나이스옥션 법원경매 대전 2025타경503822 [1] 대전광역시 서구 둔산동 973 4층411호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 혜안 · 평가일 2025.12.01

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 대전광역시 서구 둔산동 소재 대전지하철'정부청사역' 남서측 인근에 위치하는 통칭'레자미아파트Ⅱ' 제4층 제411호로서, 주위는 아파트단지 및 근린생활시설, 도시형생활주택 등이 소재하여 제반 주위환경은 보통시 됨.

교통상황

본건까지 차량의 접근이 가능하고, 인근에 노선버스정류장 및 대전지하철 '정부청사역'이 인근에 소재하는 등 제반 대중교통 상황은 보통시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 12층 건내 4층 411호로서, 사용승인일: 2012.01.10 외벽: 일부 돌붙임 및 시멘트 몰탈위 페인트 칠 마감 등, 내벽: 벽지 및 일부 타일마감 등, 창호: 샷시 창호임.

이용상태

아파트(도시형생활주택)로 이용중임.

설비내역

위생급배수 설비, 소화전설비, 승강기설비, 난방설비, 복도CCTV 설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접도로 대비 등고평탄한 세로장방형의 토지로서, 공동주택 및 근린생활시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 서측으로 노폭 약 20미터 내외, 동측으로 노폭 약 6미터 내외, 남측으로 보행자도로에 접하며, 도로포장상태는 보통시 됨.

토지이용계획 및 제한상태

준주거지역, 지구단위계획구역(2019-07-10)(둔산지구 택지개발사업), 보행자전용도로(접합), 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 가축사육제한구역 (2017-12-20)(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-임대관계는 미상임. -본건은 현장조사시 이해관계인의 폐문부재로 내부확인이 곤란하여 외부관찰 및 주변탐문 등을 통한 표준적 이용상황 등을 고려하여 평가하였으니 경매진행시 확인하시기 바람.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본건은 대전광역시 서구 둔산동 973번지, 4층 411호에 소재하는 도시형생활주택(아파트)입니다.

사건번호는 대전지방법원 2025타경503822 (1)이며, 부동산강제경매로 진행됩니다.

감정가는 48,000,000원입니다.

토지 면적은 4.34㎡(약 1.31평)이며, 건물 면적은 12.01㎡(약 3.63평)입니다.

건물은 철근콘크리트구조로 2012년 1월 10일에 사용 승인되었습니다.

본건은 토지와 건물이 일괄 매각 대상입니다.

채권자는 김OO이며, 매각으로 인해 대부분의 등기부상 권리는 소멸될 예정입니다.

다만, 매각으로 소멸되지 않는 권리로 지상권이 개요 없이 명시되어 있으나, 상세 내용은 확인이 필요합니다.

1.1. 입지조건

본건은 대전지하철 1호선 '정부청사역' 남서측 인근에 위치하고 있습니다.

주변은 아파트 단지, 근린생활시설, 도시형생활주택 등이 혼재하는 지역으로, 주거 및 상업 기능이 복합적으로 발달되어 있습니다.

차량 접근이 용이하며, 인근에 노선버스 정류장 및 지하철역이 있어 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

서측으로 약 20미터, 동측으로 약 6미터, 남측으로는 보행자도로에 접하고 있어 도로 조건은 양호한 편입니다.

대전시청 및 정부청사가 인접해 있어 관련 종사자들의 수요가 예상되는 지역입니다.

1.2. 권리분석

사건번호: 대전지방법원 2025타경503822 (1)

경매 구분: 부동산강제경매

채권자: 김OO

말소기준권리: 2023년 4월 27일 접수된 주택도시보증공사의 가압류 (갑4) 입니다.

이하의 권리들은 모두 말소될 예정입니다.

등기부채권 총액은 253,182,279원입니다.

* 임차인 현황

임차인: 김동건 (김 )

보증금: 50,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2022년 12월 30일

확정일자: 2022년 12월 30일

대항력: 있음

배당신고일자: 2025년 11월 17일

비고: 없음

권리분석 결과, 임차인 김동건 씨는 대항력이 있는 임차인으로 분류됩니다. 전입 및 확정일자를 기준으로 볼 때, 임차인의 보증금 50,000,000원은 경매 절차에서 우선 변제받거나 낙찰자가 인수해야 할 수 있습니다.

본건 정보에 '인수 보증금 합계: 0원'으로 기재되어 있으나, 이는 배당을 통해 임차인이 보증금을 전액 회수하거나 다른 사유로 낙찰자가 인수하지 않는다는 법원의 판단일 수 있습니다. 그러나 대항력 있는 임차인의 존재는 항상 주의가 필요하며, 실제 경매 진행 시 임차인과의 관계, 보증금 회수 여부 등을 철저히 확인해야 합니다.

1.3. 상권분석

본건이 소재한 대전광역시 서구 둔산동은 행정기관이 밀집된 지역으로, 관련 종사자들의 임대 수요가 꾸준한 곳입니다.

