나이스옥션 법원경매 청주 2025타경52014 [1] 충청북도 청주시 상당구 수동 81-9 2층201호 연립주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청북도 청주시 상당구 수동 소재 ‘대성여자상업고등학교’ 북동측 인근에 위치하는 집합건물(제2층 제201호)로서 주위는 공동주택, 단독주택 및 근린생활시설 등이 혼재하는 청주시내 주거지역으로 주변환경은 보통시 됩니다

교통상황

본건까지 차량의 출입이 가능하며 인근에 버스정류장이 소재하여 제반 교통상황은 무난한 편입니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지1층, 지상 4층 건물 내의 제2층 제201호로서, (사용승인일:2016.04.19) 외벽 : 치장벽돌쌓기마감 등 내벽 : 벽지도배마감 및 일부 타일붙임마감 등 창호 : 샷시창호 등

이용상태

공동주택(연립주택)으로 이용중 입니다.

설비내역

난방설비, 위생 및 급배수설비, 승강기, 소방설비, 주차장 등이 구비되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

부정형의 평탄화된 완경사지로 공동주택 건부지로 이용중입니다.

인접 도로상태등

본건 북서측 및 동측으로 노폭 약 6m 내외의 포장도로가 소재합니다.

토지이용계획 및 제한상태

81-9번지 : 도시지역, 제1종일반주거지역, 고도지구(해발87m이하{단 주거지역내 해발79m이상 지역은 2층이하(8m이하)}), 주거용지(근생시설관리권역, 건폐율60%이하, 용적률200%이하, 높이 4층이하, 건축한계선 일반도로변1M), 지구단위계획구역(2021-06-25)(수암골 지구단위계획구역), 지구단위계획구역(수암골), 소로2류(폭 8m~10m)(보행자우선도로)(접합), 가축사육제한구역(가축사육전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(우암초등학교, 청주교육지원청 체육건강과(043-299-3191~3196))<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(청주대학교,청주교육지원청체육건강과(043-299-3191~3196))<교육환경 보호에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역(청주시청 문화예술과(201-2023, 201-2025))<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>, 건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로(도로일부포함) 중점경관관리구역(연락처: 청주시청 건축디자인과 043-201-2552).

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

본건 소재 집합건물은 별도의 공부상 명칭은 없으나, 외부에 표시된 명칭은 "수암골올레하우스"이니 경매 진행 및 입찰시 참고하시기 바랍니다.

물건 비고

공부상 명칭은 없으나, 외부에 표시된 명칭은 '수암골올레하우스'임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 청주지방법원 2025타경52014 (1)

* 소재지: 충청북도 청주시 상당구 수동 81-9, 2층 201호

* 건물명칭: 공부상 명칭은 없으나, 외부 표기 명칭은 '수암골올레하우스'

* 용도: 연립주택

* 감정가: 13,600만원

* 토지면적: 45.81㎡ (약 13.85평)

* 건물면적: 56.22㎡ (약 16.99평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 동청주신용협동조합

* 특이사항: 없음

* 주의사항: 공부상 명칭과 외부 표기 명칭이 상이함.

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건은 충청북도 청주시 상당구 수동 소재 ‘대성여자상업고등학교’ 북동측 인근에 위치하며, 주변은 공동주택, 단독주택 및 근린생활시설 등이 혼재하는 청주시내 주거지역으로 일반적인 수준임.

* 교통상황: 본건까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편임.

* 도로상태: 본건 북서측 및 동측으로 노폭 약 6m 내외의 포장도로와 접해 있음.

* 토지이용계획 및 제한상태:

* 도시지역, 제1종일반주거지역, 고도지구(해발87m 이하, 주거지역내 해발79m 이상 지역은 2층 이하(8m 이하)), 주거용지 (근생시설, 관리권역, 건폐율 60% 이하, 용적률 200% 이하, 높이 4층 이하, 건축한계선 일반도로변 1M)

* 지구단위계획구역(수암골 지구단위계획구역)

* 소로2류(폭 8m~10m)(보행자 우선도로)(접합)

* 가축사육제한구역(가축사육전부제한구역)

* 상대보호구역(우암초등학교, 청주대학교)

* 역사문화환경보존지역

* 중점경관관리구역

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 2016년 4월 28일 접수된 케이씨유엔피엘대부주식회사 근저당권 (을1)

* 매각으로 인한 소멸 권리:

* 케이씨유엔피엘대부주식회사 근저당권 (을1)

* 동청주세무서장 압류 (갑7)

* 청주시 압류 (갑8)

* 신용보증기금 가압류 (갑9)

* 동청주신용협동조합 임의경매 (갑10, 본건)

* 청주시 압류 (갑11)

* 국민건강보험공단 압류 (갑12, 갑13)

* 인수되는 권리: 없음

* 인수 보증금 합계: 0원

* 임차인 현황:

* 임차인: 김

* 보증금: 1,000만원

* 차임: 45만원

* 전입일자: 2018-04-30

* 대항력: 없음

* 비고: 본 임차인은 전입일자(2018-04-30)가 말소기준권리(2016-04-28)보다 늦으므로 대항력이 없습니다. 따라서 경매 낙찰 시 명도 대상이 될 수 있습니다.

