나이스옥션 법원경매 충주 2025타경30912 [1] 충청북도 충주시 중앙탑면 용전리 696 신우희가로아파트 108동 1층104호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 무심감정 · 평가일 2025.11.26

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청북도 충주시 중앙탑면 용전리 소재 ‘중앙탑초등학교’ 남측 인근에 위치하며, 주위는 아파트단지, 학교 및 임야 등이 소재하는 등 제반 주위환경은 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량의 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 대중교통상황은 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 17층 건물내 제1층 제104호로서, 외벽 : 시멘트몰탈위 페인팅 마감등임. 내벽 : 벽지도배 및 내부인테리어 마감등임. 창호 : 샷시 창호등임.

이용상태

아파트로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생및급배수설비, 난방설비, 승강기설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 사다리형의 평지로 건부지(아파트)로 이용중임.

인접 도로상태등

단지내 도로를 통하여 외곽공도와 연결되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

용전리 696 : 제3종일반주거지역(2013-01-15), 지구단위계획구역(2013-01-24), 중로1류(폭 20m~25m)(2020-03-27)(중로1-중앙1)(접합) 가축사육제한구역(모든가축사육제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2019-09-20)(중앙탑중학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2019-09-20)(충주중앙탑초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2023-02-24)(중앙탑고등학교 상대보호구역)<교육환경 보호에 관한 법률>, 기업도시개발구역(2013-01-15)(충주지식기반형기업도시)<기업도시개발 특별법>임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

가. 임대관계는 미상임. 나. 현장조사시 내부는 출입치 못하였으며, 건축물대장상 현황도면 및 외부관찰에 의하여 종합적으로 조사하되, 내부는 일반적인 시설 및 이용상황으로 판단하였음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 충주지원 2025타경30912 (1)

소재지: 충청북도 충주시 중앙탑면 용전리 696 신우희가로아파트 108동 1층104호

용도: 아파트

감정가: 216,000,000원

토지면적: 69.96㎡ (약 21.16평)

건물면적: 84.96㎡ (약 25.70평)

매각대상: 토지/건물 일괄 매각

경매구분: 부동산 강제경매

채권자: 주택도시보증공사

준공일: 2018년

1.2. 건축물 상세 정보

아파트명: 신우희가로아파트

동/호수: 108동 1층 104호

건물구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 17층 건물 내 제1층

전용면적: 84.96㎡ (약 25.70평)

공급면적: 제공된 정보상 명확히 구분되지 않으나, 전용면적 84.96㎡는 일반적인 30평대 후반~40평대 초반의 공급면적에 해당될 수 있습니다.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 충청북도 충주시 중앙탑면 용전리 소재 '중앙탑초등학교' 남측 인근에 위치하고 있습니다.

주위는 아파트 단지, 학교, 임야 등이 혼재하여 전반적인 주거 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.2. 교통상황

차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용도 보통 수준입니다.

3. 권리분석

3.1. 현황 권리 관계

등기부등본상 소유권 보존은 주식회사신우산업개발 명의로 되어 있습니다.

우리은행 근저당 88,320,000원 (2018-01-17)

주택임차권 김은수 (보증금 146,120,000원, 전입 2018-01-29, 확정 2018-01-30)

강제경매 주택도시보증공사 124,847,307원 (2025-11-17)

3.2. 인수되는 권리

* 매각으로 인하여 말소되지 않는 권리는 없습니다.

* 모든 등기부상 권리는 매각으로 소멸될 예정입니다.

3.3. 임차인 현황

* 임차인: 김

보증금: 146,120,000원

차임: 0원

전입일자: 2018-01-29

확정일자: 2018-01-30

배당신고일자: 2023-11-06

대항력: 없음

비고: 임차인은 대항력이 없어 낙찰자가 보증금을 인수할 의무가 없습니다. 보증금 전액은 배당을 통해 회수될 것으로 예상됩니다.

3.4. 총 채권액

등기부채권 총액: 234,440,000원

4. 상권분석

4.1. 주변 상업 시설

단지 인근에 기본적인 생활 편의시설이 있을 것으로 예상됩니다.

주거 지역에 해당하며, 인근 학교 및 아파트 단지가 주요 환경을 구성합니다.

4.2. 이용계획 및 제한상태

* 용전리 696: 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역, 중로1류(폭 20m~25m) 접합

* 가축사육제한구역, 상대보호구역(중앙탑중학교, 충주중앙탑초등학교, 중앙탑고등학교)

* 기업도시개발구역(충주지식기반형기업도시)

5. 생활정보

5.1. 주요 시설 접근성

* 교육시설: 중앙탑초등학교, 중앙탑중학교, 중앙탑고등학교 인접 (상대보호구역)

* 교통: 차량 접근 가능, 버스정류장 인근 소재

* 기타: 단지 내 관리사무소, 노인정, 보육시설, 어린이놀이터 등 부대시설 및 편의시설이 포함되어 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 현장 확인 불가

* 감정평가서상 현장 방문 시 내부 확인이 불가하여 일반적인 시설 및 이용 상황으로 판단되었습니다. 정확한 내부 상태는 별도 확인이 필요합니다.

6.2. 임대 관계 미상

* 임대 관계는 조사 당시 미상으로 파악되었습니다. (단, 임차인 김은수의 대항력 없음 확인)

6.3. 주변 환경

* 혐오시설: 주변 지역 조사 결과, 특정 혐오시설이 직접적으로 인접해 있다는 정보는 확인되지 않았습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 충주시 중앙탑면의 신축급 아파트 단지에 위치하고 있으며, 교통 및 생활 환경이 무난한 편입니다.

특히, 임차인이 대항력이 없어 낙찰자의 보증금 인수 부담이 없다는 점은 매우 긍정적인 요소입니다.

하지만 1층이라는 점은 선호도에 따라 가치에 영향을 줄 수 있습니다. 감정평가액과 최근 실거래가를 종합적으로 고려하여 신중한 접근이 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 신축급 아파트: 2018년 준공으로 비교적 최신 건축물입니다.

* 대항력 없는 임차인: 보증금 인수 부담이 없어 권리관계가 명확합니다.

* 교육 환경: 초, 중, 고등학교가 인접하여 교육 환경이 우수합니다.

* 개발 호재: 기업도시개발구역 내 위치하여 향후 지역 가치 상승 가능성이 있습니다.

9. 예상 입찰가

현 시세 및 감정가를 고려할 때, 본 건의 시장 가치는 약 2억 1천만원에서 2억 2천만원 수준으로 판단됩니다.

최근 84.95㎡ (13층) 거래가가 2억 2천8백만원인 점과 본 건의 1층이라는 점을 감안하여, 보수적으로 접근할 필요가 있습니다.

따라서, 본 물건의 예상 입찰가는 205,000,000원 정도로 제안합니다.

이는 인수 보증금이 없는 권리 분석을 기반으로 하며, 시장 상황 및 경쟁 입찰자 수를 고려하여 최종 입찰가를 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.