나이스옥션 법원경매 천안 2025타경788 [1] 충청남도 아산시 기산동 167 근린시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: ES · 평가일 2025.11.26

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청남도 아산시 기산동 소재 '신정호' 남측 인근에 위치하고, 주변은 일반음식점 및 카페 등의 근린생활시설과 농경지 등으로 형성되어 있는 지방도주변지대이며, 접근성 및 주변환경 등으로 보아 제반 여건은 보통시됨.

교통상황

본건 토지까지 차량의 출입이 가능하고, 인근의 지방도상에 시내버스정류장이 소재하며, 노선버스의 운행여건 등을 고려하면 대중교통이용의 편의도는 보통시됨.

형태 및 이용상태

부정형으로 인접도로 대비 평탄하게 조성된 대지이며, 현황 '근린생활시설부지'로 이용중임.

인접 도로상태

본건 토지 남서측으로 왕복2차선 지방도 인접하고 있으며, 도로의 폭 및 계통 등의 도로여건은 보통임.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 생산녹지지역, 성장관리계획구역(동지역03(특별관리형)), 중로1류(폭 20m~25m) (중로1-7)(접함), 가축사육제한구역(2021-07-22)(일부제한구역350), 중점경관관리구역 (신정호).

제시목록 외의 물건

해당사항 없음.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 및 기타지붕 2층으로 (사용승인일: 2018.07.13) 외벽 : 강화유리, 미장스톤 및 징크패널 등 내벽 : 페인팅, 타일, 인테리어(2층) 등 바닥 : 타일, 인테리어(2층) 등 창호 : 샤시창호

이용상태

1,2층 공히 '제2종근린생활시설(일반음식점)'용도로서 1층은 현황 '공실'상태이며, 2층은 '카페'로 이용중임.

설비내역

기본적인 급배수 및 위생설비, 천장형에어컨(2층) 등이 되어있음.

부합물 및 종물

건물 옥상에 제시외건물 2동(테라스,계단실)이 소재함. (테라스는 감정목적상 실측하여 평가하였으며, 건축물대장에 등재된 계단실은 용도 및 건물과의 관계 등을 고려하여 본건 주건물에 포함하여 평가하였음.)

공부와의 차이

특이사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

1. 일괄매각. 제시외 건물(테라스, 계단실) 매각 포함.
2. 1층 공실, 2층은 카페로 이용 중임.
3. 정확한 경계 및 현황 등은 측량이 필요함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 천안지원 2025타경788 (1)

소재지: 충청남도 아산시 기산동 167

용도: 제2종근린생활시설 (전체 2층 건물)

토지면적: 803.00㎡ (약 242.9평)

건물면적: 344.32㎡ (약 104.2평)

감정가: 1,221,738,000원

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 케이씨유엔피엘대부주식회사 (등기부상 주요 채권자)

매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

사용승인일: 2018년 07월 13일

특이사항: 제시외 건물(테라스, 계단실) 매각 포함. 1층 공실, 2층 카페 이용 중. 정확한 경계 및 현황은 측량 필요.

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1.1. 입지조건

* 위치: 충청남도 아산시 기산동 소재 '신정호' 남측 인근에 위치하고 있습니다.

* 주변 환경: 일반음식점 및 카페 등 근린생활시설과 농경지가 혼재된 지방도 주변 지역입니다.

* 교통: 본건 토지까지 차량 출입이 가능하며, 인근 지방도에 시내버스정류장이 소재하여 대중교통 이용 편의도는 보통입니다.

* 토지 형태 및 이용: 부정형의 평탄한 대지이며, 현재 '근린생활시설부지'로 이용 중입니다.

* 도로: 본건 토지 남서측으로 왕복 2차선 지방도가 접해 있어 차량 접근성이 양호합니다.

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1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 2021년 9월 27일자 케이씨유엔피엘대부주식회사 근저당권이 말소기준권리입니다.

* 인수되는 권리: 매각으로 인해 모든 권리(근저당, 압류 등)가 소멸되므로 낙찰자가 인수하는 별도의 부담은 없습니다.

* 총 등기부 채권액: 약 690,000,000원 (케이씨유엔피엘대부주식회사 관련 채권 합계)

* 임차인 현황:

* 임차인: 원서

* 보증금: 20,000,000원

* 차임: 1,300,000원

* 전입/확정일자: 2024년 07월 05일

* 배당신고일자: 2026년 02월 09일

* 대항력: 없음

* 비고: 상기 임차인은 대항력이 없으므로 낙찰자가 보증금을 인수하지 않습니다. 다만, 배당신고가 되어 있어 배당 순위에 따라 보증금의 전부 또는 일부를 배당받을 수 있습니다. 배당받지 못하는 금액은 소멸됩니다.

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1.3. 상권분석

* 주변 업종: 신정호 인근 지역으로 카페, 음식점 등 다양한 근린생활시설이 분포하고 있습니다.

