나이스옥션 법원경매 충주 2025타경30915 [1] 충청북도 충주시 중앙탑면 용전리 696 신우희가로아파트 106동 2층203호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 강학선감정 · 평가일 2025.11.20

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청북도 충주시 중앙탑면 용전리 소재 "충주중앙탑초등학교" 남측 인근에 위치하며, 주위는 아파트단지 및 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로서 제반 주위환경은 대체적으로 보통시 됨.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하며, 인근에 간선도로와 연계되어 일반차량을 이용한 접근성은 보통이며 대중교통 이용여건은 노선 및 배차간격 등을 고려시 보통시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 17층 건물 내 제106동 제2층 제203호로서 외 벽 : 몰탈위 페인팅 마감 등임. 내 벽 : 벽지 및 일부 타일마감 등임. 창 호 : 샷시창호 등임.

이용상태

아파트로 이용중임.

설비내역

전기설비, 난방설비, 위생 및 급배수설비, 승강기설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형의 평지로서, 아파트 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 단지내 도로가 외곽 공도와 연계되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제3종일반주거지역(2013-01-15), 지구단위계획구역(2013-01-24), 중로1류(폭 20m~ 25m)(2020-03-27)(중로1-중앙1)(접합), 가축사육제한구역(모든가축사육제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2019-09-20)(중앙탑중학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2019-09-20)(충주중앙탑초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보 호구역(2023-02-24)(중앙탑고등학교 상대보호구역)<교육환경 보호에 관한 법률>, 기업도시개 발구역(2013-01-15)(충주지식기반형기업도시)<기업도시개발 특별법>임.

공부와의 차이

--.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

사건번호: 충주지원 2025타경30915 (1)

경매구분: 부동산강제경매

매각대상: 토지/건물일괄매각

감정가: 155,000,000원

1.2. 소재지 및 면적

소재지: 충청북도 충주시 중앙탑면 용전리 696 신우희가로아파트 106동 2층203호

용도: 아파트

토지면적: 49.27㎡ (약 14.91평)

건물면적: 59.83㎡ (약 18.10평) (전용면적 기준)

건물 정보: 2018년 1월 사용승인, 철근콘크리트구조, 17층 중 2층

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 충청북도 충주시 중앙탑면 용전리 소재 "충주중앙탑초등학교" 남측 인근에 위치합니다.

주위는 아파트 단지 및 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로 전반적인 주위 환경은 대체로 보통 수준으로 평가됩니다.

남측 인근에는 국보로 지정된 충주 중앙탑을 중심으로 조성된 중앙탑공원이 위치하여 역사적, 문화적으로 가치가 높은 지역입니다.

2.2. 교통 상황

본건까지 차량 출입이 가능하며, 인근 간선도로와 연계되어 일반 차량을 이용한 접근성은 보통 수준입니다.

대중교통 이용 여건은 노선 및 배차 간격 등을 고려할 때 보통으로 평가됩니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

소유권보존: 주식회사신우산업개발 (2018-01-17)

근저당권: 우리은행 (2018-01-17, 62,160,000원)

주택임차권: 권승구 (2024-01-18, 85,000,000원)

* 전입일자/확정일자: 2020-04-06

* 대항력: 없음

강제경매개시결정: 주택도시보증공사 (2025-11-17, 97,707,360원)

총 등기부채권액: 147,160,000원

3.2. 권리 분석 요약

본 경매 물건은 매각으로 인해 등기부상의 모든 권리가 소멸되는 물건입니다.

따라서 낙찰자가 인수해야 할 별도의 부담이나 숨겨진 권리는 없습니다.

임차인 권승구 씨는 대항력이 없어 보증금 인수 문제가 발생하지 않습니다.

인수 보증금 합계: 0원

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본건이 위치한 충주시 중앙탑면 용전리 일대는 아파트 단지와 근린생활시설이 혼합된 주거 지역입니다.

충주지식기반형기업도시 개발구역 내에 포함되어 있어 향후 지역 발전 가능성이 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

단지 인근에 위치한 근린생활시설을 통해 일상생활에 필요한 편의시설 이용이 편리합니다.

5.2. 교육시설

본건 남측 인근에 충주중앙탑초등학교가 위치하고 있으며, 중앙탑중학교, 중앙탑고등학교와도 인접하여 교육 환경이 양호합니다.

5.3. 단지 내 시설

해당 아파트는 관리사무소, 노인정, 보육시설, 주민공동시설, 어린이놀이터, 커뮤니티 공간 등 다양한 부대시설을 갖추고 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 임대차 관계

등기부상 임차인 권승구 씨는 전입 및 확정일자를 갖추었으나 대항력이 없어 낙찰자가 보증금을 인수할 의무는 없습니다.

감정평가서 상 임대관계는 미상으로 기재되어 있으나, 등기부상 해당 임차인의 정보가 명확하게 기재되어 있습니다.

6.2. 토지이용계획

본건은 도시지역, 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역으로 지정되어 있으며, 중로1류 도로에 접합합니다.

또한, 가축사육제한구역, 학교 상대보호구역, 기업도시개발구역 등 다양한 용도지역 및 제한사항이 존재합니다.

6.3. 주변 환경

주변 지역에 특별한 혐오시설에 대한 정보는 확인되지 않았습니다.

인근에 학교와 공원이 있어 주거 환경이 비교적 쾌적한 편입니다.

7. 종합 의견

본 물건은 충주시 중앙탑면 소재 신우희가로 아파트로, 2018년에 사용승인된 비교적 신축급 아파트입니다.

입지 조건상 초등학교가 인접해 있고, 교통 및 생활 편의 시설 이용이 양호한 편입니다.

권리 분석 결과, 모든 권리가 매각으로 소멸되어 인수 부담이 전혀 없어 안전한 권리 취득이 가능합니다.

임차인 또한 대항력이 없어 보증금 인수 위험이 없습니다.

감정가 155,000,000원에 비해 최근 실거래가가 다소 낮게 형성되어 있으므로, 이를 고려한 신중한 입찰가 산정이 필요합니다.

8. 투자 포인트

8.1. 권리관계의 명확성

매각으로 모든 권리가 소멸되므로, 낙찰자는 안전하게 소유권을 취득할 수 있습니다.

8.2. 신축급 아파트로서의 상품성

2018년 준공으로 비교적 연식이 짧아 주거 만족도가 높고 향후 가치 상승 잠재력이 있습니다.

8.3. 양호한 입지 및 생활 인프라

초등학교 인접, 간선도로 접근성, 주변 근린생활시설 등 기본적인 주거 요건을 갖추고 있습니다.

8.4. 지역 개발 잠재력

충주기업도시 개발구역 내 위치하여 향후 지역 경제 발전 및 인프라 개선에 따른 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

감정가: 155,000,000원

최근 실거래가 (2026년 6-7월): 148,000,000원 ~ 150,000,000원

본 물건은 2층에 위치하고 있으며, 권리 인수 부담이 없고 신축급 아파트임을 고려할 때, 최근 실거래가 수준 또는 그 이상에서 입찰이 이루어질 수 있습니다. 다만, 감정가격을 상회하는 무리한 입찰은 지양해야 합니다.

권장 입찰가 범위: 145,000,000원 ~ 155,000,000원

상기 예상 입찰가는 현재 제공된 정보를 기반으로 한 시세 분석이며, 실제 입찰 시에는 법원 현황, 동종 물건의 경쟁률, 본인의 자금 계획 및 투자 성향 등을 종합적으로 고려하여 최종 입찰가를 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.