나이스옥션 법원경매 울산 2025타경12866 [1] 울산광역시 울주군 온양읍 대안리 196 울산온양대우아파트 107동 15층1505호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 청운 · 평가일 2025.11.25

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 울산광역시 울주군 온양읍 대안리 소재 "온남초등학교" 북서측 인근에 위치하는 '울산온양대우아파트' 107동 15층 1505호로서 주위는 공동주택, 단독주택 및 근린생활시설 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건 단지까지 차량접근이 가능하며, 인근에 대중교통수단이 있어 교통사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트조 평슬래브지붕 15층 건물내 15층 1505호로서 외벽:몰탈위 페인팅 등 마감. 내벽:몰탈위 페인팅(복도) 등 마감. 창호:샤시창호 등임.

이용상태

아파트로 이용 중임.

설비내역

위생 및 급배수시설 되어 있으며, 승강기, 도시가스시설 및 소화전시설 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형에 가까운 토지이며, 자체지반은 대체로 평탄한 공동주택(아파트) 건부지임.

인접 도로상태등

본건 단지는 4면이 포장도로에 접하며, 내외부 가로망 상태는 양호함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제3종일반주거지역, 소로1류(폭 10m~12m)(접합), 소로2류(폭 8m~10m)(접합) 가축사육제한구역(2025-01-16)(축종별 거리제한 250m 미만 축종)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 온천원보호지구<온천법>, 철도보호지구<철도안전법>.

공부와의 차이

없음

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계은 미상이며, 기타는 별첨 "감정평가액의 산출근거 및 결정의견 Ⅰ. 7. 그 밖의 사항" 참조 요망.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 번호

울산지방법원 2025타경12866 (1)

1.2. 소재지

울산광역시 울주군 온양읍 대안리 196, 울산온양대우아파트 107동 15층 1505호

1.3. 용도

아파트

1.4. 감정가

150,000,000원

1.5. 면적

* 토지 지분 면적: 31.41㎡ (약 10평)

* 건물 전용 면적: 59.95㎡ (약 18평)

* 건물 공급 면적: 84.989㎡ (약 25평) (동일 단지 내 15층 다른 매물 기준)

1.6. 매각 대상

토지 및 건물 일괄 매각

1.7. 경매 구분

부동산 임의 경매

1.8. 채권자

아이피에스에스제이차유동화전문 유한회사

1.9. 특이사항

유동화 물건

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 울산광역시 울주군 온양읍 대안리 소재 "온남초등학교" 북서측 인근에 위치하며, 주위는 공동주택, 단독주택 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역임.

2.2. 교통 상황

단지까지 차량 접근이 용이하며, 인근에 대중교통수단이 있어 일반적인 교통 사정은 보통 수준임.

2.3. 토지 이용 계획 및 제한 사항

* 도시지역, 제3종일반주거지역

* 소로1류(폭 10m~12m)(접합), 소로2류(폭 8m~10m)(접합)

* 가축사육제한구역 (축종별 거리제한 250m 미만 축종)

* 상대보호구역

* 온천원보호지구

* 철도보호지구

2.4. 혐오시설

주변에 특별히 언급되거나 확인되는 혐오시설은 없으나, "가축사육제한구역"으로 지정되어 있어 축산업 관련 규제가 존재함.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

* 말소기준권리: 동부화재해상보험 근저당 (을11, 2013.09.12.)

* 매각으로 인해 말소되는 권리: 동부화재해상보험 근저당, 페퍼저축은행 근저당, 울산세무서장 압류, 울산신용보증재단 가압류, 주식회사케이비국민카드 가압류, 아이피에스에스제이차유동화전문 임의경매, 소상공인시장진흥공단 가압류 등 등기부 상 모든 권리가 소멸될 예정임.

* 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리: 없음 (지상권 없음)

3.2. 임차인 현황

* 인수 보증금 합계: 0원.

* 임대 관계는 미상이나, 인수해야 할 보증금이 없는 것으로 보아 대항력 있는 임차인은 없는 것으로 판단됨.

4. 상권분석

본 물건은 공동주택 밀집 지역에 위치하며, 단지 내 상가 및 인근 근린생활시설 이용이 가능함. 주변에 온남초등학교가 있어 학군 수요가 있으며, 대규모 상업 시설보다는 주거지 내 생활 편의 시설 위주로 형성되어 있음.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

* 교육시설: 온남초등학교가 인근에 위치함.

* 기타: 관리사무소, 노인정, 문고, 어린이놀이터, 자전거보관소 등 단지 내 부대시설 이용 가능.

5.2. 아파트 단지 정보

* 단지명: 울산온양대우아파트

* 주소: 울산광역시 울주군 온양읍 대안리 196

* 사용승인일: 1998년 9월 30일

* 총 동수: 10개동

* 총 세대수: 690세대

* 주차대수: 총 238대 (지상 4대, 지하 23대)

* 최고층: 15층 (본건 15층)

6. 잠재적 리스크

* 권리 분석상 인수되는 권리는 없으나, 유동화 물건 특성상 매각 절차 및 명도 과정에서 일반 경매 물건과 다소 차이가 있을 수 있음.

* 토지이용계획상 온천원보호지구, 철도보호지구 등으로 지정되어 있어 향후 건축 또는 이용에 일부 제한이 있을 수 있음.

* 사용승인일이 1998년으로 비교적 오래된 아파트로, 내부 시설물의 노후화에 따른 수리 비용 발생 가능성을 고려해야 함.

7. 종합 의견

울산광역시 울주군에 위치한 울산온양대우아파트 107동 15층 1505호는 본건 건물이 59.95㎡ (약 18평)의 전용 면적을 가지고 있으며, 15층이라는 최고층의 장점을 가짐. 권리 관계가 매우 깨끗하여 인수되는 부담이 없다는 점이 큰 장점임. 주변에 초등학교가 있고 기본적인 편의시설 이용이 가능하며, 단지 내 주차 공간도 확보되어 있음. 다만, 84.989㎡ (약 25평) 매물이 15층에서 2억 1천만원대에 거래된 사례가 있어, 본건 59.95㎡ (약 18평)의 실제 가치 평가 시 이러한 시장 동향을 고려해야 함. 감정가는 1억 5천만원이나, 동일 면적의 14층 매물이 1억 3천 5백만원에 거래된 점을 감안하여 신중한 입찰가 산정이 필요함.

8. 투자 포인트

* 안전한 권리 분석: 말소기준권리 이하 모든 등기부상의 권리가 매각으로 소멸되어 법적 리스크가 없음.

* 최고층 아파트: 15층으로 단지 내 최상층에 위치하여 일조권, 조망권 등에서 유리할 수 있음.

* 실거주 및 임대 용이성: 59.95㎡(18평)의 실거주 및 소형 투자에 적합한 면적이며, 최근 15층에서 임대 계약 사례가 있어 임대 수요가 있음. (보증금 5,000만원, 월세 45만원)

* 준수한 입지: 학교 및 생활 편의시설 접근성이 양호한 주거 지역에 위치.

9. 예상 입찰가

현 시세 및 최근 거래 사례, 감정가를 종합적으로 고려할 때, 본건 59.95㎡ (약 18평) 아파트의 예상 입찰가는 135,000,000원에서 145,000,000원 사이에서 결정될 것으로 예상됨. 특히 15층이라는 점과 59.95㎡ 면적의 최근 실거래가 1억 3천 5백만원을 고려하여, 145,000,000원 수준에서 입찰가를 고려해 볼 수 있음. (단, 경매 진행 상황 및 경쟁 입찰자 수에 따라 변동될 수 있음.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.