나이스옥션 법원경매 고양 2025타경64759 [1] 경기도 고양시 일산서구 덕이동 1019-5 유진주택 101동 3층301호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 유한감정 · 평가일 2025.12.01

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 고양시 일산서구 덕이동 소재 '백송고등학교' 남서측 인근에 위치하며 주위는 다세대주택, 아파트단지, 소규모 공장 및 창고 등이 혼재하는 일반주거지대임.

교통상황

본건까지 차량 진입 및 주정차가 가능하고 인근에 노선버스 정류장이 소재하는 바, 정류장까 지의 거리 및 운행상태 등으로 보아 제반 대중교통 사정은 보통인 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평지붕 4층 건물 내 3층 301호로서, 외 벽 : 치장벽돌 쌓기 마감 등, 내 벽 : 벽지 및 일부 타일 마감, 창 호 : 하이샷시 이중창임.

이용상태

기준시점 현재 다세대주택으로 이용중임.

설비내역

난방설비, 위생설비 및 급배수시설 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 대비 등고 평탄한 부정형 토지로서 주거용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 건물 남측으로 노폭 약 4미터의 포장도로가 개설되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역, 성장관리계획구역(복합zone), 가축사육제한구역(2024-11-12)(일부제한구역 [ 전부제한구역으로부터 제한거리 500m (소,젖소,말 제한)]), 가축사육제한구역(2024-11-12)( 전부제한구역 [도시지역{주거,상업,공업,녹지(자연취락지구)}및주거밀집지역]), 역사문화환 경보존지역(송포의백송), 과밀억제권역, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-26)(외국인등 대상,대상용도(단독,다가구,연립,다세대주택,아파트)로사용되는토지)임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

사건번호: 고양지원 2025타경64759 (1)

소재지: 경기도 고양시 일산서구 덕이동 1019-5 유진주택 101동 3층301호

용도: 다세대주택

감정가: 190,000,000원

토지면적: 59.80㎡ (약 18.1평)

건물면적: 51.25㎡ (약 15.5평) (전유면적 기준)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 한국주택금융공사

특이사항: 대항력있는임차인, 선순위임차권

주의사항: (별도 명시된 내용 없음)

1.2. 주요 정보

위치 및 주위환경: 본건은 경기도 고양시 일산서구 덕이동 소재 '백송고등학교' 남서측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 아파트 단지, 소규모 공장 및 창고 등이 혼재하는 일반주거지대입니다.

교통상황: 본건까지 차량 진입 및 주정차가 가능하며, 인근에 노선버스 정류장이 소재하여 대중교통 사정은 보통 수준입니다.

건물 구조: 철근콘크리트구조 평지붕 4층 건물 내 3층 301호이며, 외벽은 치장벽돌, 내벽은 벽지 및 일부 타일, 창호는 하이샷시 이중창으로 마감되었습니다.

이용상태: 현재 다세대주택으로 이용 중입니다.

설비내역: 난방, 위생, 급배수 시설이 갖추어져 있습니다.

토지 이용: 인접지 대비 등고 평탄한 부정형 토지로서 주거용 건부지로 이용 중입니다.

도로 상태: 본건 건물 남측으로 노폭 약 4미터의 포장도로가 개설되어 있습니다.

토지 이용 계획: 계획관리지역, 성장관리구역, 가축사육제한구역, 역사문화환경보존지역(송포의백송), 과밀억제권역, 토지거래계약허가구역(외국인 등 대상)에 해당합니다.

1.3. 권리분석

말소기준권리: 2025년 11월 14일 접수된 한국주택금융공사의 강제경매개시결정(갑4)입니다.

인수되는 권리:

* 임차인: 서가인

* 보증금: 183,700,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022년 4월 8일

* 확정일자: 2022년 3월 22일

* 대항력: 있음

* 비고: 등기부상 주택임차권(을3)으로 등재되어 있으며, '인수'로 표시됩니다. 물건명세서 상에서도 매수인에게 대항할 수 있는 임차인으로, 보증금이 전액 변제되지 않을 경우 잔액을 매수인이 인수해야 합니다.

