나이스옥션 법원경매 진주 2025타경1007 [1] 경상남도 산청군 금서면 자혜리 442-1 답 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 동인감정 · 평가일 2025.11.18

토지감정요항표

위치 및 주위환경

경상남도 산청군 금서면 자혜리 소재 상촌마을회관 남측 인근에 위치하며, 부근은 농경지, 일반주택, 펜션, 임야 등으로 형성되어져 있습니다.

교통상황

소형 차량 등 접근 가능하고, 버스정류장까지의 거리 및 운행빈도 등을 고려컨대 지역내 일반적 교통사정은 보통시됩니다.

형태 및 이용상태

완경지세 내 부정형의 토지로서, 휴경답 상태입니다.

인접 도로상태

본건 동측으로 폭 약 3m내외의 포장도로에 접하고, 서측으로 폭 약 3m내외의 포장도로가 소 재합니다.

토지이용계획 및 제한상태

생산관리지역, 가축사육제한구역(전부제한구역), 가축사육제한구역(전부제한에서 200m이내), 농업생산기반 정비사업지역(2015-10-08)(방곡지구 다목적 농촌용수개발사업), 영농여건불리 농지에 속합니다.

제시목록 외의 물건

없습니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

(가) 임대관계: 미상입니다. (나) 기 타: 본건 토지는 일부 도로로 이용중입니다.

물건 비고

-농지가 아니라는 사실을 증명하거나 농지취득자격증명을 요함(미제출시 보증금 몰수함).
-토지 일부 도로로 이용중인바, 이를 감안하여 평가함.
-정확한 위치․경계확정은 측량 요함.

AI 물건분석

1. 물건기본정보

1.1. 기본사항

사건번호: 진주지원 2025타경1007 (1)

소재지: 경상남도 산청군 금서면 자혜리 442-1

용도: 답

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 산청군농업협동조합 (추정)

1.2. 면적정보

토지면적: 673.00㎡ (약 203.58평)

토지지분: 673㎡ (약 203.58평)

건물면적: 0.00㎡

건물지분: 0㎡

1.3. 매각정보

감정가: 26,920,000원

매각대상: 토지매각

작성일: 2026-06-22

2. 입지조건

2.1. 위치및주위환경

본건은 경상남도 산청군 금서면 자혜리 소재 상촌마을회관 남측 인근에 위치하고 있습니다. 주변은 농경지, 일반주택, 펜션, 임야 등으로 형성된 지역입니다.

2.2. 교통상황

소형 차량의 접근이 가능하며, 인근 버스정류장까지의 거리 및 운행 빈도를 고려할 때 지역 내 일반적인 교통 사정은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.3. 토지현황(형태,이용상태,지형)

토지는 완경사지에 위치하며, 형태는 부정형입니다. 현재 휴경답 상태로 이용되고 있습니다.

2.4. 인접도로및토지이용계획

본건 동측으로 폭 약 3m 내외의 포장도로에 접하고 있으며, 서측으로도 폭 약 3m 내외의 포장도로가 소재합니다.

토지이용계획상으로는 생산관리지역, 가축사육제한구역(전부제한구역), 가축사육제한구역(전부제한에서 200m 이내), 농업생산기반 정비사업지역(방곡지구 다목적 농촌용수개발사업)에 해당하며, 영농여건불리 농지에 속합니다.

2.5. 주변환경조사(혐오시설등)

주변 환경 조사 결과, 해당 부동산의 직접적인 인근에 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부현황

현재 등기부등본 상 확인되는 주요 권리사항은 다음과 같습니다.

* 갑2: 2020-01-03 접수, 소유권 이전 (이경숙)

* 갑3: 2022-11-23 접수, 소유권 이전 (김성화)

* 을1: 2022-11-23 접수, 근저당권 (산청군농업협동조합, 채권최고액 23,000,000원) - 말소기준권리

* 갑4: 2023-11-01 접수, 가압류 (전북신용보증재단, 금 20,373,572원)

* 갑5: 2025-10-30 접수, 임의경매개시결정 (산청군농업협동조합, 채권액 19,394,471원)

* 을1-1: 2026-05-29 접수, 1번 근저당권 일부 이전 (농업협동조합중앙회)

3.2. 말소기준권리

2022년 11월 23일 접수된 산청군농업협동조합의 근저당권(을1)이 말소기준권리이며, 본 경매 절차를 통해 을1 이하의 권리들은 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

3.3. 인수되는권리

별도로 매각으로 소멸되지 않는 권리 사항은 확인되지 않았습니다.

3.4. 임차인현황

임차인 현황 상 인수 보증금 합계는 0원입니다. 임대 관계는 미상으로, 현재 점유하고 있는 임차인이 있을 수 있으며, 이에 대한 정확한 확인이 필요합니다. 금액이 미상이라도 주의가 필요합니다.

