나이스옥션 법원경매 안양 2025타경101581 [1] 경기도 군포시 당동 979-1 용호마을 이-편한세상 101동 14층1401호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 정일 · 평가일 2025.11.25

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 군포시 당동 소재 '당동중학교' 남측 인근에 위치하며 주변은 아파트단지, 단독주택, 근린생활시설, 교육시설 등이 소재하는 지역으로 주위환경은 무난함.

교통상황

본건까지 차량 접근이 용이하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 제반 교통사정은 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 금속기와지붕 15층 건물 내 14층 1401호로서, 외 벽 : 시멘트 몰탈위 페인팅 마감 등, 내 벽 : 벽지 및 일부 타일 마감 등, 창 호 : 샷시 마감 등.

이용상태

아파트(방3, 거실/주방, 욕실, 발코니 등)로 이용중임.

설비내역

위생 및 급·배수설비, 승강기설비, 소방설비 등이 되어 있으며, 지역난방(열병합) 구조임.

토지의 형상 및 이용상태

남동하향 완경사의 토지를 평탄하게 조성한 사다리형 토지로서, '아파트'건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

아파트 단지 내 도로를 통해 외곽 공도와 연계됨.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역(2024-09-27), 소로1류(폭 10m~12m)(접합), 중로1류 (폭 20m~25m)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 중로3류(폭 12m~15m)(접합), 가축사육제한구역(2013-10-15)(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 교육환경보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 비행안전제3구역(전술)(2022-09-06) (비행안전제3구역(전술) 해발178.21m이하 위탁)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억 제지역<산업집적활성화 및 공장설립에 관한 법률>, 과밀억제지역(2022-09-06)<산업집적 활성화 및 공장설립에 관한 법률>, 과밀억제권역(2022-09-06)<수도권정비계획법>, 토지 거래계약에관한허가구역(2025-08-28)(지정일자: 25.8.26~26.8.25. 대상:외국인 등 용도 : 단독 다가구 아파트 연립 다세대).

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본사항

사건번호: 안양지원 2025타경101581 (1)

소재지: 경기도 군포시 당동 979-1 용호마을 이-편한세상 101동 14층1401호

용도: 아파트

감정가: 581,000,000원 (5억 8천 1백만원)

경매구분: 부동산임의경매

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.2. 면적정보

토지면적: 47.00㎡ (약 14.22평)

토지지분: 46.998㎡ (약 14.22평)

건물면적: 84.97㎡ (약 25.70평)

건물지분: 84.969㎡ (약 25.70평)

1.3. 건물 개요

아파트명: 당동용호마을e편한세상

사용승인일: 2005년 9월 22일

총 동수: 23동

총 세대수: 1247세대

최고층: 15층

해당 층: 14층

2. 입지조건

2.1. 주변환경

본건은 경기도 군포시 당동 소재 '당동중학교' 남측 인근에 위치하며, 주변은 아파트 단지, 단독주택, 근린생활시설, 교육시설 등이 소재하는 지역으로 주위 환경은 무난합니다.

2.2. 교통상황

차량 접근이 용이하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 대중교통 이용이 편리합니다.

2.3. 토지이용계획 및 제한사항

* 도시지역, 제2종일반주거지역(2024-09-27)

* 도로: 소로1류(폭 10m~12m), 중로1류(폭 20m~25m), 중로2류(폭 15m~20m), 중로3류(폭 12m~15m) 접합

* 기타 제한사항: 가축사육제한구역, 교육환경보호구역(상대보호구역, 절대보호구역), 비행안전제3구역(전술), 과밀억제지역, 토지거래계약에 관한 허가구역

3. 권리분석

3.1. 권리 내역

본 물건의 말소기준권리는 2015년 7월 8일 접수된 우리은행 근저당권(을1)입니다.

이하 등기된 권리들은 모두 말소될 예정입니다.

