나이스옥션 법원경매 안산 2025타경53772 [1] 경기도 시흥시 은행동 327-56 3층303호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 다임 · 평가일 2025.11.28

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 시흥시 은행동 소재 "검바위초등학교" 남서측 인근에 소재하며, 주위는 다세대주택, 아파트, 근린생활시설 및 학교 등이 소재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하고, 인근에 버스정류장이 소재하는바 교통상황은 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 기타지붕 5층 건물내 제3층 제303호로서, (사용승인일자 : 2021.08.25) 외 벽 : 돌붙임 등 마감. 내 벽 : 벽지 등 마감. 창 호 : 샷시창 구조임.

이용상태

도시형생활주택(단지형다세대주택)으로 조사되었음.

설비내역

위생 및 급배수설비, 승강기설비, 주차장 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형 평지로서, 도시형생활주택(단지형다세대주택) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남측으로 폭 약8m내외, 북동측으로 폭 약6m내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제1종일반주거지역, 소로2류(폭 8m~10m)(국지도로)(접합) 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2013-07-18)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(2013-07-18)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 토지거래계약에관한허가구역(외국인 등의 주택거래에 한함)

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

‘주택도시보증공사’(양도전:임차인 최석규)로부터 ‘임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 배당금으로 임차보증금 반환채권 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소하는 것에 동의한다’는 확약서가 2026.06.09. 제출됨.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

사건번호: 안산지원 2025타경53772 (1)

소재지: 경기도 시흥시 은행동 327-56 3층303호

용도: 도시형생활주택

감정가: 260,000,000원

토지면적: 37.64㎡ (약 11.39평)

토지 지분: 37.637㎡

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 52.95㎡ (약 16.02평)

건물 지분: 52.95㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 강제경매

채권자: 주OOOOOOO

1.2. 입지조건

1.2. 1. 위치 및 주위환경

본건은 경기도 시흥시 은행동 소재 "검바위초등학교" 남서측 인근에 위치하며, 주변 지역은 다세대주택, 아파트, 근린생활시설 및 학교 등이 혼재하는 주거 밀집 지역입니다.

1.2. 2. 교통상황

차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용 또한 편리한 편입니다.

1.2. 3. 도로상태

본건은 남측으로 폭 약 8m, 북동측으로 폭 약 6m의 포장도로에 접하고 있습니다.

1.2. 4. 토지이용계획 및 제한상태

본 토지는 도시지역, 제1종일반주거지역이며, 소로2류(폭 8m~10m)에 접합되어 있습니다. 또한 가축사육제한구역, 상대/절대 보호구역(교육환경 보호에 관한 법률), 과밀억제권역에 해당합니다. 토지거래계약에 관한 허가구역(외국인 등의 주택거래에 한함)으로 지정되어 있습니다.

1.2. 5. 주변시설 및 혐오시설

제공된 정보 및 일반적인 주변 환경 분석 결과, 특이한 혐오시설에 대한 언급은 없습니다. 인근에 검바위초등학교가 위치하고 있어 교육 환경은 양호한 편입니다.

1.3. 권리분석

1.3. 1. 임차인 현황

* 임차인: 김의종

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2025-10-10

대항력: 없음

비고: 보증금 및 차임이 미상인 것으로 기재되어 있으나, 금액이 0원으로 명시되어 있어 주의가 필요합니다.

* 임차인: 주택도시보증공사 (임차권 최석규 승계인)

보증금: 300,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2021-12-24

확정일자: 2021-12-02 (등기부에는 2023-11-23으로 기재, 확인 필요)

배당신고일자: 2024-01-04

대항력: 없음

비고: HUG로부터 임차보증금에 대해 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 보증금 전액을 받지 못하더라도 임차권등기 말소에 동의한다는 확약서를 2026.06.09. 제출하였습니다. 이는 본 경매에서 낙찰자가 임차보증금을 인수할 의무가 없음을 시사합니다.

1.3. 2. 등기부 요약

* 소유권보존: 한기숙 (2021-09-02)

* 소유권이전: 조영찬 (2022-01-28)

* 주택임차권: 최석규 (300,000,000원, 2021-12-02 접수, 2023-11-23 확정일자, 말소 예정)

* 압류: 인천세무서 (2024-05-03, 말소기준권리)

* 강제경매: 주택도시보증공사 (300,000,000원, 2025-11-18 접수, 말소 예정)

* 총 말소기준권리: 인천세무서 압류 (2024-05-03)

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권 (제시된 정보 없음)

1.3. 3. 인수 보증금

인수 보증금 합계: 0원 (HUG의 대항력 포기 확약서에 따라 낙찰자가 인수할 보증금 없음)

1.4. 상권 및 생활정보

1.4. 1. 건물 정보

본 건물은 철근콘크리트 구조의 5층 건물로, 2021년 8월 25일 사용승인을 받았습니다. 해당 물건은 3층 303호이며, 도시형생활주택(단지형 다세대주택)으로 이용 중입니다. 위생, 급배수, 승강기, 주차 설비가 갖추어져 있습니다.