'레자미아파트Ⅱ'는 도시형생활주택으로 분류되며, 12.01㎡(약 3.63평)의 전용면적은 1인 가구나 소규모 임대 사업에 적합한 크기입니다.

정부청사역 역세권이라는 입지적 장점을 바탕으로 비교적 안정적인 임대 수익을 기대할 수 있습니다.

건축물대장상 용도가 공동주택 외 제2종근린생활시설로도 기재되어 있어, 상가 임대 수요도 일부 존재할 수 있습니다.

1.4. 생활정보

* 교통

대전 지하철 1호선 정부청사역이 도보 가능한 거리에 위치합니다.

다수의 시내버스 노선이 운행되어 시내외 이동이 편리합니다.

* 편의시설

단지 주변으로 상업시설, 은행, 병원 등 다양한 편의시설이 잘 갖춰져 있습니다.

대전시청, 정부청사 등 주요 공공기관이 인근에 있어 행정 업무 처리 및 관련 시설 이용이 용이합니다.

* 주거환경

주변에 주거 단지와 근린생활시설이 혼재하여 주거 편의성이 높습니다.

특별히 보고된 혐오시설은 없습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인: 김동건 씨의 보증금 50,000,000원에 대한 인수 여부가 가장 큰 리스크 요인입니다. '인수 보증금 합계 0원'이라는 정보만으로는 안심할 수 없으므로, 반드시 현장 조사 및 권리 분석 재확인을 통해 명확히 파악해야 합니다. 만약 낙찰자가 보증금을 인수해야 할 경우, 이는 입찰가를 재산정하는 중요한 요소가 됩니다.

* 소형 면적: 12.01㎡(약 3.63평)의 전용면적은 일부 사용자에게는 너무 협소하게 느껴질 수 있으며, 이는 향후 되팔거나 임대할 때 고려해야 할 사항입니다.

* 건물 노후도: 2012년 준공으로 10년 이상 경과된 건물로, 향후 유지보수 비용이 발생할 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본건은 대전 서구 둔산동의 정부청사역 초역세권에 위치한 소형 도시형생활주택(아파트)입니다.

뛰어난 입지 조건과 비교적 낮은 감정가를 바탕으로 투자 가치가 있을 것으로 판단됩니다.

다만, 권리분석 상 대항력 있는 임차인이 존재하며, 해당 임차인의 보증금 50,000,000원이 낙찰자에게 인수될 가능성에 대한 면밀한 검토가 필수적입니다. '인수 보증금 합계 0원'이라는 정보는 긍정적이나, 현장 확인을 통해 최종적인 부담 여부를 확인하는 것이 중요합니다.

1.7. 투자 포인트

* 탁월한 역세권 입지: 정부청사역 도보 이용 가능, 대중교통 편리.

* 풍부한 임대 수요: 정부청사, 시청 등 공공기관 밀집으로 인한 직장인 수요.

* 낮은 감정가: 48,000,000원의 감정가는 시장 상황 및 향후 임대 수익률을 고려할 때 매력적일 수 있습니다.

* 소형 면적의 활용성: 1인 가구 또는 소규모 투자자의 니즈에 부합할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

감정가: 48,000,000원

임차인 보증금: 50,000,000원 (대항력 있음)

본건은 대항력 있는 임차인의 보증금(50,000,000원)이 감정가(48,000,000원)보다 높다는 점이 특징입니다.

현황상 '인수 보증금 합계: 0원'으로 기재되어 있어, 낙찰자가 임차인의 보증금을 직접 인수하지 않을 가능성이 높습니다. 만약 이 정보가 정확하다면, 낙찰자의 실질적인 부담은 입찰가 외에 추가적인 임차인 보증금 지급이 없을 수 있습니다.

현재 주변 시세를 고려했을 때, 유사한 면적의 소형 아파트(도시형생활주택)가 대략 65,000,000원 ~ 75,000,000원 선에서 거래되는 것으로 추정됩니다.

만약 임차인 보증금 인수 부담이 없다고 가정할 때, 감정가보다 약간 높은 수준에서 입찰을 시작하여 시세 수준 또는 그 이하로 낙찰받는 전략을 고려해볼 수 있습니다.

따라서, 임차인 보증금 인수 부담이 없다는 전제 하에,

최초 입찰가를 50,000,000원에서 55,000,000원 사이로 고려해 볼 수 있습니다.

다만, 이는 임차인 보증금 인수 여부에 대한 최종 확인이 이루어진 후에 결정되어야 하며, 시장 상황 및 경쟁 입찰자 수를 고려하여 최종 입찰가를 산정하는 것이 중요합니다.

만약 임차인의 보증금 50,000,000원을 낙찰자가 인수해야 한다면, 최소 입찰가는 98,000,000원 이상이 되어야 하므로, 본 정보와는 큰 차이가 발생합니다. 따라서 임차인 관련 권리관계는 반드시 재확인하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.