나이스옥션 법원경매 고양 2025타경6598 [1] 경기도 파주시 교하동 889-2 근린시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 지음감정 · 평가일 2025.12.01

토지감정요항표

위치 및 주위환경

경기도 파주시 교하동 소재 "교하초등학교" 남동측 인근에 위치하며 주위는 중·소규모의 공장 및 창고, 단독주택, 대형할인마트, 학교, 전·답 등의 농경지, 각종 근린생활시설 등이 소재하고 있음.

교통상황

본건까지 제반 차량의 접근 및 진출입이 용이하며, 경의중앙선 "금릉역"으로부터 약 1.7km 거리이고, 대중교통 수단을 이용할 수 있는 간선도로까지 약 300m 거리임.

형태 및 이용상태

기호(1),(4) : 2필 일단의 건부지로서 인접도로 및 인접토지와 등고 평탄한 세장형의 토지이며, 상업용 건부지로 이용중임. 기호(2),(3) : 현황 도로로 이용중임.

인접 도로상태

기호(1),(4) : 북측으로 현황 도로인 기호(2),(3)에 접함. 기호(2),(3) : 현황 도로로 이용중임.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1)(교하동 889-2) 생산관리지역, 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 제한보호구역(전방지역:25km)((08.12.30))<군사기지 및 군사시설 보호법>, 토지거래계약에관한허가구역(25.8.26~26.8.25 외국인 등의 단독주택, 다가구주택, 아파트, 연립주택, 다세대주택) 기호(2)(교하동 890-1) 생산관리지역, 대로3류(폭 25m~30m)(대로3-909)(접합), 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 제한보호구역(전방지역:25km)((08.12.30))<군사기지 및 군사시설 보호법>, 토지거래계약에관한허가구역(25.8.26~26.8.25 외국인 등의 단독주택, 다가구주택, 아파트, 연립주택, 다세대주택) <추가기재>건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로(도로일부포함) 기호(3)(교하동 890-3) 생산관리지역, 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 제한보호구역(전방지역:25km)((08.12.30))<군사기지 및 군사시설 보호법>, 토지거래계약에관한허가구역(25.8.26~26.8.25 외국인 등의 단독주택, 다가구주택, 아파트, 연립주택, 다세대주택) 기호(4)(교하동 890-4) 생산관리지역, 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 제한보호구역(전방지역:25km)((08.12.30))<군사기지 및 군사시설 보호법>, 토지거래계약에관한허가구역(25.8.26~26.8.25 외국인 등의 단독주택, 다가구주택, 아파트, 연립주택, 다세대주택)

제시목록 외의 물건

없 음.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

일반철골구조 기타지붕 지상2층 건물로서, (사용승인일 : 2021.05.07.)(증축일 : 2021.09.06.) 외벽 : 징크패널 등 마감. 내벽 : 패널 등 마감. 바닥 : 타일깔기 등 마감. 창호 : 알루미늄 새시 등 마감.

이용상태

1층 : 근린생활시설(대창천막기업)로 이용중임. 2층 : 근린생활시설(사무소)로 이용중임.

설비내역

위생설비(급배수 등) 등을 갖추고 있음.

부합물 및 종물

- "건물개황도" 및 "사진용지"와 같이 소유자 미상의 "제시외건물 ㉠"이 소재하며 구조, 용도, 관리상태 등을 종합적으로 고려하여 감정평가하였음. - "건물개황도" 및 "사진용지"와 같이 "종물 및 부합물 ㉡"이 소재하고 있음.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

1. 일괄매각. 제시외 건물 포함
2. 목록2,3은 지분매각임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 고양지원 2025타경6598 (1)

소재지: 경기도 파주시 교하동 889-2

용도: 근린시설

감정가: 1,179,595,600원

토지면적: 769.00㎡ (약 232.63평)

토지지분: 644.002㎡ (약 194.81평)

토지 제시외면적: 0.00㎡ (0평)

건물면적: 191.01㎡ (약 57.78평)

건물지분: 191.01㎡ (약 57.78평)

건물 제시외면적: 220.75㎡ (약 66.78평)

매각대상: 토지/건물 일괄 매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 유OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

특이사항: 공동담보, 유동화물건, 대항력있는임차인

주의사항: 1. 일괄매각. 제시외 건물 포함. 2. 목록2,3은 지분매각임.

2. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 경기도 파주시 교하동 소재 "교하초등학교" 남동측 인근에 위치하며, 주변은 중·소규모 공장 및 창고, 단독주택, 대형 할인마트, 학교, 전·답 등의 농경지, 각종 근린생활시설 등이 혼재된 지역입니다.

* 교통상황: 본건까지 차량 접근이 용이하며, 제반 차량의 진출입이 원활합니다. 경의중앙선 "금릉역"으로부터 약 1.7km 거리이며, 대중교통 이용이 가능한 간선도로까지는 약 300m 거리입니다.

* 형태 및 이용상태: 토지(기호 1, 4)는 2필지가 일단의 건부지로 이용 중이며, 인접 도로 및 토지와 등고 평탄한 세장형 토지입니다. 현재 상업용 건부지로 이용되고 있습니다. 토지(기호 2, 3)는 현황 도로로 이용 중입니다.

