존재함. 향후 재건축, 증축, 용도 변경 등 계획 시 해당 법규 확인이 필수적임.

6.3. 혐오시설 인접 여부

주변 지역에 대한 일반적인 검색 결과, 특정 혐오시설이 본건과 직접적으로 인접해 있다는 정보는 확인되지 않았음. (자료:) 다만, 실제 현장 방문 시 주변 환경에 대한 면밀한 조사를 권장함.

6.4. 공동담보 특이사항

본건은 공동담보로 경매가 진행되었으며, 이는 동일 채무에 대해 여러 부동산이 담보로 제공되었음을 의미함. 본 건의 권리 분석상 인수 부담은 없는 것으로 파악되었으나, 추가적인 채무 관계 확인은 필요할 수 있음.

7. 종합 의견

본건은 제주 제주시 내도동에 위치한 2018년식 다세대주택으로, 외도초등학교 인근의 주거지역에 자리하여 생활 인프라 접근성이 양호한 편임.

모든 등기상 권리가 말소 기준 권리 하에 소멸되어 권리 관계가 명확하며, 임차인으로부터 인수할 보증금이 없다는 점은 투자 시 안정성을 더함.

다만, 감정평가 당시 내부 확인이 제한되었던 점은 주요 리스크 요인이므로, 입찰 전 반드시 현장 방문을 통해 내부 상태 및 실제 이용 상황을 면밀히 확인해야 함. 토지이용계획상 일부 제한이 존재하므로 향후 활용 계획 시 이를 고려해야 함.

8. 투자 포인트

* 비교적 신축 건물 (2018년 준공)

* 제주 지역의 안정적인 부동산 수요

* 명확한 권리 관계 (모든 권리 소멸)

* 인수할 임차보증금 없음

* 외도동 지역의 주거 환경 및 교육 접근성

9. 예상 입찰가

감정가: 25,500만원

최근 유사 면적(68.998~68.87㎡) 실거래가: 22,500만원 ~ 27,940만원

본건의 감정가는 25,500만원으로, 유사 면적의 최근 실거래가 범위 내에 위치합니다. 내부 상태 미확인, 임대 관계 미확인 등 잠재적 리스크 요소를 고려하여, 감정가 수준 또는 약간 상회하는 범위에서 입찰가를 결정하는 것이 합리적일 것으로 판단됩니다.

예상 입찰가 범위: 25,500만원 ~ 26,500만원

상기 예상 입찰가는 현재 제공된 정보를 바탕으로 추정한 것이며, 실제 현장 조사 결과, 시장 상황 변화, 입찰 경쟁률 등에 따라 변동될 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.