나이스옥션 법원경매 인천 2025타경513963 [1] 인천광역시 서구 공촌동 307-17 한솔그린빌라 에이동 2층202호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대교 · 평가일 2025.11.21

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 서구 공촌동 소재 "공촌초등학교" 북동측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 다세대주택, 학교, 아파트, 근린생활시설, 농경지, 임야 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하고, 인근에 버스정류장 및 근거리에 지하철역이 소재하는 등 제반 대중교통 여건은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브지붕 에이동 4층 건물내 2층 202호로서, 외벽 : 드라이비트 등 마감, 내벽 : 벽지도배 및 타일붙임 등 마감, 창호 : 샷시 창호임.

이용상태

다세대주택으로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비, 가스설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

세장형 토지로서, 다세대주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건은 북측으로 노폭 약 4미터 내외의 도로가 있음.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 지구단위계획구역, 가축사육제한구역(2025-05-20)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(토지거래 허가구역(외국인 등의 주택용도 취득에 한함)(2025. 8. 26.~2026. 8. 25.))임.

공부와의 차이

--.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

본 물건은 인천광역시 서구 공촌동에 위치한 다세대주택으로, 인천지방법원에서 진행하는 부동산 강제경매 사건입니다.

1.2. 소재지 및 면적

소재지: 인천광역시 서구 공촌동 307-17 한솔그린빌라 에이동 2층202호

토지 면적: 21.68㎡ (약 6.56평)

토지 제시외 면적: 0.00㎡

건물 면적: 52.13㎡ (약 15.77평)

건물 제시외 면적: 0.00㎡

매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

1.3. 감정가 및 매각정보

감정가: 72,000,000원

매각구분: 부동산 강제경매

1.4. 경매 정보

사건번호: 인천지방법원 2025타경513963 (1)

채권자: 서OOOOOOOO

경매 구분: 부동산 강제경매

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 인천광역시 서구 공촌동 소재 "공촌초등학교" 북동측 인근에 위치하고 있습니다. 주위 환경은 단독주택, 다세대주택, 학교, 아파트, 근린생활시설, 농경지, 임야 등이 혼재하는 지역입니다.

2.2. 교통 여건

차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 있고 근거리에 지하철역이 소재하여 전반적인 대중교통 여건은 보통 수준입니다.

3. 권리분석

3.1. 권리 분석 개요

말소기준권리는 주식회사 케이비국민카드의 가압류(2024년 2월 29일 접수, 인천지방법원 2024카단4)입니다. 경매 신청 채권자인 서울보증보험의 강제경매 개시결정 등기를 포함하여, 을구 9번 주택임차권 등기를 제외한 대부분의 권리는 매각으로 소멸될 예정입니다.

3.2. 등기부 현황

집합건물 등기부상 소유권 이전, 공유자 이전 등 다수의 권리 변동이 있었으며, 가장 최근에는 서울보증보험의 강제경매(2025타경513963)가 등기되었습니다.

3.3. 임차인 분석

임차인: 서울보증보험주식회사 (한국토지주택공사 입주자: 이 )

보증금: 110,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2020년 5월 27일

확정일자: 2020년 4월 24일

배당신고일자: 2024년 7월 31일

대항력: 없음

비고: 을구 9번 주택임차권등기가 있으나, 서울보증보험 주식회사의 말소 동의 확약서가 제출되어 매각으로 소멸될 예정이며, 임차인의 대항력은 없는 것으로 분석됩니다.

3.4. 인수되는 권리

물건명세서상 매각으로 소멸되지 않는 권리는 을구 9번 주택임차권 등기이나, 서울보증보험 주식회사의 말소 동의 확약서가 제출되어 인수되는 보증금은 0원으로 분석됩니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본건이 위치한 지역은 주거용 건물과 더불어 학교, 근린생활시설 등이 혼재하고 있어 주거 생활을 위한 기본적인 상권이 형성되어 있습니다.

4.2. 근린생활시설

주변에 근린생활시설이 분포하고 있어 기본적인 생활 편의 시설 이용이 가능합니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

인근에 버스정류장이 있고, 근거리에 지하철역이 있어 대중교통 이용이 편리합니다. 또한, 주택가와 상권이 혼재된 지역으로 기본적인 편의시설 이용이 가능할 것으로 보입니다.

5.2. 교육시설

"공촌초등학교"가 북동측 인근에 위치하여 도보로 통학 가능한 거리에 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리 관련 리스크

임차인의 대항력은 없으나, 권리 분석 및 등기부 현황에 대한 면밀한 검토가 필요합니다. 또한, "SGI 인수조건 변경"이라는 특이사항이 명시되어 있어, 해당 조건이 계약 및 인수 과정에 미치는 영향을 정확히 파악해야 합니다.

6.2. 특수 물건 조건

"SGI 인수조건 변경" 및 "선순위임차권" 관련 특이사항이 존재합니다. 임차인의 대항력은 없으나, SGI 인수조건 변경에 대한 구체적인 내용을 확인하여 낙찰 후 발생할 수 있는 불확실성을 대비해야 합니다.

6.3. 토지 이용 제한

본건 토지는 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역, 가축사육제한구역, 과밀억제권역으로 지정되어 있습니다. 또한, 외국인 등의 주택 용도 취득에 한하여 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있으나, 이는 일반적인 매수자에게는 큰 영향이 없을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 인천 서구 공촌동에 위치한 다세대주택으로, 공촌초등학교 인근에 자리하여 기본적인 생활 인프라를 갖추고 있습니다. 감정가 대비 주변 시세가 높게 형성되어 있는 것으로 보이며, 권리관계는 명확히 정리될 가능성이 높습니다. 다만, "SGI 인수조건 변경"이라는 특이사항과 임차인 관련 세부 사항에 대한 추가적인 확인이 요구됩니다.

8. 투자 포인트

* 비교적 저렴한 감정가 대비 주변 시세 상승 가능성.

* 학교 및 대중교통 접근성이 양호한 주거 입지.

* 권리 관계가 명확히 정리될 것으로 예상되어 낙찰 후 명도 및 등기 관련 부담이 적을 수 있음.

9. 예상 입찰가

최근 실거래가 자료 분석 결과, 본건과 유사한 면적 및 연식의 다세대주택 매매가는 5,300만원에서 14,000만원까지 다양하게 형성되어 있습니다. 특히, 본건과 유사한 주천그린빌라(39.46㎡, 7,500만원)의 제곱미터당 가격(약 190만원/㎡)을 적용할 경우, 본건(52.13㎡)의 시장 가치는 약 9,800만원 이상으로 추정됩니다. 감정가 7,200만원은 시장가 대비 낮게 책정된 것으로 판단됩니다.

잠재적 리스크와 시장가를 종합적으로 고려할 때, 예상 입찰가는 85,000,000원에서 95,000,000원 사이에서 결정될 것으로 보입니다.

최종 예상 입찰가: 90,000,000원 (9천만원)

본 입찰가는 최근 실거래가와 감정가를 비교 분석한 결과이며, 실제 입찰 시에는 현장 조사 결과, 경쟁 물건 상황, 본건의 특수 물건 조건에 대한 추가적인 확인을 통해 최종 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.