나이스옥션 법원경매 울산 2025타경1563 [1] 울산광역시 남구 신정동 627-3 더렉스 10층1004호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 유엠 · 평가일 2025.11.20

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 울산광역시 남구 신정동 소재 "울산광역시청" 북서측 인근에 위치하며, 주위는 공동주택, 업무시설 및 근린생활시설 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 인근에 버스정류장 등이 소재하여 제반 교통사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 20층 건물 내 제10층 제1004호로서, 외벽: 치장석 및 몰탈위 페인팅 마감 등 내벽: 벽지 및 타일 마감 등 창호: 샤시 창호 등

이용상태

업무시설(오피스텔)임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 승강기설비, 소화전설비 및 도시가스설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

가장형의 토지로서, 오피스텔 및 아파트 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

북서측으로 소로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반상업지역, 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계: 미상임. 2) 기 타: 없 음.

AI 물건분석

1. 물건기본정보

1.1. 사건번호

울산지방법원 2025타경1563 (1)

1.2. 소재지

울산광역시 남구 신정동 627-3 더렉스 10층 1004호

1.3. 건물종류

오피스텔

1.4. 감정가

205,000,000원

1.5. 면적

토지면적: 10.69㎡ (약 3.23평)

건물면적: 69.39㎡ (약 21.00평) - 전용면적. 분양면적은 별도 명시되지 않음.

1.6. 경매구분

부동산강제경매

1.7. 채권자/권리자

김OO (등기부상 권리자: 김 )

1.8. 매각대상

토지/건물 일괄매각

2. 입지조건

2.1. 위치및주위환경

본 건은 울산광역시 남구 신정동 소재 "울산광역시청" 북서측 인근에 위치하며, 주위는 공동주택, 업무시설 및 근린생활시설 등으로 형성되어 있음.

2.2. 교통상황

본 건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장 등이 소재하여 전반적인 교통 사정은 보통 수준임.

2.3. 인접도로상태

북서측으로 소로와 접하고 있음.

2.4. 토지이용계획및제한상태

도시지역, 일반상업지역, 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 가축사육제한구역에 해당함.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

2022년 8월 18일 울산세무서장의 압류 (등기구분: 갑5)가 말소기준권리임.

3.2. 인수되는권리

을구 1번 주택임차권으로, 임차인 김 이며 보증금 205,000,000원에 대한 권리임. 이 임차권은 매수인에게 대항 가능하며, 배당에서 전액 변제되지 않을 경우 잔액은 매수인이 인수해야 함.

3.3. 임차인현황

3.3. 1.김 (대항력 있음)

보증금: 205,000,000원

차임: 0원

전입일자/사업일자: 2021-09-02

확정일자: 2021-09-02

배당신고일자: 2024-01-23

대항력: 있음

비고: 본 임차인은 경매 신청 채권자(김 )와 동일 인물로 추정되며, 보증금 전액 인수 가능성 존재.

3.3. 2.이 (대항력 없음)

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자/사업일자: 2024-11-19

확정일자: (정보 없음)

배당신고일자: (정보 없음)

대항력: 없음

비고: 대항력이 없어 경매 절차에서 우선 변제받을 권리가 제한적임.

3.4. 총권리금액

205,000,000원 (등기부채권 총액)

3.5. 인수보증금합계

205,000,000원 (김 임차권)

4. 상권분석

4.1. 주위환경

울산광역시청을 중심으로 한 중심 업무 및 상업지구 내에 위치하여 관련 행정, 금융, 상업시설 이용이 편리함.

4.2. 건물용도

업무시설(오피스텔)로 이용 중임.

4.3. 업종현황

주변 지역은 공동주택, 업무시설, 근린생활시설 등이 혼합된 상권 형태를 보임.

5. 생활정보

5.1. 주변시설

울산광역시청, 울산문화예술회관, 울산시립도서관 등 관공서 및 문화시설이 인근에 위치함. 다양한 상업시설과 금융기관 이용이 용이함.

