나이스옥션 법원경매 대전 2025타경3972 [1] 대전광역시 대덕구 법동 191-1 보람아파트 103동 9층909호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 제일 · 평가일 2025.11.26

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 대전광역시 대덕구 법동 소재 '근로복지공단대전병원' 동측 인근에 위치하는 보람아파트 제103동 제9층 제909호 건물로서, 주위는 대단위 아파트단지 및 단독주택,로변으로 각종 근린생활시설 등으로 형성되어있는 지대임.

교통상황

대상물건까지 제 차량 진.출입이 가능하며, 서측 인근에 간선도로 및 시내버스 승강장이 위치하여 제반 교통상황은 무난시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 슬래브지붕 지하1층~지상15층 건물로서, 외벽: 몰탈 위 페인팅 마감 등. 내벽: 인테리어 마감 등. 창호: 샷시창호임.

이용상태

'보람아파트 제103동 제9층 제909호' - '공동주택(아파트)' 으로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생 및 급.배수설비, 승강기설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형 평지로서, '대(주거용 건부지)' 로 이용중임.

인접 도로상태등

서측 및 남측으로 대로, 북측, 동측으로 중로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호(1): 도시지역, 제3종일반주거지역, 시가지경관지구(일반), 지구단위계획구역(법동지구 택지개발사업), 대 로1류(폭 35m~40m)(접합), 대로3류(폭 25m~30m)(2019-08-28)(대로3-18)(접합), 중로1류(폭 20m~25m) (접합) 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보 호구역(중리초)<교육환경보호에 관한 법률>, 절대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(대전동부교육 청)<교육환경 보호에 관한 법률>, 문화유산보호구역(문화재로부터200m영향성검토구역)<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>, 택지개발지구(법동,송촌택지개발완료.자세한사항별도확인도시관리팀)<택지개발촉진법>, 택지개발지구 기타(공동주택용지)<택지개발촉진법> 중점경관관리구역(2015-12-30)(계족산,식장산,가양비래공원 중점경관관리 구역)임.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계: 미상임 - 기 타: "감정평가액의 산출근거 및 결정의견" 참조.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 기본정보

사건번호: 대전지방법원 2025타경3972 (1)

소재지: 대전광역시 대덕구 법동 191-1 보람아파트 103동 9층909호

용도: 아파트

감정가: 214,000,000원

토지면적: 29.99㎡ (약 9.08평)

토지지분: 29.993㎡ (약 9.08평)

건물면적 (전용면적): 59.16㎡ (약 17.90평)

경매구분: 부동산강제경매

매각대상: 토지/건물 일괄매각

채권자: 정OO

1.2. 입지조건

1.2. 1.위치 및 주위환경

대상 물건은 대전광역시 대덕구 법동 소재 '근로복지공단대전병원' 동측 인근에 위치하며, 주위는 대규모 아파트 단지, 단독주택, 그리고 로변으로 각종 근린생활시설 등이 형성된 지역입니다.

1.2. 2.교통상황

본 물건까지 차량의 진출입이 가능하며, 서측 인근에 간선도로와 시내버스 승강장이 위치하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

1.2. 3.인접 도로상태

서측 및 남측으로 대로, 북측 및 동측으로는 중로에 접해 있어 차량 통행 및 접근성이 양호한 편입니다.

1.2. 4.토지이용계획 및 제한상태

본 건 토지는 도시지역, 제3종일반주거지역, 시가지경관지구, 지구단위계획구역(법동지구 택지개발사업)으로 지정되어 있습니다. 또한, 대로1류(폭 35m~40m), 대로3류(폭 25m~30m), 중로1류(폭 20m~25m)에 접하고 있으며, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 절대보호구역, 문화유산보호구역, 택지개발지구, 중점경관관리구역 등에 포함되어 있습니다.

1.3. 권리분석

1.3. 1.등기부현황

말소기준권리는 2024년 8월 6일 접수된 한국스탠다드차타드은행의 근저당권(을12)입니다.

등기부채권 총액은 약 242,100,000원으로, 이는 근저당 122,100,000원, 가압류 20,000,000원, 가압류 100,000,000원, 강제경매 21,447,671원의 합계입니다.

매각으로 인해 말소되지 않는 권리로는 지상권이 있으나, 현재 등기부상 지상권이 존재하지는 않는 것으로 확인됩니다.

1.3. 2.임차인현황

임대관계는 미상으로 확인되었습니다.

인수 보증금 합계는 0원입니다.

주의: 임대관계가 미상이므로, 실제 거주하고 있는 임차인이 대항력을 갖추고 있을 가능성이 있습니다. 보증금 또는 차임이 미상인 경우에도 권리 분석 시 특별한 주의가 필요하며, 낙찰 후 인수 여부를 반드시 추가적으로 조사해야 합니다.