* 인접 도로상태: 토지(기호 1, 4)는 북측으로 현황 도로인 기호(2),(3)에 접하고 있습니다.

* 토지이용계획 및 제한상태:

* 기호(1)(교하동 889-2): 생산관리지역, 가축사육제한구역, 제한보호구역(전방지역:25km), 토지거래계약에 관한 허가구역(25.8.26~26.8.25 외국인 등 단독주택, 다가구주택, 아파트, 연립주택, 다세대주택).

* 기호(2)(교하동 890-1): 생산관리지역, 대로3류(폭 25m~30m)(접합), 가축사육제한구역, 제한보호구역(전방지역:25km), 토지거래계약에 관한 허가구역(25.8.26~26.8.25 외국인 등 단독주택, 다가구주택, 아파트, 연립주택, 다세대주택). 건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로(도로 일부 포함).

* 기호(3)(교하동 890-3): 생산관리지역, 가축사육제한구역, 제한보호구역(전방지역:25km), 토지거래계약에 관한 허가구역(25.8.26~26.8.25 외국인 등 단독주택, 다가구주택, 아파트, 연립주택, 다세대주택).

* 기호(4)(교하동 890-4): 생산관리지역, 가축사육제한구역, 제한보호구역(전방지역:25km), 토지거래계약에 관한 허가구역(25.8.26~26.8.25 외국인 등 단독주택, 다가구주택, 아파트, 연립주택, 다세대주택).

* 제시외 물건: 없음.

* 공부와의 차이: 없음.

* 건물 구조 및 이용상태: 일반철골구조, 기타지붕의 지상 2층 건물입니다. (사용승인일: 2021.05.07., 증축일: 2021.09.06.) 외벽은 징크패널, 내벽은 패널, 바닥은 타일 마감입니다. 1층은 근린생활시설(대창천막기업)로, 2층은 근린생활시설(사무소)로 이용 중입니다.

* 설비내역: 위생설비(급배수 등)를 갖추고 있습니다.

* 부합물 및 종물: 소유자 미상의 제시외건물 '㉠'과 종물 및 부합물 '㉡'이 소재합니다.

* 기타참고사항: 임대 관계는 미상입니다.

3. 권리분석

* 말소기준권리: 국민은행 근저당권 (접수일자: 2023-12-22, 권리금액: 1,080,000,000원)

* 등기부현황:

* 토지: 소유권 이전 (가온개발 → 더드림개발 → 조정환), 국민은행 근저당권 (말소), 국민은행 임의경매 (말소).

* 건물: 소유권 보존 (가온개발), 소유권 이전 (더드림개발 → 조정환), 국민은행 근저당권 (말소), 국민은행 임의경매 (말소).

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 없음. 말소기준권리 이하 모든 권리는 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다.

* 인수 보증금 합계: 0원.

* 임차인 현황:

* (주)승하중소기업관리단(양호정)

* 보증금: 30,000,000원

* 차임: 500,000원

* 전입/사업일자: 2024-09-13

* 대항력: 없음

* 비고: 배당신고 내역 없음.

* (주)프라퍼티개발(문명희)

* 보증금: 0원

* 차임: 100,000원

* 전입/사업일자: 2022-08-24

* 대항력: 있음

* 비고: 임차인은 대항력이 있으나 보증금(0원) 및 차임(100,000원)이 미미한 수준으로, 인수 여부 및 명도 관련 면밀한 검토가 필요합니다. 금액이 미상이라도 대항력 유무는 중요하게 검토되어야 합니다.

* (주)한국중소기업관리단(전금철)

* 보증금: 30,000,000원

* 차임: 500,000원

* 전입/사업일자: 2024-08-20

* 대항력: 없음

* 비고: 배당신고 내역 없음.

* 특수 물건 정보: 공동담보, 유동화물건, 대항력있는임차인.

4. 상권분석

* 본 물건 소재지인 파주시 교하동은 신도시 개발과 함께 주거 및 상업 기능이 복합적으로 발달하고 있는 지역입니다.

* 인근에 교하초등학교가 위치하여 학생 및 학부모 수요가 있으며, 중소규모 공장, 창고, 단독주택 등이 혼재되어 있어 다양한 업종의 근린생활시설이 입점하기에 유리한 환경을 갖추고 있습니다.

* 대형 할인마트가 인접해 있어 유동 인구 확보에 긍정적인 영향을 줄 수 있습니다.

* 또한, 대로변에 위치한 기호(2) 토지가 현황 도로로 이용되고 있어 차량 접근성이 좋고, 이는 상업시설의 가시성과 접근성을 높이는 요인이 됩니다.

* 단, 농경지가 혼재하고 있어 지역의 전반적인 개발 진행 상황과 연계하여 상권의 성장 잠재력을 평가해야 합니다.

5. 생활정보

* 교육시설: 본건 남동측 인근에 교하초등학교가 위치하며, 도보로 통학이 가능한 거리에 있습니다. 주변에 다수의 유치원, 초·중·고등학교가 분포하고 있어 교육 환경은 양호한 편입니다.