3.5. 농지취득자격증명관련사항

본 물건은 용도가 '답'이며, 관련 법규에 따라 농지취득자격증명을 발급받아야 소유권을 취득할 수 있습니다. 증명 미제출 시 낙찰자 본인의 귀책사유로 간주되어 입찰 보증금이 몰수될 수 있습니다.

4. 상권분석

4.1. 지역특성

본 물건이 소재한 금서면 자혜리는 농경지와 산림이 어우러진 전원적인 지역 특성을 가집니다. 인근에 일반 주택, 펜션 등이 혼재되어 있어 지역 주민을 위한 기본적인 생활권이 형성되어 있을 것으로 추정됩니다.

4.2. 상업시설현황(추정)

주변에 대규모 상업 시설보다는 지역 주민을 위한 소규모 상점이나 농산물 판매 시설 등이 존재할 것으로 예상됩니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설(추정)

주변 농경지 및 주택가 형성을 고려할 때, 기본적인 생활 편의 시설(마트, 병원, 관공서 등)은 차량 이동을 통해 인근 읍면 지역을 이용해야 할 것으로 보입니다.

5.2. 교육/의료시설(추정)

가까운 교육 시설 및 의료 시설에 대한 정보는 제공되지 않았으나, 통상적으로 이러한 지역은 인근 읍면 지역으로 접근하여 이용하는 경우가 많습니다.

6. 잠재적리스크

6.1. 농지관련규제

본 물건은 농지(답)로서, 소유권 취득 시 농지법에 따른 농지취득자격증명 제출이 필수적입니다. 미제출 시 입찰 보증금 몰수 등 불이익이 발생할 수 있습니다.

6.2. 도로이용부분

토지의 일부가 도로로 이용 중인 점이 감정평가에 반영되어 있으나, 정확한 이용 현황 및 향후 발생 가능한 토지 사용 제약 등은 추가 확인이 필요합니다.

6.3. 위치및경계불확실성

정확한 위치와 경계 확정을 위해 측량이 필요하다는 주의사항이 명시되어 있습니다. 이는 현황과 공부상의 차이, 혹은 인접 토지와의 분쟁 가능성을 내포할 수 있습니다.

6.4. 임대차관계미확인

임대 관계가 미상으로, 현재 누가 토지를 점유하고 있는지, 혹은 어떤 형태로 이용하고 있는지 정확히 파악되지 않았습니다. 이는 명도 과정에서 예상치 못한 어려움을 초래할 수 있습니다.

7. 종합의견

본 물건은 경상남도 산청군 금서면 자혜리의 생산관리지역 내 농지(답)로, 현재 휴경 상태입니다. 감정가는 26,920,000원이며, 면적은 673.00㎡ (약 203.58평)입니다. 근저당권 1건(말소기준권리)과 가압류 1건이 등기되어 있으며, 모두 매각으로 소멸될 예정입니다.

가장 중요한 특징은 농지취득자격증명 제출이 필수적이라는 점과, 토지의 일부가 도로로 이용 중이라는 점입니다. 또한, 정확한 위치 및 경계 확정을 위한 측량이 요구되며, 임대차 관계가 미상이라는 점도 고려해야 합니다. 토지 이용 계획상 생산관리지역 및 가축사육 제한구역 등의 공법상 제한이 존재합니다.

8. 투자포인트

* 비교적 저렴한 감정가 대비 넓은 토지 면적을 확보할 수 있습니다.

* 농경지, 주택, 펜션, 임야 등이 혼재된 지역으로, 향후 주변 개발 가능성에 따른 가치 상승 잠재력을 고려해볼 수 있습니다.

* 도로로 일부 이용 중인 점은 지역 주민의 통행 편의를 제공하는 긍정적인 측면도 있습니다.

9. 예상입찰가

본 물건의 예상 입찰가는 현재 제공된 정보만으로는 정확한 산정이 어렵습니다. 감정가는 26,920,000원이며, 이는 토지 면적(약 203.58평) 당 약 132,200원 수준입니다.

입찰 시에는 다음 사항들을 면밀히 검토하여 입찰가를 결정하시기 바랍니다.

* 농지취득자격증명 취득 가능 여부 및 절차 숙지

* 토지 일부 도로 이용에 따른 실제 이용 가치 및 제약 사항 확인

* 향후 토지 이용 계획 및 주변 개발 동향 분석

* 정확한 위치 및 경계 확인을 위한 측량 비용 고려

* 미상인 임대차 관계 확인 및 명도 가능성 검토

* 동일 지역 내 유사 물건의 실거래가 및 현재 시장 상황 종합 분석

상기 내용을 종합적으로 고려하여, 감정가 대비 적정 수준의 입찰가를 산정하시기를 권고합니다. 인수되는 보증금은 없습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.