* 입지 특성: 신정호 관광지와 가까워 지역 주민 및 관광객 수요를 기대할 수 있습니다. 지방도변에 위치하여 홍보 및 접근성이 용이합니다.

* 개발 현황: 아산시는 활발한 도시 개발 계획을 추진 중이며, 이는 지역 전체의 가치 상승에 긍정적인 영향을 줄 것으로 예상됩니다.

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1.4. 생활정보

* 편의시설: 신정호 관광지 인근으로 다양한 편의시설 및 휴식 공간이 잘 갖추어져 있습니다.

* 문화/여가: 신정호수공원은 산책로, 정원, 야외음악당 등 다양한 문화 및 여가 시설을 갖추고 있어 지역 주민들의 휴식 공간으로 인기가 높습니다.

* 교통: 시내버스 이용이 가능하며, 차량 이용 시 주요 도로 접근이 용이합니다.

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1.5. 잠재적 리스크

* 건물 현황: 1층은 현재 공실 상태이며, 2층은 카페로 운영 중입니다. 공실 기간 동안 임대 수익이 발생하지 않으며, 2층 카페의 명도 절차 진행 시 협의가 필요할 수 있습니다.

* 측량 필요: 토지의 정확한 경계 및 현황 파악을 위해 별도의 측량이 필요합니다. 이는 향후 토지 관련 분쟁 예방을 위해 중요합니다.

* 토지이용계획: 본건 토지는 도시지역, 생산녹지지역, 성장관리계획구역, 중로1류(폭 20m~25m) 접함, 가축사육제한구역, 중점경관관리구역(신정호) 등에 해당되어 토지 이용에 일부 제한이 있을 수 있습니다.

* 혐오시설 관련: 주변에 아산 환경과학공원(생활폐기물 소각장)이 위치하고 있으나, 이는 야간 힐링 공간인 '호롱빛공원'으로 재단장하는 등 긍정적인 방향으로 활용되고 있으며, 직접적인 혐오시설로 인한 부정적 영향은 크지 않을 것으로 판단됩니다. 주변 지역의 전반적인 개발 호재가 이러한 요소를 상쇄할 수 있습니다.

* 임대 관계: 현재 등기부 및 건물명세서상 확인되는 임차인은 원서 씨 1인이며, 임대관계는 미상으로 표기되어 있어 추가적인 확인이 필요할 수 있습니다.

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1.6. 종합 의견

본건은 충청남도 아산시 기산동의 신정호 인근에 위치한 제2종근린생활시설로, 2018년에 신축된 비교적 신축 연도의 건물입니다. 지방도변에 위치하여 접근성이 우수하며, 주변 관광지와의 연계성도 좋습니다. 권리 관계가 매우 깔끔하여 낙찰자가 인수하는 부담이 없다는 점이 가장 큰 장점입니다. 1층은 공실, 2층은 카페로 활용 중이며, 향후 임대 수익 창출 가능성이 있습니다. 다만, 정확한 토지 경계 확인을 위한 측량이 필요하며, 토지이용계획 상 일부 제한사항이 존재합니다. 임차인은 대항력이 없어 명도 부담은 적을 것으로 예상됩니다. 전반적으로 아산시의 도시 개발 계획과 신정호 인근의 관광 활성화 추세를 고려할 때, 안정적인 투자 가치를 기대할 수 있는 물건입니다.

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1.7. 투자 포인트

* 우수한 입지: 신정호 관광지 인근으로 수요 확보 용이.

* 양호한 접근성: 지방도 인접으로 차량 접근 편리.

* 신축급 건물: 2018년 준공으로 건물 상태 양호 기대.

* 권리 인수 부담 없음: 모든 권리가 소멸되는 깨끗한 권리 상태.

* 수익성 확보 잠재력: 1층 공실 활용 및 2층 임대 수익 기대.

* 지역 개발 호재: 아산시의 지속적인 도시 개발 계획으로 인한 미래 가치 상승 기대.

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1.8. 예상 입찰가

* 감정가: 1,221,738,000원

* 인수 보증금: 0원

* 입찰가 산정 시 고려사항:

* 인근 유사 물건의 시세 및 거래 동향 분석.

* 1층 공실 현황 및 향후 예상 임대료.

* 2층 카페의 현재 영업 상황 및 명도 관련 예상 비용.

* 신정호 지역의 관광 활성화 추세 및 아산시의 개발 계획 반영.

* 건물의 내부 상태, 수리 필요성 여부 등 현장 조사 결과.

* 추정가: 상기 요소를 종합적으로 고려하여 감정가의 80% ~ 90% 수준을 잠재적 입찰 범위로 설정할 수 있습니다. (약 9억 7천만 원 ~ 10억 9천만 원)

주의: 상기 예상 입찰가는 현장 조사가 이루어지지 않은 상태에서의 추정치이며, 실제 입찰 시에는 법원 진행 상황, 경쟁 입찰자의 수, 현장 조사를 통한 최신 정보 등을 종합적으로 반영하여 신중하게 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.