나이스옥션 법원경매 전주 2025타경31902 [1] 전북특별자치도 전주시 덕진구 만성동 1375-1 주건축물 1동 1층 107호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 지우 · 평가일 2025.11.27

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 전북특별자치도 전주시 덕진구 만성동 소재 "중흥S클래스 더퍼스트" 남동측 인근에 위치하며, 부근은 아파트단지 및 단독주택, 근린생활시설, 학교 및 관공서 등이 소재하는 지역입니다.

교통상황

본건 인근까지 차량의 진출입이 가능하고 인근에 버스승강장이 소재하는 등 제반 교통사정은 보통입니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평슬라브지붕 7층 중 제1층 제107호, 제108호로서, 외벽: 화강석물갈기, 미장스톤 및 강화유리 등 마감, 내벽: 몰탈위페인트 및 강화유리 등 마감, 바닥: 콘크리트 등 마감, 창호: 샷시창 등 마감입니다.

이용상태

조사시점 현재 인접호인 106호와 같이 일반음식점으로 이용중입니다.

설비내역

공동 위생설비, 급배수설비, 승강기설비 및 소방설비(소화전, 화재탐지, 화재경보) 등 되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

가장형평지의 토지로서 상업용 및 업무용건부지로 이용중입니다.

인접 도로상태등

서측으로 폭 약 20미터 내외의 도로, 북측 및 남측으로 폭 약 10미터 내외의 도로와 각각 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역(2017-02-28), 방화지구 , 지구단위계획구역(2024-11-12), 소로1류(폭 10m~12m)(2017-02-28)(접합), 중로1류(폭 20m~25m)(2017-02-28)(접합), 가축사육제 한구역(주거밀집지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>입니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계: 미상입니다. 기 타: 조사시점 현재 의뢰외인 106호와 본건인 107호,108호가 내부 구분없이 이용중인 바, 경계구분은 건축물현황도의 도면과 건물의 외부 샷시물의 경계로 위치확인하였으며, 106호와 107호는 식당의 홀로 이용중인 바 경계복원이 가능할것으로 사료됩니다.

물건 비고

1. 일괄매각
2. 106와 107호, 108호가 내부 구분없이 이용중인 바, 경계구분은 건축물현황도의 도면과 건물의 외부 샷시물의 경계로 위치 확인이 가능하며 경계복원이 가능함(감정평가서 참조)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 상세

사건번호: 전주지방법원 2025타경31902 (1)

소재지: 전북특별자치도 전주시 덕진구 만성동 1375-1 주건축물 1동 1층 107호

건물명: "중흥S클래스 더퍼스트" 인근

용도: 근린상가 (업무시설)

감정가: 105,100,000원

토지면적: 31.05㎡ (약 9.39평)

토지지분: 31.0509㎡ (약 9.39평)

건물면적: 99.13㎡ (약 30.00평)

건물지분: 99.13㎡ (약 30.00평)

매각대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 케이씨유엔피엘대부주식회사 (을1 근저당권자)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본 물건은 전북특별자치도 전주시 덕진구 만성동 소재 "중흥S클래스 더퍼스트" 아파트 단지 남동측 인근에 위치하고 있습니다. 주변으로는 아파트 단지, 단독주택, 근린생활시설, 학교 및 관공서 등이 혼재하여 지역 내 주요 상권으로 기능하고 있습니다.

2.2. 교통상황

본건까지 차량의 진출입이 용이하며, 인근에 다수의 버스 승강장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 지역입니다.

2.3. 도로상태

본건은 서측으로 폭 약 20미터 내외의 도로, 북측 및 남측으로 폭 약 10미터 내외의 도로와 각각 접하고 있어 차량 접근성이 우수합니다.

2.4. 토지이용계획 및 제한상태

본 토지는 일반상업지역, 방화지구, 지구단위계획구역으로 지정되어 있으며, 소로 1류(폭 10m~12m) 및 중로 1류(폭 20m~25m) 도로와 접하고 있습니다. 또한 가축사육제한구역(주거밀집지역)에 해당합니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

본건의 말소기준권리는 2020년 11월 20일 접수된 케이씨유엔피엘대부주식회사의 근저당권(을1, 채권액 384,000,000원)입니다.

3.2. 매각 후 소멸되는 권리

말소기준권리인 을1 근저당권보다 늦게 설정된 모든 권리(갑2 가압류, 갑3 압류, 갑4 압류, 갑5 압류, 갑6 임의경매, 갑7 압류)는 매각으로 인해 소멸됩니다.

