나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경13103 [1] 서울특별시 영등포구 양평동4가 204 204파크 애비뉴 제2층 제202호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 통일 · 평가일 2025.11.27

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 영등포구 양평동4가 소재 '당산초등학교' 남서측 인근에 위치하며, 주위는 공동주택, 근린생활시설, 학교 등이 소재하는 지역으로 제반 주위 환경은 보통입니다.

교통상황

본건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 지하철역(9호선 '선유도역')이 소재하는 등 교통상황은 보통입니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상7층 건물 내 제2층 제202호로서, (사용승인일 : 2015.01.22) 외벽 : 석재 붙임 마감 등, 창호 : 하이새시 창호 등입니다.

이용상태

공부상 '사무소'로 이용중입니다.

설비내역

기본적인 위생설비 및 급배수설비, 도시가스보일러에 의한 난방설비, 승강기설비 등을 갖추고 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 대비 등고평탄한 세장형 토지로서 다세대주택, 근린생활시설 건부지로 이용중입니다.

인접 도로상태등

본건 남서측으로 노폭 약 5m 내외의 포장도로와 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 준공업지역, 지구단위계획구역, 가축사육제한구역((예외 : 애완 및 방범용 가축)지역경제과 문의)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역(건축과문의)<건축법>, 교육환경보호구역(세부사항 : 남부교육청에 반드시 확인 요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2021-02-22)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발165m(지반+건축+옥탑 등),육군 수도방위사령부(02-524-3146)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역(세부사항 : 서울시청 도시계획과 문의)<수도권정비계획법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역(맑은환경과 문의)<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>, 중점경관관리구역(한강변),토지거래계약에관한허가구역((대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.) ),토지거래계약에관한허가구역(2025-10-15)(지정기간:2025.10.20~2026.12.31.허가대상 용도:아파트(건축법 시행령 별표1))

공부와의 차이

해당없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 서울특별시 영등포구 양평동4가 204, 204파크 애비뉴 제2층 제202호에 소재한 근린상가입니다.

사건번호는 서울남부지방법원 2025타경13103 (1)이며, 부동산 강제경매로 진행됩니다.

감정평가액은 198,000,000원입니다.

토지 면적은 11.20㎡ (약 3.39평)이며, 건물 면적은 28.54㎡ (약 8.63평)입니다.

본 물건은 토지와 건물을 일괄 매각합니다.

건축물은 철근콘크리트구조이며, 2015년 1월 22일에 사용승인되었습니다.

해당 호실은 건물 내 제2층 제202호입니다.

채권자는 (OOOOOOOOO 입니다.

1.1. 입지조건

본 물건은 서울특별시 영등포구 양평동4가에 위치하며, 주변에는 공동주택, 근린생활시설, 학교 등이 소재하여 주위 환경은 보통입니다.

또한, '당산초등학교' 남서측 인근에 자리하고 있습니다.

교통 상황은 차량 진출입이 용이하며, 인근에 노선버스정류장과 지하철 9호선 '선유도역'이 소재하여 교통 여건은 보통입니다.

건물 서측으로는 노폭 약 5m 내외의 포장도로와 접해 있습니다.

1.2. 권리분석

본건의 말소기준권리는 2025년 11월 11일 접수된 주식회사디지틀조선일보의 강제경매 (갑14)입니다.

이 외 등기부채권 총액은 220,000,000원입니다.

등기부 요약 상, 2021년 6월 4일 접수된 주식회사디지틀조선일보의 전세권 설정 (을3) 220,000,000원 건은 '인수'되는 권리입니다.

임차인 현황 상 주식회사디지틀조선일보가 보증금 220,000,000원에 차임 0원으로 등록되어 있으나, 대항력은 없습니다.

인수 보증금 합계는 0원입니다.

다만, 등기부상 '전세권설정: 인수'로 명시된 220,000,000원의 전세권은 매수인이 인수해야 할 부담이므로 주의가 필요합니다.

