나이스옥션 법원경매 고양 2025타경64774 [1] 경기도 파주시 야당동 61-1 102동 2층202호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 국토 · 평가일 2025.11.21

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 파주시 야당동 소재 ' 운정4동행정복지센터' 남동측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 연립주택 및 일부 근린생활시설이 소재하는 지역으로서 제반 주위환경은 보통시됩니다.

교통상황

본건까지 차량의 진, 출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장, 근거리에 지하철역(운정역-경의중앙선)이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통시 됩니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 4층 중 제2층 제202호로서(사용승인일: 2017.01.20) 외벽 : 인조석 붙임 등 마감 창호 : 새시창호입니다.

이용상태

공부 및 현황 공동주택(다세대주택)으로 이용중입니다.

설비내역

위생 및 급배수설비, 급탕설비, 승강기설비(기준시점 현재 운행 중단된 상태임), 난방설비 등이 되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

인접 토지 대비 등고 평탄한 사다리형의 토지로서, 다세대주택 건부지로 이용중입니다.

인접 도로상태등

남측으로 폭 약 8미터 내외의 포장도로에 접하여 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역, 성장관리계획구역(2024-01-26)(준주거 Zone), 소로2류(폭 8m~10m)(2025-08-27)(소로2-운정2)(저촉), 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 토지거래계약에관한허가구역(25.8.26~26.8.25 외국인 등의 단독주택, 다가구주택, 아파트, 연립주택, 다세대주택) <추가기재>건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로(도로일부포함).

공부와의 차이

해당사항 없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상입니다.

물건 비고

신청채권자인 주택도시보증공사(양도전 주택임차권자 신수희)가 ‘임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소함에 동의한다.’는 내용의 2026.05.21.자 인수조건변경확약서를 제출함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본사항

사건번호: 고양지원 2025타경64774 (1)

소재지: 경기도 파주시 야당동 61-1 102동 2층202호

용도: 다세대주택

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

감정가: 193,000,000원

1.2. 면적

토지면적: 67.40㎡ (약 20.38평)

건물면적: 56.74㎡ (약 17.17평)

1.3. 건물 개요

건축년도: 2017년 1월 20일 사용승인

구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 4층 중 제2층

준공일: 2017.01.20

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본 건은 경기도 파주시 야당동 소재 '운정4동행정복지센터' 남동측 인근에 위치합니다. 주위는 다세대주택, 연립주택 및 일부 근린생활시설이 소재하는 지역으로서 전반적인 주위 환경은 보통으로 평가됩니다.

2.2. 교통 상황

본 건까지 차량의 진, 출입이 용이하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하고 근거리에는 지하철역(운정역-경의중앙선)이 있어 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

2.3. 도로 상황

건물의 남측으로 폭 약 8미터 내외의 포장도로와 접하고 있어 차량 접근에 문제가 없습니다.

2.4. 토지이용계획

본건 토지는 계획관리지역, 성장관리계획구역(준주거 Zone)으로 지정되어 있으며, 소로2류(폭 8m~10m)에 저촉되고 가축사육제한구역입니다. 또한, 2025년 8월 26일부터 2026년 8월 25일까지 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 경매 개요

본 경매는 채권자 주OOOOOOO의 신청으로 진행되는 부동산 강제경매 사건입니다.

말소기준권리는 2022년 9월 19일 국민건강보험공단이 설정한 압류입니다.

3.2. 임차인 현황

임차인: 신수희

보증금: 193,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2021-05-21

확정일자: 2021-04-26

배당신고일자: 2023-06-20

대항력: 없음

비고: 신청채권자인 주택도시보증공사(HUG)는 임차보증금에 대해 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액 변제받지 못하더라도 임차권등기 말소에 동의한다는 내용의 인수조건변경확약서(2026.05.21.)를 제출하였습니다.

3.3. 등기부상 권리 관계

매각으로 인해 말소될 권리로는 신수희 씨의 주택임차권, 국민건강보험공단과 파주시의 압류, 주택도시보증공사의 강제경매 개시결정 등이 있습니다.

3.4. 인수주의 권리

등기부상 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 확인됩니다 (지상권은 해당사항 없음).

인수 보증금 합계는 0원으로, 임차인의 보증금을 낙찰자가 인수할 의무는 없습니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본건이 소재한 지역은 다세대주택 및 연립주택이 밀집된 전형적인 주거지역이며, 일부 근린생활시설이 혼재되어 있어 생활 편의성은 보통 수준입니다.

