나이스옥션 법원경매 고양 2025타경64633 [1] 경기도 고양시 일산동구 식사동 752-3 아이비힐디 1동 2층202호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 태평양감정 · 평가일 2025.12.01

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 고양시 일산동구 식사동 소재 "동국대학교 바이오메디캠퍼스" 북서측 인근에 위치하며, 부근은 다세대, 창고시설 및 근린생활시설 등으로 형성된 주택 및 상가혼용지대로서 주위환경은 무난 시 됩니다.

교통상황

본건까지 차량 진, 출입 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하고 있는 등 교통여건은 보통 시 됩니다.

건물의 구조

철근콘크리트 평스라브지붕 지상4층 건내 제2층 제202호로서, 외벽: 벽돌타일, 스톤코트 마감 등, 창호: PVC창호 등으로 이용중입니다.

이용상태

다세대주택으로 이용중입니다. (세부 이용내역은 후면 "건물이용상태" 참조바랍니다.

설비내역

위생 및 급, 배수시설, 승강기설비, 개별난방설비 등 갖추고 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

인접지와 등고 평탄한 부정형 토지로서 공동주택 건부지로 이용중입니다.

인접 도로상태등

본건 북측, 동측으로 노폭 약 6미터의 도로와 각각 접하고 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역 , 성장관리계획구역(복합zone), 가축사육제한구역(2024-11-12)(일부제한구역 [전부 제한구역으로부터 제한거리 500m (소,젖소,말 제한)])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가 축사육제한구역(2024-11-12)(전부제한구역 [도시지역{주거,상업,공업,녹지(자연취락지구)}및주거 밀집지역])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 제한보호구역(전방지역:25km)(보호)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-26) (외국인등대상,대상용도(단독,다가구,연립,다세대주택,아파트)로사용되는토지)

공부와의 차이

해당사항 없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

본건 임대관계 미상입니다.

물건 비고

신청채권자인 주택도시보증공사가 ‘임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소함에 동의한다.’는 내용의 2026.04.27.자 대항력포기확약서를 제출함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

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물건 기본정보

사건번호: 고양지원 2025타경64633 (1)

소재지: 경기도 고양시 일산동구 식사동 752-3 아이비힐 D 1동 2층 202호

용도: 다세대주택

감정가: 261,000,000원

토지면적: 62.83㎡ (약 19.01평)

토지지분: 62.832㎡ (약 19.01평)

건물면적: 53.05㎡ (약 16.05평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 강제경매

채권자: 주식회사 HUG (주택도시보증공사)

특이사항: HUG 인수조건 변경, 신청채권자인 주택도시보증공사가 임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소함에 동의한다는 내용의 대항력 포기확약서 제출 (2026.04.27.)

1.1. 입지조건

2.

입지조건

본건은 경기도 고양시 일산동구 식사동 소재 "동국대학교 바이오메디캠퍼스" 북서측 인근에 위치합니다.

주변은 다세대주택, 창고시설, 근린생활시설 등이 혼재된 주택 및 상가 혼용지대입니다.

차량 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 있어 교통 여건은 보통 수준입니다.

본건 건물은 철근콘크리트 평스라브지붕 지상 4층 건물 내 제2층 제202호이며, 외벽은 벽돌타일, 스톤코트 마감 등으로 되어 있습니다.

토지는 인접지와 등고 평탄한 부정형 토지로서 공동주택 건부지로 이용 중입니다.

본건 북측 및 동측으로 노폭 약 6미터의 도로와 각각 접하고 있습니다.

토지이용계획상 계획관리지역, 성장관리구역, 가축사육제한구역, 제한보호구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역(2025.08.26.까지) 등에 해당합니다.

식사동 지역은 과거 일부 건축폐기물 처리장, 레미콘 공장 등 환경 기피시설로 인한 주민들의 민원이 제기된 바 있으나, 본건 물건이 해당 시설에 직접적으로 인접하거나 심각한 영향을 받는다는 정보는 확인되지 않았습니다.

1.2. 권리분석

2.

권리분석

본건은 신청채권자 주택도시보증공사의 강제경매로 진행됩니다.

등기부등본상 말소기준권리는 2023.03.27. 접수된 동안산세무서장의 압류(을6)이며, 이하 모든 권리는 매각으로 소멸될 예정입니다.

임차인 황이슬 씨는 2020.07.08. 전입, 2020.06.23. 확정일자를 받았으나, 본건에서는 "대항력 없음"으로 확인되었습니다. 또한, 집합건물 등기부 요약상 주택임차권(을3)은 말소 예정으로 기재되어 있습니다.