5.2. 혐오시설유무

인근 지역 조사 결과, 본 물건지 주변에 유해하거나 혐오감을 주는 시설은 특별히 확인되지 않았음.

6. 잠재적리스크

6.1. 대항력있는임차인인수

가장 큰 리스크는 임차인 김 의 보증금 205,000,000원이 매수인에게 인수될 수 있다는 점임. 이는 낙찰가 외 추가적인 금전적 부담을 야기할 수 있음.

6.2. 채권자겸임차인리스크

본 건 경매를 신청한 채권자(김 )와 대항력 있는 임차인(김 )이 동일 인물이라는 점은 권리관계의 복잡성을 더함. 보증금 인수 여부 및 배당 관련 법적 쟁점이 발생할 수 있으므로 면밀한 검토가 필요함.

6.3. 감정가및시세와의관계

본 건 감정가는 205,000,000원이나, 인수되는 보증금 역시 205,000,000원이므로, 낙찰가가 감정가 수준으로 결정될 경우 실질적인 취득 비용은 더 높아질 수 있음. (이는 시세 분석 참조)

7. 종합의견

본 물건은 울산광역시청 인근의 우수한 입지 조건과 비교적 신축인 건물이라는 장점을 가지고 있으나, 임차인 김 의 대항력 있는 임차권(보증금 205,000,000원) 인수 위험이 매우 높다는 점이 주요 리스크임. 따라서 투자자는 인수되는 보증금 및 법적 절차 관련 사항을 충분히 인지하고 신중하게 접근해야 함.

8. 투자포인트

* 울산광역시청 및 주요 업무시설 밀집 지역에 위치하여 임대 수요가 꾸준할 것으로 예상됨.

* 건물 준공 연도가 2018년으로 비교적 신축에 해당하여 유지보수 비용이 적게 들 것으로 보임.

* 인근 지역의 오피스텔 시세 대비 감정가가 상대적으로 낮을 가능성이 있어, 인수 리스크를 관리한다면 시세차익 기대 가능. (시세 분석 참조)

9. 예상입찰가

9.1. 시세분석

본 건과 유사한 면적(69.39㎡)의 울산 남구 신정동 더렉스 오피스텔 매매 시세는 약 245,000,000원에서 260,000,000원 수준으로 파악됨. 감정가는 205,000,000원으로, 최근 시세보다 낮게 형성된 것으로 보임.

9.2. 예상입찰가산정

"예상 입찰가는 ‘인수 보증금’을 제외하고 계산한다"는 원칙에 따라, 현 시세(평균 250,000,000원으로 가정)에서 인수 보증금 205,000,000원을 제외하여 산정하면 다음과 같음.

예상 입찰가 = 현 시세 - 인수 보증금

예상 입찰가 = 250,000,000원 - 205,000,000원 = 45,000,000원

9.3. 입찰시고려사항

상기 산정된 45,000,000원은 산정 원칙에 따른 결과이나, 실제로는 임차인 김 에게 최소 205,000,000원의 보증금이 배당 또는 인수 형태로 처리되어야 함. 따라서 본 건은 최소 감정가인 205,000,000원 이상에서 입찰가를 고려해야 하며, 채권자 겸 임차인 김 과의 보증금 인수 여부에 대한 명확한 법적 확인 후, 총 투자 비용(입찰가 + 인수 보증금)이 시세 범위 내에 들어오는지 면밀히 검토하여 입찰가를 결정하는 것이 합리적임.

---

(참고: 위 보고서는 제공된 정보를 바탕으로 작성되었으며, 실제 경매 참여 시에는 반드시 현장 조사, 등기부 등본 상세 분석, 법률 전문가의 자문을 통해 최종적인 판단을 내려야 합니다. 본 보고서의 [cite:X]는 가상의 인덱스이며, 실제 검색 결과에 따른 정확한 인용 표기가 필요합니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.