나이스옥션 법원경매 통영 2025타경22160 [1] 경상남도 통영시 욕지면 연화리 145-9 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 통영시 욕지면 연화리 소재 '연화마을' 내에 위치하며, 주위는 도서지역(연화도) 내 취락지대로서, 제반 주위환경은 보통입니다.

교통상황

본건까지 차량 등의 접근은 가능하며, 도서지역에 위치하는바 제반 대중 교통사정은 다소 불편시됩니다.

형태 및 이용상태

본건은 사다리형 평지의 토지로서, '주거용 건부지' 상태입니다.

인접 도로상태

본건 북동측으로 포장도로와 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역(계획관리지역), 자연취락지구 가축사육제한구역(2019-07-24)(교육환경보호구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(2019-07-24)(주거밀집지역에서 75m이내)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>.

제시목록 외의 물건

없습니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상입니다. 기 타 : 본건 토지는 인접필지와 지적경계확인이 불분명한바, 정확한 지적경계는 전문적인 지적측량이 요구되니 업무진행시 참고하시기 바랍니다.

건물감정평가요항표

건물의 구조

본건 건물은 벽돌조 슬래브지붕 1층 건물로서, (사용승인일 : 2004.07.12.) 외 벽 : 석재타일붙임 등 마감, 내 벽 : 벽지 밑 타일등 마감, 창 호 : 샷시 창호임.

이용상태

단독주택으로 이용중입니다.

설비내역

제반 위생설비, 급,배수설비, 난방설비, 태양광 온수설비 등이 시설되어져 있습니다.

부합물 및 종물

없습니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상입니다. 기 타 : 없습니다.

물건 비고

-일괄매각.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

사건번호: 통영지원 2025타경22160 (1)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 욕OOOOOOOO

감정가: 143,110,000원

1.2. 물건 현황

소재지: 경상남도 통영시 욕지면 연화리 145-9

용도: 단독주택

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.3. 면적 및 건물 정보

토지면적: 226.00㎡ (약 68.4평)

건물면적: 81.99㎡ (약 24.8평)

건축물대장상 건물 구조: 벽돌조 슬래브지붕 1층 건물

건물 사용승인일: 2004년 7월 12일

1.4. 특이사항

특이사항: 대항력있는 임차인 존재

주의사항: 일괄매각

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 경상남도 통영시 욕지면 연화리 소재 '연화마을' 내에 위치하고 있습니다.

지역 특성상 도서지역(연화도) 내 취락지대로서, 주변 주거 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 상황

본건까지 차량 접근은 가능하나, 도서지역에 위치하여 전반적인 대중교통 사정은 다소 불편할 수 있습니다.

2.3. 토지 이용 현황

본건 토지는 사다리형 평지로 '주거용 건부지'로 이용 중에 있습니다.

북동측으로 포장도로와 접하고 있습니다.

2.4. 토지 이용 계획

계획관리지역, 자연취락지구, 가축사육제한구역, 교육환경보호구역(상대보호구역)에 해당합니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황 요약

등기부채권 총액: 1,098,940,619원

말소기준권리: 2023년 9월 20일자 욕지수산업협동조합 근저당권 (을3)

매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권 (해당사항 없음)

3.2. 토지 등기부 요약

소유권 변동:

* 1997-10-17: 천충남 소유권이전

* 2010-12-14: 김명자 소유권이전

* 2019-09-20: 천덕조 소유권이전 (증여)

주요 권리 내역:

* 2023-09-20: 욕지수산업협동조합 근저당권 (말소기준권리)

* 2025-01-16: 경남신용보증재단 가압류

* 2025-04-01: 서남해수어류양식수산업협동조합 가압류 (1)

* 2025-04-01: 농업협동조합중앙회 가압류 (2)

* 2025-07-31: 농림수산업자신용보증기금관리기관 가압류

* 2025-11-11: 욕지수산업협동조합 임의경매 개시결정 (본건)

* 2026-03-09: 주식회사무궁화신탁 가압류

상기 권리들은 대부분 말소될 예정입니다.

3.3. 건물 등기부 요약

소유권 변동:

* 2004-07-14: 천충남 소유권보존

* 2010-12-14: 김명자 소유권이전

* 2019-09-20: 천덕조 소유권이전 (증여)

주요 권리 내역:

* 2023-09-20: 욕지수산업협동조합 근저당권 (말소기준권리)

* 토지 등기부 요약과 동일한 권리들이 등재되어 있으며, 대부분 말소될 예정입니다.