* 우리은행 근저당권 (2015-07-08)

* 우리은행 근저당권 (2017-06-29)

* 비엔케이캐피탈주식회사 근저당권 (2022-01-26)

* 경기신용보증재단 가압류 (2025-05-01)

* 비엔케이캐피탈 임의경매 (2025-11-14) - 본건 경매 개시 결정

3.2. 매각으로 소멸되지 않는 권리

지상권 등 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 파악됩니다.

3.3. 임차인 현황

* 임대관계: 미상

* 인수 보증금 합계: 0원

* 주의사항: 임대관계가 미상이므로, 실제 점유자가 있는지, 보증금 외 인수해야 할 권리관계가 있는지 등은 현장 조사를 통해 반드시 확인이 필요합니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업시설

본건은 대규모 아파트 단지 내에 위치하며, 단지 내 상가 및 주변 근린생활시설 이용이 가능합니다. 또한, 당동중학교 등 교육시설이 인접해 있어 정주 여건이 양호합니다.

5. 생활정보

5.1. 주거 환경

* 주변 시설: 당동중학교가 남측 인근에 위치합니다.

* 아파트 단지 정보: 총 1247세대로 구성된 대단지이며, 단지 내 어린이놀이터 등 복리시설이 있습니다.

* 주차: 아파트 단지 전체 주차대수는 1346대(총괄표제부 기준)이며, 당동용호마을e편한세상 아파트의 경우 252대(지상 4대, 지하 41대)로 안내되어 있습니다. (단, 세부적인 주차 가능 대수는 현장 확인 필요)

6. 잠재적 리스크

6.1. 이용 제한

* 비행안전제3구역(전술)으로 지정되어 있어, 항공기 운항에 따른 고도 제한 등 군사시설보호법상의 규제를 받을 수 있습니다.

* 과밀억제지역으로 지정되어 있어, 향후 개발 및 건축 등에 제한이 있을 수 있습니다.

* 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있어, 일정 규모 이상의 토지 거래 시 허가가 필요할 수 있습니다.

6.2. 임대차 관련 불확실성

임대관계가 미상으로, 보증금 외 인수해야 할 채무나 권리가 있는지 여부는 현장 조사 및 등기부 외 추가적인 확인이 필수적입니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경기도 군포시 당동에 위치한 용호마을 e-편한세상 아파트 101동 14층으로, 입지 및 교통이 양호한 편입니다. 대단지 아파트로서 기본적인 생활 편의시설 접근성이 좋으며, 감정가는 5억 8천 1백만원입니다. 권리 분석상 인수할 만한 특별한 권리는 없어 보이나, 임대관계 미상으로 인한 잠재적 위험은 존재합니다. 비행안전제3구역, 과밀억제지역 등의 토지이용 제한사항을 고려해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 군포시 당동의 아파트 물건으로, 비교적 안정적인 주거 환경을 제공합니다.

* 최근 실거래가(12층 5억 9천만원)를 고려할 때, 감정가 수준 또는 약간 상회하는 가격대로 입찰을 고려해볼 수 있습니다.

* 대규모 아파트 단지 내에 위치하여 기본적인 수요층 확보가 용이합니다.

* 권리상 특별한 인수 부담이 없어 명확한 권리 관계를 선호하는 투자자에게 적합할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

최근 2026년 7월 실거래가(12층 5억 9천만원, 6층 5억 6천 7백만원, 4층 5억 6천 8백만원)를 종합적으로 고려했을 때, 본건 14층 물건의 경우 590,000,000원 ~ 610,000,000원 사이의 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다.

감정가 581,000,000원 대비 최근 실거래가 상위권 수준에서 경쟁력 있는 입찰가를 산정하는 것이 좋습니다.

최근 12층 실거래가가 590,000,000원임을 감안하여, 590,000,000원 ~ 600,000,000원 선에서 입찰가를 설정하는 것을 권장합니다.

(인수 보증금 0원)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.