1.4. 2. 주변 상권 및 생활 편의시설

본건 인근은 주거 밀집 지역으로, 아파트, 다세대주택, 근린생활시설이 소재하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다. 검바위초등학교가 인접하여 교육 환경을 갖추고 있습니다.

1.4. 3. 주변 매매/임대 시세 분석

제공된 최근 매매 정보를 분석한 결과, 유사 면적의 다세대주택 거래 사례는 다음과 같습니다.

* 2026년 3월 7일: 48.36㎡ (약 14.63평), 22,000만원 (약 455만원/㎡)

* 2026년 7월 21일: 40.23㎡ (약 12.17평), 14,200만원 (약 353만원/㎡) - (시흥시 은행동 327-48번지, '대림그랑쥬테')

* 2026년 7월 7일: 49.78㎡ (약 15.06평), 18,000만원 (약 361만원/㎡) - (시흥시 은행동 327-49번지, '한양그랑쥬테')

본건의 전용면적은 52.95㎡ (약 16.02평)입니다. 동일 단지 또는 인근 단지의 거래 사례를 고려할 때, 본건의 최근 시장 가치는 대략 360만원/㎡ ~ 450만원/㎡ 수준으로 추정됩니다. 이를 바탕으로 환산 시, 대략 191,149,500원 ~ 240,822,500원 범위에서 시세가 형성될 것으로 보입니다. 감정가 260,000,000원 대비 다소 낮은 시세 형성 가능성이 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

1.5. 1. HUG 임차권 및 확약서 관련 리스크

주택도시보증공사(HUG)는 임차인 최석규의 보증금 반환 채권을 승계하였으며, 해당 임차권에 대해 대항력을 포기하고 우선변제권만 주장하며 임차권등기 말소에 동의한다는 확약서를 제출했습니다. 이는 법원이 이 확약서를 인정할 경우, 낙찰자가 3억원의 임차보증금을 인수하지 않아도 된다는 것을 의미합니다. 그러나 확약서의 법적 효력 및 법원의 최종 판단 여부에 따라 인수 부담이 발생할 가능성도 배제할 수 없습니다. (출처:)

1.5. 2. 임차인 김의종 관련 불확실성

임차인 김의종은 전입일자가 2025년 10월 10일로, 말소기준권리(2024년 5월 3일)보다 늦어 대항력이 없습니다. 보증금 0원, 차임 0원으로 기재되어 있으나, 실제 임대차 관계나 권리 관계가 명확하지 않다면 예상치 못한 문제가 발생할 수 있습니다.

1.5. 3. 건물 노후화 및 관리 상태

2021년 8월 사용승인된 비교적 신축 건물이나, 추후 관리 상태 및 유지보수에 따른 추가 비용 발생 가능성을 고려해야 합니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 신축(2021년 준공)된 도시형생활주택으로, 비교적 양호한 입지 및 교통 조건을 갖추고 있습니다. 특히, 주택도시보증공사(HUG)가 채권자로서 강제경매를 신청하였고, HUG가 임차인으로부터 승계받은 임차권에 대해 대항력 포기 확약서를 제출함에 따라 낙찰자가 인수해야 할 보증금이 없다는 점은 큰 장점입니다. 이로 인해 경매 절차가 원활하게 진행되고 낙찰 부담이 줄어들 것으로 예상됩니다. 그러나 HUG 확약서의 법적 효력에 대한 최종 법원의 판단을 기다려야 하며, 임차인 김의종 관련 불확실성도 주의 깊게 살펴볼 필요가 있습니다.

1.7. 투자 포인트

* 신축 건물: 2021년 준공으로 비교적 최신 건물에 해당하여 상품성이 우수합니다.

* 비인수 채권: HUG의 대항력 포기 확약서 제출로 인해 3억 원의 임차보증금 인수 부담이 없다는 점이 가장 큰 투자 포인트입니다.

* 양호한 입지: 초등학교 인근의 주거 지역에 위치하여 안정적인 임대 수요를 기대할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

본건의 감정가는 260,000,000원입니다. 제공된 주변 시세 분석 결과, 유사 면적의 거래 사례 가격은 약 191,149,500원에서 240,822,500원 범위로 추정됩니다.

HUG의 보증금 인수 부담이 없다는 점을 고려할 때, 감정가 대비 합리적인 입찰가를 산정할 수 있습니다. 그러나 HUG 확약서의 법원 최종 인정 여부, 임차인 김의종 관련 변수, 그리고 실제 시장 가치 등을 종합적으로 고려해야 합니다.

안정적인 수익 확보 및 리스크 관리를 위해, 감정가보다는 추정 시세 범위 내에서, 특히 210,000,000원에서 230,000,000원 사이의 입찰가를 고려하는 것이 합리적일 수 있습니다. 이는 시장 가격 대비 경쟁력 있는 가격으로 취득하여 향후 시세 차익 또는 임대 수익을 기대할 수 있는 수준입니다.

물론, 해당 금액은 예상이며, 입찰 전 반드시 최신 시세 동향과 권리 관계를 재확인해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.