나이스옥션 법원경매 제주 2025타경9089 [1] 제주특별자치도 제주시 화북이동 5642-6 근린주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 탐라 · 평가일 2025.12.11

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 제주특별자치도 제주시 화북이동 소재 '황사평마을회관' 남측 인근에 위치하며, 주위 는 단독주택, 공동주택, 근린생활시설, 농경지 등이 혼재한 지역임.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며 인근에 버스정류장이 소재하는 등 대중교통을 비롯한 제반 교통 사정 무난함.

형태 및 이용상태

인접도로 대비 등고평탄한 부정형의 토지로서, 주상용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태

남측으로 폭 약 6m 내외의 아스콘 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

자연녹지지역, 자연취락지구, 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 하수처리구역<하수도법>, 토지거래계약에관한허가구역.

제시목록 외의 물건

없음.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

철근콘크리트구조 경사슬래브위기와지붕 4층 건물로서, 외벽: 스타코, 치장벽돌, 징크판넬마감 등 내벽: 인테리어, 벽지, 타일마감 등 바닥: 투명에폭시페인팅, 강마루, 타일마감 등 창호: 샷시이중창 등임.

이용상태

1층: 제2종근린생활시설(사무소)임. 2층: 다가구주택(2가구)임. 3층: 다가주주택(2가구)임. 4층: 다가구주택(1가구)임.

설비내역

기본위생설비, 급배수설비, 천정형시스템냉난방설비, 가스보일러에 의한 난방설비, 승강기설 비, 태양광설비 등이 되어 있음.

부합물 및 종물

없음.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-임대관계는 미상임. -등기사항전부증명서상 단독주택으로 되어 있으나 일반건축물대장은 1층 제2종근린생활시설 (사무소), 2~4층은 다가구주택으로 등재되어 있음. -4층 상부에 다락이 소재하여 건물 평가시 이를 포함하여 평가하였음.

물건 비고

일괄매각

AI 물건분석

1. 물건기본정보

사건번호: 제주지방법원 2025타경9089 (1)

소재지: 제주특별자치도 제주시 화북이동 5642-6

용도: 근린주택 (건축물대장상 1층 제2종근린생활시설, 2-4층 다가구주택)

감정가: 1,322,771,880원

토지면적: 496.00㎡ (약 150평)

건물면적: 490.94㎡ (약 148.5평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 홍OOOOO

1.1. 입지조건

* 본건은 제주특별자치도 제주시 화북이동 소재 '황사평마을회관' 남측 인근에 위치합니다.

* 주위 환경은 단독주택, 공동주택, 근린생활시설, 농경지 등이 혼재된 지역입니다.

* 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

* 토지는 인접 도로 대비 등고평탄한 부정형의 토지로서, 주상용 건부지로 이용 중입니다.

* 남측으로 폭 약 6m 내외의 아스콘 포장도로에 접해 있습니다.

* 토지이용계획상 자연녹지지역, 자연취락지구, 가축사육제한구역, 하수처리구역, 토지거래계약허가구역에 해당합니다.

1.2. 권리분석

* 본건의 말소기준권리는 건물 등기부상 2018년 9월 3일 접수된 중소기업은행 근저당권(을1)입니다.

* 등기부등본상 모든 권리(근저당, 가압류, 임의경매 등)는 말소기준권리보다 후순위이므로, 매각으로 인해 모두 소멸될 예정입니다.

* 낙찰자가 인수해야 할 부담 있는 권리는 없습니다.

* 임차인 현황:

* 강 : 보증금 5,000,000원, 차임 9,000,000원, 전입 2024-03-12, 배당신고 2026-02-11, 대항력 없음.

* 김 : 보증금 130,000,000원, 차임 0원, 전입 2020-04-20, 확정 2020-03-23, 배당신고 2026-01-21, 대항력 없음.

* 임 : 보증금 0원, 차임 0원, 전입 2025-12-08, 대항력 없음. (임대관계 미상)

* 주식회사시크릿아일랜드: 보증금 0원, 차임 700,000원, 전입 2020-09-18, 대항력 없음. (임대관계 미상)

* 한 : 보증금 5,000,000원, 차임 6,666,667원, 전입 2024-06-10, 확정 2024-06-10, 배당신고 2026-01-07, 대항력 없음.

* 현 : 보증금 7,000,000원, 차임 7,916,666원, 전입 2025-12-08, 확정 2025-09-26, 배당신고 2026-01-16, 대항력 없음.

* 인수 보증금 합계: 0원.

* 모든 임차인은 대항력이 없으므로 낙찰자가 인수할 보증금은 없습니다.

