나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경13244 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 351-42 씨티하우스에이동 제6층 제601호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 하니 · 평가일 2025.11.21

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 「화원중학교」 남측 인근에 위치하며, 인근은 다세대·연립주택 등이 밀집한 주거지대로서 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하며, 남동측 인근에 지하철역(2·5호선: 까치산역) 및 간선ㆍ지선버스정류장 등이 소재하는 등 제반교통여건 보통임.

건물의 구조

본건 철근콘크리트조 철근콘크리트지붕 지상6층건 내 제6층 제601호로서 (사용승인일: 2017.03.03) - 외벽: 벽돌쌓기 마감 등, - 내벽: 벽지도배 및 일부 타일붙임 등, - 창회: 새시창호 등임.

이용상태

다세대주택(방, 욕실, 주방, 거실, 다용도실, 현관 등)으로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급ㆍ배수설비, 도시가스에 의한 개별난방설비, 승강기 등 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

일단지 기준시, 인접도로 대비 등고평탄한 가장형 토지로서, 주상용 건부지 등으로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북서측 및 북동측으로 노폭 약 4m 내외의 포장도로 개설되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역,제2종일반주거지역(7층이하),중요시설물보호지구(공항),가축사육제한구역(지역경제과확인요망)<가축분뇨의관리및이용에관한법률>,수평표면구역(수평표면)<공항시설법>,상대보호구역(2015-03-24)<교육환경보호에관한법률>,대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지및군사시설보호법>,과밀억제권역<수도권정비계획법>,토지거래계약에관한허가구역(대상자:외국인등.용도:단독다가구아파트연립다세대.지정기간:2025.8.26.~2026.8.25.),토지거래계약에관한허가구역(용도:아파트기간:2025.10.20.~2026.12.31)등임.

공부와의 차이

본건 건축물대장상 2017.07.28자 무단증축되어 위반건축물 등재되어 있으며, 해당 부분의 위치 및 면적 등은 후첨 '내부구조도' 참고하기 바람.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

제시외 건물 포함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 내역

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경13244 (1)

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 정OO

1.2. 소재지 및 현황

소재지: 서울특별시 강서구 화곡동 351-42 씨티하우스에이동 제6층 제601호

용도: 다세대주택 (도시형생활주택)

1.3. 면적 및 규모

토지면적: 20.19㎡ (약 6.1평)

토지 지분: 20.19㎡ (약 6.1평)

건물면적: 25.60㎡ (약 7.7평) (전용면적)

건물 지분: 25.6㎡ (약 7.7평)

건물 제시외면적: 19.50㎡ (약 5.9평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.4. 감정가 및 매각 정보

감정가: 234,000,000원

감정평가서 요약 요향표 작성일: 2026년 8월 18일

물건명세서 참고사항: 제시외 건물 포함, 건축물대장상 위반건축물(무단증축) 등재됨

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 「화원중학교」 남측 인근에 위치하며, 주변은 다세대·연립주택 등이 밀집한 주거지대로서 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 상황

본건까지 차량 접근이 가능하며, 남동측 인근에 지하철 2·5호선 까치산역 및 간선·지선 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통 여건은 보통입니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

말소기준권리: 을8, 전세권설정 (정순임, 2017-06-30 접수, 230,000,000원). 해당 권리 및 그 이후에 등기된 권리들은 매각으로 인해 말소될 예정입니다.

3.2. 인수되는 권리

'인수 보증금 합계: 0원'으로 기재되어 있어, 원칙적으로 낙찰자가 임차인의 보증금을 인수할 필요는 없을 것으로 판단됩니다. 그러나 '대항력 있음'으로 기재된 임차인이 존재하므로, 배당 순위 및 배당표 확정 여부에 따라 실제 인수 금액이 발생할 가능성을 배제할 수 없어 이에 대한 면밀한 확인이 필요합니다.

3.3. 임차인 현황

* 임차인: 정

* 보증금: 230,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2020-08-03

* 확정일자: 2020-08-03

* 배당신고일자: 2025-11-21

* 대항력: 있음

* 비고:

3.4. 총체적 권리 분석

등기부등본 상 말소기준권리인 을8 전세권설정(정순임) 및 갑4 임의경매(정순임) 등기 외, 기타 가압류, 전세권설정 등기는 모두 말소될 예정입니다. 총 채권 금액은 1,429,000,000원입니다. 임차인 정순임은 대항력이 있으므로, 배당을 통해 보증금 전액을 회수하지 못할 경우 낙찰자가 잔여 보증금을 인수해야 할 가능성을 배제할 수 없습니다. '인수 보증금 합계: 0원' 기재에도 불구하고, 대항력 유무 및 배당 여부를 철저히 검토해야 합니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 거래 동향

최근 2026년 7월, 인근 지역에서 다세대 주택 매매 사례가 있었습니다.

* 2026년 7월 21일: 화곡동 366-36 (더원), 19.98㎡ (약 6.0평), 4층, 216,000,000원 (중개거래)

* 2026년 7월 16일: 화곡동 504-114, 37.44㎡ (약 11.3평), 2층, 150,000,000원 (중개거래)

* 2026년 7월 2일: 화곡동 1014-11 (시원그린빌), 37.56㎡ (약 11.4평), 3층, 160,000,000원 (직거래)

4.2. 시세 분석

본건 물건의 전용면적은 25.60㎡ (약 7.7평)입니다.