1.4. 상권분석

1.4. 1.주변 상업시설

대상 물건이 속한 아파트 단지 주변 로변으로는 각종 근린생활시설이 다수 분포하고 있어 기본적인 상업 및 편의시설 이용이 용이합니다.

1.5. 생활정보

1.5. 1.주변 편의시설

'근로복지공단대전병원'이 인근에 위치하고 있어 의료시설 이용이 편리합니다. 또한, 중리초등학교 등 교육 환경 보호구역으로 지정되어 있어 교육 관련 시설 접근성이 양호합니다.

1.5. 2.아파트 단지 정보

단지명: 보람아파트

사용승인일: 1995년 5월 19일

총 세대수: 1735세대

최고층: 15층

주차대수: 총 840대 (지상 6대, 지하 51대)

본건 전용면적: 59.16㎡ (약 17.90평)

단지 내에는 관리사무소, 노인정, 어린이놀이터, 휴게시설, 유치원 등 다양한 부대시설이 갖추어져 있습니다.

1.6. 잠재적 리스크

1.6. 1.토지이용계획 및 제한상태

본 건 토지는 다양한 용도지역, 지구, 구역(예: 제3종일반주거지역, 시가지경관지구, 지구단위계획구역, 택지개발지구, 중점경관관리구역 등)에 포함되어 있어, 향후 개발 또는 재건축 시 관련 법규 및 규제사항을 면밀히 검토해야 할 필요가 있습니다.

1.6. 2.혐오시설 여부

주변 지역에 대한 조사 결과, 본 물건지와 직접적으로 인접하여 혐오시설로 분류될 만한 시설(예: 대규모 폐기물 처리장, 유해화학물질 공장 등)은 확인되지 않았습니다.

1.6. 3.건축물 노후화

1995년에 사용승인된 아파트로, 약 30년 경과함에 따라 건축물의 노후화가 진행되었음을 고려해야 합니다. 이는 향후 유지보수 비용 증가 또는 리모델링, 재건축 필요성으로 이어질 수 있습니다.

1.6. 4.권리분석 관련

임대관계가 미상으로 조사되어, 대항력을 갖춘 임차인이 존재할 가능성을 배제할 수 없습니다. 낙찰 후 추가적인 조사와 확인이 필수적입니다.

1.7. 종합 의견

본 물건은 대전광역시 대덕구 법동에 위치한 보람아파트 103동 909호로, 비교적 잘 정비된 주거 단지 내에 자리하고 있습니다. 교통 접근성이 우수하고 주변에 근린생활시설이 잘 갖추어져 있어 생활 편의성이 높습니다. 부동산강제경매로 진행되며, 등기부상 권리들은 매각으로 인해 말소될 예정입니다. 다만, 임대관계가 미상인 점은 잠재적 리스크로, 낙찰 후 명확한 확인이 필요합니다. 1995년에 건축된 아파트로 노후화는 감안해야 하지만, 입지 조건과 주변 시세 등을 종합적으로 고려할 때 투자 가치가 있는 물건으로 판단됩니다.

1.8. 투자 포인트

* 안정적인 주거 지역 내 위치: 대규모 아파트 단지와 풍부한 근린생활시설 인접.

* 편리한 교통망: 간선도로 및 시내버스 승강장 이용 용이.

* 시세 대비 경쟁력: 감정가(214,000,000원)와 최근 실거래가 분석 결과, 약 210,000,000원 수준의 시세가 형성되어 있어 적정 가격에 취득할 가능성 보유.

* 수익형 투자 가능성: 안정적인 임대 수익 창출 또는 향후 시세 차익 기대.

1.9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 214,000,000원입니다.

최근 실거래가 데이터를 기반으로 분석한 결과, 유사 면적(83.25㎡)의 9층 아파트가 297,000,000원에 거래된 사례가 있습니다. 이를 바탕으로 본건(59.16㎡)의 현재 시세를 산정하면 약 210,870,000원 수준으로 추정됩니다.

감정가는 이러한 시세와 유사하거나 약간 높은 수준으로 평가되었습니다.

따라서, 임차인 현황에 대한 잠재적 리스크와 아파트의 노후화 등을 고려하여 신중한 입찰가 산정이 필요합니다.

예상 입찰가 범위: 190,000,000원 ~ 210,000,000원

권장 입찰가: 약 200,000,000원 (본건의 낙찰률, 경쟁 정도, 추가적인 권리 분석 결과 등에 따라 달라질 수 있습니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.