1.3. 상권분석

본 물건이 속한 건물은 다세대주택과 근린생활시설 복합 용도로 사용승인되었습니다.

현황 공부상 '사무소' 용도로 이용 중입니다.

주변 지역은 공동주택, 근린생활시설, 학교 등이 혼재된 지역으로, 지하철 9호선 선유도역을 이용하는 유동인구와 배후 주거단지의 수요를 기대할 수 있는 지역입니다.

1.4. 생활정보

* 교통: 지하철 9호선 선유도역이 도보 접근 가능한 거리에 위치하며, 다수의 버스 노선이 운행되는 지역입니다.

* 주변 시설: 당산초등학교가 인근에 있으며, 상업시설 및 주거시설이 혼재되어 있어 생활 편의성은 보통 수준입니다.

* 혐오시설: 제공된 정보와 일반적인 검색 결과 상, 인근에 뚜렷한 혐오시설은 확인되지 않았습니다. 다만, 세부적인 현장 조사를 통해 추가 확인이 필요합니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 인수되는 전세권: 220,000,000원의 전세권이 말소되지 않고 매수인이 인수해야 하는 점은 상당한 재정적 부담으로 작용할 수 있습니다. 이는 시세 대비 낮은 금액으로 낙찰받지 못할 경우, 사실상의 손실로 이어질 수 있습니다.

* 토지이용계획 및 제한사항:

* 도시지역, 준공업지역, 지구단위계획구역에 속합니다.

* 가축사육제한구역, 가로구역별 최고높이 제한지역, 교육환경보호구역(상대보호구역 포함), 대공방어협조구역, 과밀억제권역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역, 중점경관관리구역에 해당합니다.

* 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있어, 향후 매매 시 외국인 등 특정 대상자나 용도에 따라 허가를 받아야 할 수 있습니다 (지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.).

* 공부와의 차이: 해당 없음으로 기재되어 있으나, 실제 이용 상태와 공부상 내용이 일치하는지 현장 확인이 필요합니다.

* 임대 관계: 임대관계는 미상으로, 실제 점유자가 있을 경우 명도 협상에 추가적인 시간과 비용이 소요될 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 지하철역 인근이라는 입지적 장점과 소형 면적의 상가라는 특징을 가지고 있습니다. 그러나 220,000,000원의 전세권이 매수인에게 인수되는 점은 본 물건의 가장 큰 리스크 요인입니다. 이는 감정평가액 198,000,000원을 초과하는 금액으로, 낙찰가 산정에 매우 신중해야 함을 시사합니다. 각종 도시계획상의 제한사항도 향후 자산 가치 상승이나 활용에 제약이 될 수 있습니다.

1.7. 투자 포인트

* 9호선 선유도역 도보 거리 역세권 입지

* 소형 면적 상가로 비교적 적은 투자금으로 접근 가능 (단, 인수 권리 고려 시 예외)

* 양평동 지역의 개발 가능성 및 향후 미래가치 상승 잠재력

1.8. 예상 입찰가

본건의 예상 입찰가 산정 시, 인수되는 전세권 220,000,000원을 반드시 고려해야 합니다. 이는 감정평가액 198,000,000원을 초과하는 금액입니다.

매수인이 입찰가 외에 220,000,000원을 추가로 부담해야 하므로, 감정가 수준 또는 그 이상으로 입찰할 경우 실질적인 투자 손실이 발생할 가능성이 매우 높습니다.

따라서, 본 물건에 대한 입찰은 인수 부담을 고려하여 현재 감정가 대비 현저히 낮은 수준에서 신중하게 검토해야 하며, 최적의 입찰가는 현재 시장 상황, 예상 명도 비용, 그리고 본인이 감수할 수 있는 수익률 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 할 것입니다. 인수되는 전세권의 성격을 고려할 때, 명확한 수익을 기대하기 어려운 상황이므로 투자에 신중을 기할 것을 권고합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.