가장 유사한 면적의 거래 사례인 화곡동 366-36(더원)은 19.98㎡ (약 6.0평)가 216,000,000원에 거래되었으며, 이는 3.3㎡당 약 35,730,000원 수준입니다.

본건의 경우, 2017년 사용승인된 건물로 비교적 신축에 해당하므로, 이 시세를 기준으로 환산하면 25.60㎡ (약 7.7평) 기준 약 276,750,000원의 시세가 예상됩니다.

제공된 다른 거래 사례들은 면적이 더 넓음에도 불구하고 금액대가 낮아, 건물의 상태, 층수, 건축 연도 등 개별 요인에 따른 시세 편차가 존재함을 알 수 있습니다.

본건의 감정가 234,000,000원은 최근 실거래가 대비 약 15% 가량 저렴하게 평가된 것으로 판단됩니다.

5. 생활정보

5.1. 건물 정보

건축물명: 씨티하우스에이동

소재지: 서울특별시 강서구 화곡동 351-42번지 (도로명: 강서로17가길 59)

구조: 철근콘크리트구조

사용승인일: 2017년 3월 3일

총 층수: 6층 (본건은 6층)

세대수: 건축물대장 상 총 16세대

난방방식: 도시가스 개별난방

설비: 위생설비, 급배수설비, 승강기 등 구비

5.2. 편의 시설

주변에 상업시설 및 생활 편의시설이 다수 분포하여 일상생활이 편리할 것으로 예상됩니다.

5.3. 교육 시설

인근에 화원중학교가 위치하여 교육 환경이 양호한 편입니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 위반 건축물

본건 건축물대장상 2017년 7월 28일자로 무단 증축되어 위반건축물로 등재되어 있습니다. 이는 이행강제금 부과, 건축물대장 표기 변경, 향후 철거 등 행정 제재가 따를 수 있으므로, 정확한 위반 내용 및 제재 수준에 대한 확인이 필수적입니다.

6.2. 제시외 건물

건물 면적 외에 19.50㎡ (약 5.9평)의 제시외 건물이 포함되어 매각됩니다. 이 역시 위반건축물에 해당될 가능성이 높으며, 소유 및 철거 등에 대한 법적 검토가 필요합니다.

6.3. 임차인 관련

대항력 있는 임차인 정순임이 존재합니다. '인수 보증금 합계: 0원'으로 기재되어 있으나, 임차인의 보증금 전액이 배당으로 변제되지 않을 경우, 낙찰자가 해당 잔여 보증금을 인수해야 할 법적 책임이 발생할 수 있습니다. 이에 대한 철저한 배당 분석 및 법률 검토가 요구됩니다.

6.4. 기타

토지이용계획상 「중요시설물보호지구(공항)」「수평표면구역(수평표면)」「과밀억제권역」 등에 해당됩니다. 또한, 외국인 등 특정 대상자의 경우 「토지거래계약에 관한 허가구역」으로 지정되어 있어 (지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25. 및 2025.10.20.~2026.12.31), 매수인의 자격 여부에 따라 취득에 제한이 있을 수 있으므로, 관련 법규 확인이 필요합니다. 주변에 특정 혐오시설이 직접적으로 인접해 있다는 정보는 현재까지 확인되지 않았으나, 입찰 전 상세 현장 조사를 통해 최종 확인하는 것이 좋습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 서울 강서구 화곡동에 위치한 다세대주택으로, 2017년 준공된 비교적 신축 건물이며, 교통 및 생활 편의 시설 접근성이 양호한 지역에 있습니다. 감정가 234,000,000원은 최근 실거래가 대비 약 15% 저렴한 수준으로, 투자 가치가 있는 것으로 판단됩니다. 다만, 위반 건축물 등재, 제시외 건물 포함, 대항력 있는 임차인 존재 등은 잠재적 리스크 요인이므로, 이러한 부분을 충분히 인지하고 관련 법규 및 제반 사항을 철저히 확인한 후 신중하게 접근한다면 좋은 기회가 될 수 있습니다.

8. 투자 포인트

* 신축급 다세대 주택으로 실거주 및 임대 수익 모두 고려 가능합니다.

* 서울 강서구라는 입지적 장점을 가지고 있습니다.

* 감정가 대비 낮은 시세로, 향후 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

* 대항력 있는 임차인 관련 리스크를 명확히 해소할 경우, 명도 완료 후 가치 상승이 예상됩니다.

* 위반 건축물 및 제시외 건물 문제를 해결하면 건물 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

감정가: 234,000,000원

최근 유사 면적(19.98㎡) 거래가(216,000,000원)를 바탕으로 환산한 3.3㎡당 시세는 약 35,730,000원이며, 본건 전용면적 25.60㎡ (약 7.7평) 기준 예상 시세는 약 276,750,000원입니다.

잠재적 리스크(위반건축물, 제시외 건물, 대항력 있는 임차인)를 고려하여, 본 물건의 최소 입찰가(감정가의 70%)는 163,800,000원입니다.

종합적인 시세 분석 및 리스크 요인을 감안하여, 보수적인 관점에서의 예상 입찰가 범위는 180,000,000원 ~ 210,000,000원으로 제안하며, 안정적인 접근을 위해 195,000,000원 수준 을 고려하는 것이 합리적입니다.

단, 제시외 건물 철거 비용, 위반 건축물 이행강제금, 명도 비용 등 예상되는 추가 비용을 반드시 고려하여 최종 입찰가를 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.