* 교통: 경의중앙선 금릉역까지 약 1.7km 거리로, 대중교통 이용 시 환승이 필요할 수 있습니다. 다만, 버스정류장이 약 300m 거리에 있어 시내버스 이용은 편리합니다. 차량 이용 시 외곽순환도로 등 주요 도로망 접근이 용이합니다.

* 편의시설: 인근 대형 할인마트 이용이 편리하며, 교하동 일대에 다양한 소매점, 식당, 병원, 은행 등 근린생활시설이 밀집해 있어 생활 편의성은 높습니다.

* 주변환경: 주거지역, 상업시설, 농경지, 공장 등이 혼재된 복합적인 지역 특성을 보입니다. 현재까지 검색된 정보로는 특별한 혐오시설이 인접해 있는 것으로 확인되지 않으나, 주변 개발 계획 및 민원 발생 가능성은 주기적으로 확인하는 것이 좋습니다.

6. 잠재적 리스크

* 일괄매각 및 지분매각: 토지 중 일부(목록 2, 3)는 지분 매각으로 진행되므로, 공유자와의 관계 설정 및 명도 시 복잡성이 발생할 수 있습니다. 제시외 건물도 포함되어 있어 현황 파악이 중요합니다.

* 대항력 있는 임차인: (주)프라퍼티개발(문명희) 임차인은 대항력이 있으므로, 보증금이 0원이라 할지라도 명도 시 임대차 관계를 명확히 파악하고 진행해야 합니다. 인수 여부 및 별도 합의가 필요할 수 있습니다.

* 공동담보 및 유동화 물건: 해당 물건은 공동담보로 묶여 있거나 유동화된 자산으로, 경매 진행 과정이나 매각 후 권리관계 정리에 예상치 못한 변수가 발생할 가능성이 있습니다.

* 토지 이용 제한: 생산관리지역, 가축사육제한구역, 제한보호구역(전방지역), 토지거래허가구역 등으로 묶여 있어 향후 토지 이용에 일부 제약이 있을 수 있습니다. 특히 토지거래허가구역 지정 기간(25.8.26~26.8.25) 내 매수자의 경우, 특정 주택 유형의 토지거래가 제한될 수 있습니다.

* 건축물 증축: 2021년 사용승인된 건물로 비교적 신축이나, 증축 이력이 있어 원상복구 또는 불법 건축물 관련 사항은 현장 확인이 필요합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경기도 파주시 교하동에 위치한 근린시설로, 초등학교와 근접한 입지, 차량 접근성 양호, 주변 생활 편의시설 밀집 등 긍정적인 요소를 갖추고 있습니다. 2021년 신축된 건물 역시 상업시설로서 활용 가치가 높습니다.

그러나 토지의 지분 매각, 대항력 있는 임차인, 공동담보 및 유동화 물건이라는 점은 잠재적 리스크로 작용할 수 있습니다. 특히 대항력 있는 임차인의 경우, 보증금이 0원이라 할지라도 명도 및 권리관계 정리에 세심한 주의가 요구됩니다. 또한, 토지 이용 제한 사항을 고려하여 향후 활용 방안을 면밀히 검토해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 안정적인 수요층 확보: 교하초등학교 및 인근 주거지역, 상업지역의 배후 수요를 바탕으로 안정적인 임대 수익 창출이 가능합니다.

* 우수한 접근성: 대로변에 접해 있어 차량 접근성이 뛰어나며, 대중교통 이용도 비교적 편리합니다.

* 신축 건물: 2021년 준공된 건물로, 비교적 최신 시설을 갖추고 있어 즉시 사용 및 임대가 용이합니다.

* 개발 잠재력: 파주시는 지속적인 개발 계획이 추진되고 있는 지역으로, 향후 지역 가치 상승의 잠재력을 보유하고 있습니다.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 1,179,595,600원입니다. 인수할 보증금은 0원이므로, 해당 감정가를 기준으로 낙찰가를 산정하되, 앞서 언급된 리스크 요인(지분매각, 대항력 있는 임차인, 공동담보/유동화 물건 등)을 충분히 고려하여 신중한 접근이 필요합니다.

일반적으로 이러한 리스크가 포함된 물건의 경우, 감정가 대비 70~90% 범위에서 입찰가가 형성될 수 있습니다. 본 물건의 경우, 대항력 있는 임차인(보증금 0원)의 명도 가능성, 지분 매각 물건의 처리 방안, 유동화 물건의 특수성 등을 면밀히 분석한 후, 예상 임대수익률 및 시세 등을 종합적으로 고려하여 보수적으로 접근하는 것을 권장합니다.

따라서, 권리 분석 및 현장 조사 결과를 바탕으로 감정가의 75% ~ 85% 범위 (약 8억 8,500만원 ~ 10억 200만원) 에서 입찰가를 결정하는 것을 고려해볼 수 있습니다. 실제 입찰가는 시장 상황 및 경쟁 정도에 따라 달라질 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.