신청채권자인 주택도시보증공사는 임차인의 보증금에 대해 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액 변제받지 못하더라도 임차권등기 말소에 동의한다는 내용의 '대항력 포기확약서'를 제출하였습니다. 이로 인해 임차인의 보증금이 낙찰자에게 인수될 가능성은 사실상 없다고 판단됩니다.

인수되는 보증금은 0원으로 분석됩니다.

1.3. 상권분석

2.

상권분석

본건이 소재한 식사동 지역은 다세대주택과 근린생활시설이 혼합된 지역으로, 배후 주거 수요를 기반으로 한 소규모 상권이 형성되어 있습니다.

인근에 "동국대학교 바이오메디캠퍼스"가 있어 유동인구 및 관련 상업 시설의 잠재력을 기대할 수 있습니다.

제공된 최근 매매 사례들을 분석한 결과, 본건과 유사한 면적(전용면적 53.05㎡, 약 16.05평)을 가진 다세대주택의 시세는 약 2억 2천만원에서 3억원 사이로 형성되어 있습니다. 특히, 아이비힐 단지 내 신축 건물의 유사 면적 거래가는 2억 7천만원 수준으로 파악됩니다.

1.4. 생활정보

2.

생활정보

단지 내에 승강기, 개별난방 설비 등이 갖추어져 있습니다.

주변 환경은 주택 및 상가 혼용지대로서 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

차량 접근성이 양호하며, 대중교통 이용도 가능한 수준입니다.

1.5. 잠재적 리스크

2.

잠재적 리스크

과거 식사동 지역 일부에서 제기되었던 건축폐기물 처리장, 레미콘 공장 등 환경 기피시설 관련 민원 사항이 존재합니다. 해당 시설들이 현재 운영 중이며 거주 환경에 미칠 수 있는 영향에 대한 추가적인 확인이 필요합니다.

토지이용계획상 가축사육제한구역, 제한보호구역, 토지거래계약 허가구역(2025.08.26.까지) 등에 해당하여 향후 토지 이용이나 거래에 일부 제한이 있을 수 있습니다.

경매 진행 과정에서 예상치 못한 추가 권리나 제한 사항이 발생할 가능성은 항상 존재하므로, 입찰 전 권리 변동 사항을 재확인해야 합니다.

1.6. 종합 의견

2.

종합 의견

본건은 경기도 고양시 일산동구 식사동에 위치한 다세대주택으로, 총 4층 건물 중 2층에 해당합니다.

HUG(주택도시보증공사)의 강제경매로 진행되며, 가장 중요한 권리 분석 결과, 임차인의 대항력이 없고 HUG의 대항력 포기확약서 제출로 인해 낙찰자에게 인수되는 임차보증금은 없는 것으로 판단됩니다. 모든 등기된 권리는 매각으로 소멸될 예정입니다.

건물 자체의 구조 및 설비는 통상적인 다세대주택 수준이며, 교통 및 주변 생활 환경도 무난한 편입니다.

다만, 식사동 지역의 과거 환경 기피시설 관련 민원 이력과 일부 토지 이용 제한 사항은 잠재적 리스크로 고려해야 합니다.

1.7. 투자 포인트

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투자 포인트

신청채권자인 HUG의 대항력 포기확약서 제출로 인해 인수되는 임차보증금이 없어 권리관계가 매우 명확하고 안전합니다.

감정평가액 2억 6,100만원 대비 시세 분석 결과, 주변 유사 면적의 다세대주택 매매가가 2억 2천만원에서 3억원 사이로 형성되어 있어, 합리적인 가격으로 낙찰받을 경우 시세차익을 기대할 수 있습니다.

아이비힐 단지 내 신축(2021년식) 건물이 2억 7천만원 수준에 거래된 점을 감안할 때, 본건(2016년식)의 입찰가 산정에 참고할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

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예상 입찰가

본건의 감정가는 261,000,000원입니다.

주변 시세 분석 결과, 유사 면적(약 16평)의 다세대주택 매매가는 2억 2천만원에서 3억원 사이로 형성되어 있습니다. 특히, 최근(2026년 5월) 아이비힐 9동(2021년식) 69.11㎡(약 20.9평)가 2억 6,990만원에 거래된 사례를 참고할 때, 본건(2016년식, 53.05㎡)의 가치는 감정가 수준에서 보수적으로 접근하는 것이 합리적입니다.

인수되는 보증금이 0원이므로, 낙찰 후 추가적인 부담은 없습니다.

주변 환경 요인 및 최근 거래 사례를 종합적으로 고려했을 때, 본건의 예상 입찰가는 감정가 수준인 2억 6천만원 전후 또는 그 이하에서 신중하게 결정하는 것을 권고합니다.

투입 가능 자금, 경매 물건의 현황, 향후 시장 전망 등을 종합적으로 고려하여 최적의 입찰가를 산정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.