3.3. 매각으로 소멸되지 않는 권리

제시된 정보에 따르면, 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 확인됩니다.

3.4. 인수되는 권리 (보증금)

본건 경매는 인수되는 보증금 없이 진행됩니다. (인수 보증금 합계: 0원)

3.5. 임차인 현황

* 임차인: 최익준

보증금: 12,500,000원

차임: 0원

전입일자/사업일자: 2024-03-06

확정일자: 2024-03-06

대항력: 없음

비고: 임차인 최익준은 대항력이 없으며, 보증금 12,500,000원은 관련 법령에 따라 배당받게 됩니다.

4. 상권분석

4.1. 건물 구조 및 이용 상태

본 건물은 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 7층 건물 중 제1층 제107호로서, 외벽은 화강석물갈기, 미장스톤 및 강화유리 등으로 마감되었습니다. 내부 및 바닥은 몰탈 위 페인트, 강화유리, 콘크리트 등으로 마감되어 있습니다. 조사 시점 현재, 인접한 106호와 함께 일반음식점으로 이용 중입니다.

4.2. 건물 내 통합 이용

본건(107호)은 인접한 106호 및 108호와 내부 구분 없이 통합되어 이용 중인 상태입니다. 이는 향후 내부 구조 변경 및 용도 변경을 통해 공간 활용도를 높일 수 있는 잠재력을 시사합니다. 경계는 건축물 현황도상의 도면과 건물의 외부 샷시물 경계를 통해 확인 가능하며, 경계 복원이 가능한 것으로 파악됩니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 시설

본건 인근에는 "중흥S클래스 더퍼스트" 등 대규모 아파트 단지가 다수 위치하고 있어 안정적인 배후 수요를 확보하고 있습니다. 또한, 학교, 관공서, 금융기관, 병원 등 생활 편의시설이 잘 갖추어져 있어 상권 활성화에 유리한 환경입니다.

5.2. 주변 혐오시설

주변 지역에 혐오시설로 분류될 만한 시설에 대한 정보는 현재까지 파악되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 내부 경계 통합 이용

106호, 107호, 108호가 내부 구분 없이 통합 이용 중이므로, 명도 및 내부 수리 시 경계 확인 및 복원, 복잡한 내부 구조 조정을 고려해야 합니다.

6.2. 임차인 명도

임차인 최익준은 대항력이 없으나, 실제 명도 과정에서 예상치 못한 마찰이나 지연이 발생할 가능성에 대비해야 합니다.

6.3. 권리관계 해석

말소기준권리인 근저당권의 채권액(384,000,000원) 대비 감정가(105,100,000원)가 현저히 낮아, 경매 절차 진행 및 낙찰 후 잔여 채무 발생 가능성을 염두에 두어야 합니다. 다만, 매각으로 소멸되지 않는 권리가 없다는 점은 긍정적입니다.

7. 종합 의견

본 물건은 전주시 덕진구 만성동의 상업지역에 위치한 근린상가로, 풍부한 배후 수요와 편리한 교통, 우수한 도로 접근성을 갖추고 있습니다. 현재 인접 호실과 통합하여 일반음식점으로 운영되고 있어, 향후 적극적인 리모델링이나 업종 변경을 통해 상당한 가치 상승을 기대해 볼 수 있습니다. 권리 분석상 인수되는 권리가 없고 임차인의 대항력도 없어 비교적 안전하게 취득 및 명도가 가능할 것으로 판단됩니다.

8. 투자 포인트

* 만성지구의 지속적인 개발과 더불어 지역 가치 상승 잠재력이 높습니다.

* 아파트 단지 등 풍부한 배후 수요를 바탕으로 안정적인 영업이 가능합니다.

* 인접 호실과의 통합 이용 중인 점을 활용하여, 면적 확대 및 복합 업종 구성 등 공간 활용을 극대화할 수 있습니다.

* 권리관계가 명확하여 권리 분석상 위험이 적습니다.

* 넓은 도로에 접해 있어 가시성 및 접근성이 뛰어납니다.

9. 예상 입찰가

인수되는 보증금이 없는 점을 고려할 때, 본건의 감정가 105,100,000원은 초기 기준 가격으로 볼 수 있습니다. 실제 예상 입찰가는 시장 상황, 주변 유사 물건의 시세, 본건의 활용 방안에 따른 미래 가치, 그리고 낙찰 후 예상되는 명도 비용 및 리모델링 비용 등을 종합적으로 고려하여 산정해야 합니다. 현재 제시된 감정가 및 권리 관계 등을 고려했을 때, 105,100,000원 이상에서 신중하게 접근하는 것을 추천합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.