4.2. 주변 시설

'운정4동행정복지센터'가 인근에 위치하고 있으며, 경의중앙선 운정역 또한 근거리에 있어 교통 및 행정 서비스를 이용하기에 편리합니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

인근 버스정류장과 운정역을 통해 시내외 접근성이 양호합니다. 단, 건물 내 승강기가 현재 운행 중단 상태이므로 이용에 불편이 예상되며, 수리 비용 발생 가능성이 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 임차인 관련

신수희 임차인은 대항력이 없으며, HUG와의 조건 변경 확약으로 인해 보증금에 대한 낙찰자의 인수 의무는 없습니다. 다만, HUG가 임차인의 잔여 보증금을 전액 변제하지 못할 경우 발생할 수 있는 잠재적인 명도 저항이나 분쟁 가능성을 완전히 배제하기는 어렵습니다.

6.2. 건물 관련

건물 내 승강기가 운행 중단된 상태이므로, 낙찰 후 사용을 위해서는 수리가 필요하며 이에 따른 추가적인 비용이 발생할 수 있습니다. 이는 건물 가치에도 영향을 미칠 수 있습니다.

6.3. 기타

토지거래계약에 관한 허가구역 지정은 경매 낙찰 시 일반적으로 적용되지 않으나, 관련 규정을 재확인할 필요가 있습니다. HUG의 인수조건 변경으로 인해 복잡성이 일부 존재합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경기도 파주시 야당동에 위치한 다세대주택으로, 강제경매를 통해 매각될 예정입니다. 임차인 신수희 씨는 대항력이 없으며 HUG와의 조건 변경으로 인해 낙찰자가 인수할 보증금은 없습니다. 2017년에 준공되어 비교적 신축 건물이지만, 승강기 운행이 중단된 점은 주요 단점입니다. 주변 환경은 일반적인 주거 지역이며 교통 여건은 보통 수준으로 평가됩니다.

8. 투자 포인트

임차인의 대항력 부재 및 인수 보증금 0원으로 인해 명도 및 인수 부담이 적어 권리 관계가 비교적 명확합니다.

주변 실거래가를 분석한 결과, 본건의 감정가(193,000,000원) 대비 시세(약 248,000,000원)가 높게 형성되어 있어, 시세 차익을 기대할 수 있는 투자 기회가 될 수 있습니다.

향후 지역 개발 및 운정역 접근성 개선 등에 따른 가치 상승 잠재력을 가지고 있습니다.

9. 예상 입찰가

9.1. 시세 분석

제공된 최근 매매 정보 분석 결과는 다음과 같습니다.

* 태종에비뉴 (2019년식, 65.1㎡): 2026년 7월 2일, 285,000,000원 (약 4,377,880원/㎡)

* 요산아트빌 (2015년식, 56.035㎡): 2026년 7월 1일, 150,000,000원 (약 2,676,780원/㎡)

* 자연에가 (2015년식, 57.45㎡): 2026년 7월 1일, 180,000,000원 (약 3,133,150원/㎡)

본건은 다세대주택(2017년식, 56.74㎡)으로, 같은 유형의 태종에비뉴(65.1㎡)가 285,000,000원에 거래된 점을 고려할 때, 본건의 현재 시장 가치는 약 248,000,000원 내외로 추정됩니다. 이는 감정가 193,000,000원 대비 상당히 높게 형성된 수치입니다.

9.2. 예상 입찰가 산정

감정가: 193,000,000원

인수 보증금: 0원

주변 시세(약 248,000,000원)가 감정가보다 높게 형성되어 있으나, 승강기 고장 등 일부 리스크 요인을 감안해야 합니다. 이에 따라, 보수적인 접근으로 감정가 수준 또는 약간 상회하는 금액을 예상 입찰가 범위로 설정하는 것이 합리적입니다.

예상 입찰가 범위: 190,000,000원 ~ 210,000,000원

상세한 현장 조사 및 추가적인 권리 관계 확인을 통해 최종 입찰가를 결정하는 것을 권장합니다.

Google 검색 결과, 파주시 야당동 61-1번지 일대에서 특별히 언급될 만한 혐오시설은 발견되지 않았습니다.

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