* 등기부채권 총액: 25,472.5만원 (이는 현재까지 파악된 채무 총액이며, 낙찰로 인해 대부분 소멸될 예정입니다.)

1.3. 상권분석

* 본건 소재 '수암골올레하우스' (2016년 준공)와 인접한 유사 건물들의 최근 매매 사례는 다음과 같습니다.

* 2025년 11월 20일 거래된 덕흥빌라 (1991년 준공, 60.17㎡): 7,200만원 (약 119.6만원/㎡)

* 2026년 4월 9일 거래된 유연빌라 (1991년 준공, 43.98㎡): 5,200만원 (약 118.2만원/㎡)

* 2026년 5월 27일 거래된 본건과 동일한 '수암골올레하우스' (2016년 준공, 38.19㎡): 7,000만원 (약 183.2만원/㎡)

* 최근 거래 사례를 볼 때, 본건과 같은 준공 연도(2016년)의 '수암골올레하우스' 단지 내 유사 평형대의 거래가는 약 183만원/㎡의 시세가 형성되어 있음을 확인할 수 있습니다.

* 본건은 건물 면적 56.22㎡ (약 16.99평)이므로, 이를 적용 시 약 10,300만원 (56.22㎡ * 183.2만원/㎡) 수준의 시세가 예상됩니다.

* 감정가(13,600만원)는 이러한 최근 실거래가 대비 다소 높게 책정된 것으로 판단됩니다.

1.4. 생활정보

* 교육시설: 대성여자상업고등학교, 우암초등학교, 청주대학교 등 교육시설이 인근에 위치하고 있습니다.

* 편의시설: 청주시내 주거지역에 속하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

* 주변환경: 공동주택과 근린생활시설이 혼재된 지역으로, 주거 환경은 무난한 편입니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 건축물 공부상 명칭 부재: 외부 표기 명칭('수암골올레하우스')과 상이하여 혼란이 있을 수 있습니다.

* 토지 이용 제한: 고도지구, 중점경관관리구역 등으로 묶여 있어 향후 건물 증축 또는 개축 시 규제를 받을 가능성이 있습니다.

* 혐오시설: 제공된 정보 내에서는 인근에 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다.

1.6. 종합 의견

* 본 물건은 2016년에 신축된 연립주택으로, 주변의 비교적 오래된 건물들에 비해 신축성이 뛰어나다는 장점이 있습니다.

* 권리 관계가 비교적 명확하며, 말소기준권리 이하 모든 권리는 매각으로 소멸될 예정이므로 낙찰 후 인수하는 부담은 없습니다.

* 다만, 감정가 대비 최근 실거래가(동일 단지 내 유사 건물)가 낮은 수준으로 형성되어 있어, 감정가보다는 시장 시세에 기반한 입찰 전략이 필요합니다.

* 토지 이용에 대한 각종 제한 사항을 충분히 인지하고 접근해야 합니다.

1.7. 투자 포인트

* 신축 건물(2016년식)로 연식에 따른 감가상각이 적어 향후 가치 유지 및 상승 잠재력이 있습니다.

* 입지 조건 및 주변 시세 대비 합리적인 가격으로 취득할 경우 시세차익을 기대할 수 있습니다.

* 명확한 권리관계로 안전한 투자가 가능합니다.

1.8. 예상 입찰가

* 본건의 감정가는 13,600만원입니다.

* 최근 동일 단지 내 유사 건물(2016년 준공, 38.19㎡)의 실거래가가 7,000만원임을 고려할 때, 본건(56.22㎡)의 시장 예상 가치는 약 10,300만원 수준으로 산정됩니다.

* 감정가와 실거래가 간의 차이를 감안하여, 보수적인 관점에서 다음과 같은 입찰가를 제안합니다.

* 본건의 예상 입찰가는 10,000만원에서 12,000만원 사이를 고려해 볼 수 있습니다.

* 전략적으로는 11,500만원 을 예상 입찰가로 제안합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.