3.4. 임차인 현황

임차인: 천

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2018-07-09

대항력: 있음

비고: -

3.5. 권리분석 종합

본 물건은 대항력 있는 임차인이 존재하나, 보증금 및 차임이 0원으로 신고되어 있어 인수되는 보증금은 없습니다.

그러나 대항력의 존재로 인해 명도 관련 리스크가 있을 수 있습니다.

등기부상 모든 권리는 말소기준권리 이후의 권리들로, 경매 절차를 통해 소멸될 것으로 예상됩니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 환경 및 개발 가능성

본건은 연화도 내 취락지대에 위치하여 지역 주민을 위한 기본적인 상권이 형성되어 있습니다.

도서지역의 특성상 대규모 상업시설보다는 지역 커뮤니티와 연계된 소규모 상권으로 볼 수 있습니다.

향후 도서 지역 개발 계획이나 관광객 증가에 따른 상권 변화 가능성이 있습니다.

(참고: 제공된 정보만으로는 외부 지도 서비스 등을 통한 혐오시설 유무 및 구체적인 주변 상가 시세 분석이 불가합니다. 현장 조사 및 추가적인 시세 조사가 필요합니다.)

5. 생활정보

5.1. 편의시설 및 기반시설

연화마을 내 취락지대로서 기본적인 생활 편의시설은 갖추고 있을 것으로 보입니다.

도서 지역의 특성상 섬 내 생활권 내에서의 이동이 주로 이루어지며, 육지와의 이동은 선박을 이용해야 합니다.

5.2. 교육 및 의료 시설

정확한 주변 학교 및 의료 시설 정보는 제공되지 않았으나, 도서 지역의 경우 일반적인 도시 지역보다 접근성이 떨어질 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 대항력 있는 임차인

보증금 및 차임이 0원인 대항력 있는 임차인의 존재는 명도 과정에서 예상치 못한 문제를 야기할 수 있습니다. 임차인의 권리 주장 여부에 대한 면밀한 확인이 필요합니다.

6.2. 토지 경계 확인

토지감정평가서상 '인접 필지와 지적 경계 확인이 불분명'하다는 언급이 있습니다. 정확한 경계 확인을 위한 전문적인 지적 측량이 필요하며, 이는 향후 재산권 행사 또는 분쟁의 소지가 될 수 있습니다.

6.3. 도서 지역의 접근성

도서 지역이라는 특수성으로 인해 물류, 교통, 생활 편의시설 이용 등에서 제약을 받을 수 있으며, 이는 자산 가치 상승이나 환금성에 영향을 줄 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 통영시 욕지면 연화리에 위치한 단독주택으로, 감정가는 143,110,000원입니다. 토지와 건물 일괄 매각 대상이며, 대항력 있는 임차인이 존재하지만 보증금 및 차임이 없어 인수되는 금전적 부담은 없습니다. 다만, 명도 관련 리스크는 존재합니다. 등기부상 다수의 채권과 가압류가 설정되어 있으나, 말소기준권리 이후의 권리들은 경매 절차를 통해 소멸될 것으로 보입니다. 도서 지역의 특성상 접근성과 편의시설 이용에 제약이 있을 수 있으나, 지역 커뮤니티 중심의 생활이 가능합니다. 토지 경계 불분명에 대한 추가 확인이 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 도서 지역의 특색 있는 주거 환경을 제공합니다.

* 대항력 있는 임차인이 존재하나, 인수되는 보증금이 없어 명도 완료 후 실거주 또는 임대 수익 창출이 가능합니다. (단, 명도 절차는 신중하게 진행되어야 합니다.)

* 감정가 대비 경쟁력 있는 가격으로 낙찰될 가능성이 있습니다.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 143,110,000원입니다. 등기부 채권 총액이 약 10.9억 원에 달하지만, 이는 대부분 소멸될 채무입니다.

현재 제공된 정보만으로는 외부 시세 비교 분석 및 주변 실거래가 정보가 제한적이므로 정확한 시세 산정 및 예상 입찰가 산출에는 한계가 있습니다.

따라서, 현 시세 기준으로 예상 입찰가를 산출하기보다는 다음 사항을 고려하여 신중하게 접근해야 합니다.

* 대항력 있는 임차인의 명도 비용 및 소요 시간 예측

* 토지 경계 확인을 위한 측량 비용

* 도서 지역의 환금성 및 미래 가치 평가

* 유사 물건의 경매 낙찰가율 및 경쟁 상황 (추가 조사 필요)

상기 요인들을 종합적으로 고려하고, 보수적인 관점에서 감정가의 70~90% 수준에서 입찰가를 산정하는 것을 권장합니다. 단, 이는 참고용이며, 면밀한 현장 조사와 전문가 상담을 통해 최종 입찰가를 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.