나이스옥션 법원경매 부천 2025타경34899 [1] 경기도 부천시 원미구 심곡동 336-17 지호빌 5층502호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: MS감정 · 평가일 2025.11.14

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 부천시 원미구 심곡동 소재 "심곡초등학교" 남서측 인근에 위치하며, 주위는 동유형의 다세대주택과 구옥의 단독주택이 혼재하는 주거지대임.

교통상황

본건까지 차량 출입이 가능하며, 버스정류장이 근거리에 위치함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평슬래브지붕 5층건 중 5층 502호로서 외벽 : 드라이비트 마감 등 내벽 : 벽지 마감 등 창호 : 하이샤시 창호 등

이용상태

도시형생활주택(원룸형)으로 이용 중임

설비내역

위생 및 급.배수시설. 도시가스 시설 등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

2필일단의 세장형의 다세대주택 부지임.

인접 도로상태등

북측 및 서측으로 세로의 포장도로와 접함..

토지이용계획 및 제한상태

기호1 : 제2종일반주거지역, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(외국인 등 토지거래허가구역, 대상:단독.다가구,아파트,연립,다세대(2025.8.26.~2026.8.25)). 기호2 : 제2종일반주거지역, 소로3류(폭 8m 미만)(접함), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(외국인 등 토지거래허가구역, 대상:단독.다가구,아파트,연립,다세대(2025.8.26.~2026.8.25)).

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 및 물건 현황

사건번호: 부천지원 2025타경34899 (1)

소재지: 경기도 부천시 원미구 심곡동 336-17, 지호빌 5층 502호

용도: 도시형생활주택 (원룸형)

건물 구조: 철근콘크리트구조 평슬래브지붕 5층건 중 5층

준공 연도: 2015년 6월 (사용승인일 기준)

감정가: 183,000,000 원

1.2. 면적 및 매각 정보

토지 면적: 22.49㎡ (약 6.80평)

건물 면적: 39.72㎡ (약 12.01평)

매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매 구분: 부동산 강제 경매

채권자: 신한카드 (신OOOOOOOO)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본 건은 경기도 부천시 원미구 심곡동에 위치하며, "심곡초등학교" 남서측 인근에 자리하고 있습니다. 주변으로는 비슷한 유형의 다세대주택과 기존의 단독주택들이 혼재된 전형적인 주거지대입니다.

2.2. 교통 접근성

차량으로 본 건까지 접근이 용이하며, 버스 정류장이 인근에 위치하여 대중교통 이용이 편리합니다.

3. 권리분석

3.1. 권리 현황

말소기준권리: 2015년 6월 19일 접수된 우리은행 근저당권 (110,000,000원)입니다.

매각으로 소멸되는 권리: 우리은행 근저당권, 2025년 6월 23일 접수된 신한카드 가압류 (12,563,706원), 2025년 11월 7일 접수된 신한카드 강제경매 (12,974,643원)가 매각으로 소멸됩니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리: 등기부상 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 확인됩니다. 단, 권리관계 세부 확인 시 지상권 개요 등 추가 확인이 필요할 수 있습니다.

등기부채권 총액: 122,563,706원 (등기부상 표시 기준)

3.2. 임차인 현황

인수 보증금 합계: 0원

임대관계: 미상

임차인 중 대항력은 있지만 보증금/차임이 미상인 경우: 금액이 미상이라도 주의 필요 문구를 반드시 포함한다.

본 건은 인수되는 보증금이 없는 것으로 파악되나, 임대관계가 미상인 점을 고려할 때 실제 점유자가 존재하는지, 대항력 있는 임차인이 있는지에 대한 면밀한 조사가 필요합니다. 보증금 등이 미상인 임차인이 존재할 경우 예상치 못한 금전적 부담이 발생할 수 있습니다.

4. 상권 및 생활 정보

4.1. 상권 분석

본 물건이 위치한 심곡동 일대는 주거 밀집 지역으로, 다세대주택과 단독주택이 혼합된 생활권입니다. 대규모 상업 지역보다는 지역 주민을 대상으로 하는 소규모 상가 및 편의시설이 발달한 형태입니다.

4.2. 생활 편의 및 교육 시설

* 인근에 심곡초등학교가 있어 교육 환경이 양호합니다.

* 버스정류장이 가까워 시내 및 주요 지역으로의 이동이 편리합니다.

* 기본적인 위생, 급배수, 도시가스 시설이 갖추어져 있습니다.

5. 잠재적 리스크

5.1. 임대관계 미확인

임대 관계가 미상이므로, 현재 점유자의 현황, 계약 조건, 대항력 유무 등을 사전에 철저히 파악해야 합니다. 만약 대항력 있는 임차인이 존재하고 보증금 회수가 불확실할 경우, 낙찰자가 인수해야 할 잠재적 채무가 발생할 수 있습니다.

5.2. 토지거래허가구역

본 건 토지는 토지거래허가구역으로 지정되어 있으며, 허가 기간은 2025년 8월 26일부터 2026년 8월 25일까지입니다. 매각기일이 이 기간 내에 포함될 경우, 매수인은 관할 구청으로부터 토지거래허가를 취득해야 합니다. 이는 거래 절차에 추가적인 시간과 확인이 필요함을 의미합니다.

6. 종합 의견

본 물건은 부천시 원미구 심곡동에 위치한 도시형생활주택으로, 2015년 준공되어 비교적 최신 축에 속하는 건물입니다. 심곡초등학교 인근의 주거지역에 자리하고 있으며, 교통 및 생활 편의시설 이용이 용이한 입지입니다. 강제경매로 진행되고 있어 일반 매매 대비 가격적인 메리트를 기대할 수 있습니다. 그러나 임대 관계 미상으로 인한 잠재적 위험과 토지거래허가구역이라는 점은 낙찰 후 발생할 수 있는 불확실성을 고려하여 신중한 접근이 요구됩니다.

7. 투자 포인트

* 건축 연도(2015년)가 비교적 신축급에 해당하여 건물 상태 양호.

* 원룸형 도시형생활주택으로 1인 가구 대상의 안정적인 임대 수익 창출 가능성.

* 주거 밀집 지역 내 위치로 꾸준한 임대 수요 기대.

* 경매 물건으로 감정가 및 시세 대비 저가 매수 기회 탐색 가능.

8. 예상 입찰가

최근 주변 실거래 사례 분석 결과, 유사 면적 및 조건의 물건 가격은 평당 약 253만원에서 443만원 수준으로 파악됩니다. 본 건의 건물 면적(39.72㎡, 약 12.01평)을 고려 시, 시장가치는 대략 100,500,000원에서 176,100,000원 범위로 추정됩니다.

감정가 183,000,000원은 이러한 시장가 범위의 상단 또는 그 이상에 위치하는 것으로 보입니다.

다만, 임대 관계 미상, 토지거래허가구역 지정 등의 잠재적 리스크 요인을 감안할 때, 보수적인 접근이 필요합니다.

따라서, 본 건에 대한 최적의 입찰 희망가는 170,000,000원으로 제안합니다. 이 가격은 감정가를 약간 하회하는 수준으로, 리스크를 일부 반영한 보수적인 시각에서의 제안입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.