나이스옥션 법원경매 남양주 2025타경72641 [1] 경기도 남양주시 오남읍 오남리 429 신우아이딜아파트 106동 13층1306호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 더드림감정 · 평가일 2025.11.21

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 남양주시 진건읍 오남리 소재 "어람초등학교" 남동측 인근에 위치하며, 주위 는 아파트단지, 체육시설, 각급 학교, 공동주택 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 제 반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량의 출입이 가능하고, 인근에 버스정류장이 소재하여 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트조 박공지붕 제15층건중 제13층 제1306호로서, 외벽 : 몰탈위 페인트 마감 등, 내벽 : 벽지 및 일부 타일붙임 마감, 창호 : 새시창호임.

이용상태

아파트(방3, 거실, 주방/식당, 욕실2 등)로 이용중임.

설비내역

위생·급배수설비, 전기설비, 소화전설비, 승강기설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접토지와 등고평탄한 3필 일단의 사다리형 토지로 아파트 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

단지내 도로와 외곡공도가 연계되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

본건 공히 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역(2015-07-31), 배출시설설치제한지역<물환경 보전법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(토지거래계약에관한 허가구역((2025-08-26지정)(국토교통부 제2025-1058호(대상:외국인 등/용도:주택))))임.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지 및 기본사항

본건은 경기도 남양주시 오남읍 오남리 429번지에 위치한 신우아이딜아파트 106동 13층 1306호입니다.

건축물대장상 해당 물건은 2004년 3월 8일에 사용승인된 철근콘크리트 구조의 아파트입니다.

총 15층 건물 중 13층에 해당합니다.

1.2. 면적 및 감정가

건물 전용면적은 59.96㎡ (약 18.14평)입니다.

토지 지분 면적은 42.61㎡ (약 12.89평)입니다.

감정가는 230,000,000원입니다.

1.3. 매각 정보

매각 구분은 부동산 임의 경매이며, 토지와 건물이 일괄 매각됩니다.

경매 채권자는 북부천새마을금고입니다.

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본 물건은 경기도 남양주시 오남읍 오남리 소재 "어람초등학교" 남동측 인근에 위치합니다.

주위는 아파트 단지, 체육시설, 각급 학교, 공동주택 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위 환경은 보통입니다.

2.2. 교통 및 접근성

단지 내 도로와 외곽 공도와 잘 연계되어 있어 차량으로의 출입이 용이합니다.

인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용 또한 편리한 편입니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리 및 소멸/인수되는 권리

본건의 말소기준권리는 2008년 10월 22일 접수된 북부천새마을금고의 근저당 (권리금액 123,500,000원)입니다.

말소기준권리보다 후순위 권리인 을9 근저당 (중소기업은행) 및 갑10 임의경매 (북부천새마을금고) 등은 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

등기부 채권 총액은 226,700,000원입니다.

물건 명세서상 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 확인되었습니다.

3.2. 채권 총액

등기부상 확인되는 채권 총액은 226,700,000원입니다.

3.3. 임차인 현황

임차인 현황상 인수 보증금 합계는 0원이며, 임대 관계는 미상으로 파악되었습니다.

금액이 미상인 임차인이 존재할 가능성이 있으므로, 현장 조사 및 추가 확인을 통해 임차인 점유 여부와 대항력 유무를 반드시 확인해야 합니다.

4. 상권 및 생활정보

4.1. 주변 상권

본건이 위치한 오남리 일대는 다수의 아파트 단지가 형성되어 있으며, 주민들의 일상생활에 필요한 기본적인 근린생활시설이 분포하고 있습니다.

4.2. 생활 편의시설

"어람초등학교"가 인근에 있어 교육 환경이 양호하며, 단지 내에는 관리사무소, 노인정, 어린이놀이터, 휴게시설 등의 부대 복리시설이 마련되어 있습니다.

4.3. 단지 정보 (주차, 구조 등)

총 595세대의 아파트로, 본건(106동 1306호)은 15층 건물 중 13층에 위치합니다.

아파트 구조는 방 3개, 거실, 주방/식당, 욕실 2개 등으로 이용 중이며, 위생·급배수설비, 전기설비, 소화전설비, 승강기설비 등이 갖추어져 있습니다.

단지 내 총 502대의 주차 공간이 확보되어 있습니다.

5. 잠재적 리스크

5.1. 토지 이용 계획 및 규제

본건 토지는 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역, 배출시설설치제한지역, 성장관리권역으로 지정되어 있습니다.

또한, 2025년 8월 26일까지 지정된 토지거래계약에 관한 허가구역(외국인 등/용도:주택)으로, 향후 토지 이용에 일부 제한이 따를 수 있습니다.

5.2. 주변 혐오시설

온암리 일대에는 폐기물 처리 시설(온암 그린랜드)이 인근에 위치하고 있어, 해당 시설로 인한 환경 문제 및 재산 가치 하락의 위험이 존재합니다. 이는 본 물건의 투자 및 거주 가치에 부정적인 영향을 미칠 수 있는 중요한 요소입니다.

5.3. 임대차 관계 미확인

임대차 관계가 미상으로 파악되어, 명도 과정에서 예상치 못한 부담이 발생할 수 있습니다. 점유자의 대항력 유무 및 보증금 관련 사항을 철저히 조사해야 합니다.

6. 종합 의견

본 물건은 경기도 남양주시 오남읍에 위치한 아파트로, 도보 거리 내 학교와 아파트 밀집 지역에 속해 있어 기본적인 주거 생활 인프라는 갖추고 있습니다. 2004년에 건축되어 연식이 있으나, 15층 아파트 단지의 일부로서 관리 상태에 따라 가치가 달라질 수 있습니다.

다만, 가장 큰 단점은 인근에 위치한 폐기물 처리 시설로 인한 환경적 부담과 이로 인한 부동산 가치 하락 가능성입니다. 또한, 임대차 관계가 불분명하여 명도 관련 위험도 잠재하고 있습니다. 토지 이용 계획상 일부 규제가 존재한다는 점도 고려해야 합니다.

7. 투자 포인트

감정가(230,000,000원) 대비 최근 실거래가(59.96㎡ 기준 214,000,000원 ~ 219,000,000원)를 고려할 때, 시장 가격이 감정가와 비슷하거나 약간 낮은 수준에서 형성되고 있습니다.

13층이라는 층수 이점을 고려할 수 있으나, 동일 면적의 최저 거래가(214,000,000원)를 기준으로 리스크를 감안한 신중한 접근이 필요합니다.

8. 예상 입찰가

감정가: 230,000,000원

최근 실거래가 (59.96㎡ 기준): 214,000,000원 ~ 219,000,000원

최근 실거래가 (84.99㎡, 13층 기준): 250,000,000원

본건은 59.96㎡ 면적이며 13층에 위치합니다. 동일 면적의 최근 거래가가 2억 1천만원대임을 고려하고, 13층이라는 층수 프리미엄을 감안하더라도 주변 혐오시설(폐기물 처리 시설)의 존재와 임대차 관계 미확인 등의 리스크 요인이 크므로, 보수적인 접근이 필요합니다.

적정 시장 가격을 230,000,000원 ~ 240,000,000원으로 추정하되, 리스크를 감안하여 입찰가를 산정해야 합니다.

예상 입찰가: 220,000,000원 ~ 230,000,000원

본 입찰가는 감정가와 유사한 수준에서 형성될 수 있으나, 리스크 요인을 고려하여 보수적으로 접근하는 것을 추천합니다. 정확한 시세 및 권리 관계 조사를 바탕으로 최종 입찰가를 결정하는 것이 중요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.