1.3. 상권분석

* 본건은 지역 중심의 상권에 위치하며, 근린생활시설이 있어 기본적인 상업 기능을 수행하고 있습니다.

* 건축물대장상 1층에 제2종근린생활시설(사무소)로 등재되어 있어 상가로서의 활용 가능성이 있습니다.

* 주변에 주택가가 형성되어 있어 안정적인 임대 수요를 기대할 수 있습니다.

1.4. 생활정보

* 교통: 차량 접근성이 좋으며, 인근 버스정류장을 통해 대중교통 이용이 편리합니다.

* 건물 구성: 1층은 제2종근린생활시설(사무소), 2층부터 4층까지는 총 7가구의 다가구주택으로 구성되어 있습니다. 4층 상부에는 다락도 포함되어 있습니다.

* 편의시설: 기본 위생, 급배수, 난방, 천정형 시스템 냉난방, 승강기, 태양광 설비 등이 갖추어져 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 중복사건: 본건은 제주지방법원 2025타경9089 (1)이며, 제주지방법원 2026타경10887 사건과 중복으로 진행될 가능성이 있으므로, 경매 진행 상황 및 최고가 매수신고인 등을 추가 확인해야 합니다.

* 토지거래계약허가구역: 본건 소재지는 토지거래계약허가구역이므로, 매수 후 토지 거래 시 허가 요건을 충족해야 합니다. (다만, 주거/상업용 건물로 인한 거래는 허가 대상에 포함될 가능성이 높음)

* 임대관계 미상: 일부 임차인의 임대관계가 미상으로 명시되어 있어, 명도 과정에서 예상치 못한 상황이 발생할 수 있습니다. (단, 대항력 없는 임차인이므로 보증금 인수 문제는 없음)

* 공부와의 차이: 등기사항전부증명서상 단독주택으로 되어 있으나, 일반건축물대장상 용도가 상이하게 기재되어 있습니다. (평가 시 반영되었으므로 큰 문제는 없을 것으로 예상)

1.6. 종합의견

본 물건은 제주 제주시 화북동에 위치한 근린주택으로, 토지 496㎡, 건물 490.94㎡ 규모의 신축(2017년 준공) 건물입니다. 감정가는 13억 2천여만원이며, 모든 등기부상 권리는 매각으로 소멸되어 낙찰자가 인수할 권리는 없습니다. 1층 근린생활시설과 2-4층 다가구주택으로 구성되어 있어 임대 수익 창출이 가능한 복합 용도 건물입니다. 입지는 지역 상권 및 주거 지역에 인접해 있으며 교통 접근성도 양호한 편입니다. 다만, 중복사건 존재 가능성과 토지거래계약허가구역이라는 점은 사전에 면밀히 확인해야 합니다.

1.7. 투자포인트

* 신축(2017년) 건물로 내부 상태 및 건물 가치 상승 잠재력 높음.

* 1층 근린생활시설과 7가구의 다가구주택으로 구성되어 임대 수익 확보 용이.

* 매각으로 인한 권리 소멸로 인수 부담 없음.

* 제주도 내 부동산 시장의 지속적인 가치 상승 가능성.

1.8. 예상입찰가

본건은 건물 면적 490.94㎡ (약 148.5평) 및 토지 면적 496㎡ (약 150평) 규모의 2017년 준공된 근린주택으로, 감정가는 1,322,771,880원입니다. 주변의 연립, 다세대 주택 매매 사례(2026년 3~6월 기준, 17~26평형, 2.15억~4.55억 원)는 본건과 규모 및 용도 면에서 직접적인 비교가 어렵습니다. 본건은 다가구주택 7가구와 근린생활시설이 복합된 건물로서, 임대 수익률 분석 및 현장 조사를 통해 정확한 시세 파악이 필요합니다.

제시된 감정가는 본 건물의 연식, 규모, 용도 등을 고려할 때 합리적인 수준으로 판단됩니다. 일반적으로 경매 물건은 감정가의 70~90% 수준에서 입찰이 결정되지만, 본 건과 같이 상업/주거 복합 용도의 신축급 건물은 수요에 따라 감정가에 근접하거나 초과하는 입찰도 가능합니다.

제주 지역 부동산 시장의 특성과 본 건물의 잠재적 가치, 임대 수익 가능성을 종합적으로 고려하여, 보수적으로 감정가의 약 87% ~ 94% 수준을 예상 입찰가 범위로 제시합니다.

예상 입찰가: 11억 5천만원 ~ 12억 5천만원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.