1.4. 시세 분석 및 주변 정보

최근 매매 사례 (2026년 6월 기준):

* 덕이힐타운 103동 (2015년 준공, 전용 51.155㎡): 2026년 6월 16일, 130,000,000원

* 현대타운 1동2동 (2016년 준공, 전용 51㎡): 2026년 6월 8일, 165,000,000원

* 현대타운 1동2동 (2016년 준공, 전용 51㎡): 2026년 6월 13일, 110,000,000원

본건의 전용면적(51.25㎡)과 유사한 최근 시세는 약 110,000,000원에서 165,000,000원 사이로 형성되어 있습니다. 본 건의 감정가는 190,000,000원으로, 최근 실거래가 평균보다 높은 수준입니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인 인수: 임차인 서가인 씨의 보증금 183,700,000원을 낙찰자가 인수해야 하므로, 총 인수 금액이 높아집니다.

* 혼재된 주변 환경: 일반주거지대이나 소규모 공장 및 창고가 혼재되어 있어 주거 쾌적성에 대한 고려가 필요합니다.

* 토지 이용 규제: 계획관리지역, 성장관리구역, 가축사육제한구역, 토지거래계약허가구역 등 다양한 토지 이용 규제가 존재하여 향후 재건축이나 용도 변경 시 제약이 있을 수 있습니다.

* 임차인 보증금과 시세의 괴리: 임차인의 보증금(183,700,000원)이 최근 실거래가 평균(약 110,000,000원 ~ 165,000,000원)보다 높은 상황입니다.

1.6. 종합 의견

본건은 대항력 있는 선순위 임차인이 존재하며, 그 보증금이 183,700,000원에 달하여 낙찰자가 이를 인수해야 하는 물건입니다. 이는 본건의 실질적인 매입가를 높이는 주요 요인입니다. 최근 주변 시세와 비교했을 때, 본건의 감정가는 다소 높은 편이며, 인수되는 임차인 보증금으로 인해 수익성 확보가 매우 어려운 구조입니다. 주변에 공장 및 창고가 혼재되어 있어 주거 쾌적성도 완벽하지 않습니다.

1.7. 투자 포인트

* 안정적인 주거지대 내 위치: 아파트 단지와 다세대주택이 혼재된 지역으로 기본적인 주거 수요가 있습니다.

* 향후 시세 상승 잠재력: 다만, 이는 현재의 높은 임차 보증금 부담을 상쇄할 만큼의 가격 상승이 전제되어야 합니다.

1.8. 예상 입찰가

본 건의 시장 가치를 최근 실거래가 수준인 약 130,000,000원(평균치)으로 가정할 때, 낙찰자가 인수해야 하는 임차인 보증금 183,700,000원과 비교하면 순수 자본 투자(입찰가)는 마이너스(-)가 됩니다.

즉, 총 매입가 (입찰가 + 인수 보증금)가 현재 시장 가치보다 현저히 높아지는 구조이므로, 본 건은 적극적인 입찰 대상으로는 부적합해 보입니다.

가장 보수적으로 접근한다면, 총 매입가(입찰가 + 인수 보증금)가 130,000,000원을 넘지 않도록 입찰가를 산정해야 합니다. 이를 역산하면,

입찰가 + 183,700,000원 <= 130,000,000원

입찰가 <= 130,000,000원 - 183,700,000원

입찰가 <= -53,700,000원

이는 현실적으로 불가능한 금액입니다.

따라서, 본 건의 예상 입찰가는 0원에 수렴하거나, 법원에서 정한 최저 입찰가(190,000,000원)에서 가격이 대폭 하락하여 임차인 보증금 이하로 떨어지는 경우에만 신중하게 접근해야 합니다. 현재로서는 본 건에 대한 유찰 가능성이 높으며, 추가적인 가격 하락을 기다리거나 본 건 투자를 보류하는 것을 권고합니다. 만약 입찰한다면, 임차인 보증금(183,700,000원)을 고려하여 총 매입가가 시세(약 130,000,000원)를 초과하지 않도록 매우 보수적으로 접근해야 하며, 이는 실질적으로 '0원'에 가까운 입찰가를 의미하므로 사실상 입찰이 어렵습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.