나이스옥션 법원경매 성남 2025타경53341 [1] 경기도 광주시 초월읍 대쌍령리 307-77 세진타운 103동 3층301호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 김호감정 · 평가일 2025.11.18

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 광주시 초월읍 대쌍령리 소재 "초월고등학교" 남서측 근거리에 위치한 다세대 주택으로서, 주변은 각종 빌라, 단독주택, 일부 근린생활시설, 소규모 공장 등이 혼재된 지 역으로 환경 보통임.

교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하고, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 대중교통사정 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트 스라브지붕 4층 건물 중 3층 301호로서 외벽 : 벽돌 붙임 마감 등. 내벽 : 벽지 도배 및 일부 타일 붙임 등 창호 : 하이 샷시 창호임.

이용상태

다세대주택으로 이용중임(후첨 "내부구조도" 참조)

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 도시가스에 의한 난방설비 등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

세장형의 토지로서 다세대주택 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남측으로 노폭 약 5~6 미터 포장도로에 접하여 있음.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역(계획관리), 성장관리계획구역(성장관리지역(주거형)), 가축사육제한구역(일부 제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 자연보전권역<수도권정비계획법>, 공장설립승인지역<수도법>, 특별대책지역<환경정책기본법> 토지거래계약에관한허가구역(25.8.26.~26.8.25./외국인 등(외국법인,외국단체 포함)/대상용 도:단독,다가구,아파트,연립,다세대).

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

없음(임대관계는 미상임)

물건 비고

주택도시보증공사(양도전:임차인 이상익)로부터 2026.04.22.자에 ‘임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소해 주겠다.’는 내용의 확약서가 제출됨

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 성남지원 2025타경53341 (1) 사건번호로 경매 진행 중인 경기도 광주시 초월읍 대쌍령리 307-77 세진타운 103동 3층301호 다세대주택입니다. 감정가는 139,000,000원이며, 토지면적은 51.57㎡(약 15.60평), 건물면적은 51.82㎡(약 15.67평)입니다. 토지와 건물은 일괄 매각 대상이며, 경매 구분은 부동산강제경매입니다. 채권자는 주OOOOOOO이며, HUG 인수조건 변경 및 주택도시보증공사로부터 임차인 이상익의 보증금에 대한 우선변제권 주장 및 대항력 포기에 대한 확약서가 제출된 특이사항이 있습니다.

1.1. 입지조건

본 물건은 경기도 광주시 초월읍 대쌍령리 소재 "초월고등학교" 남서측 근거리에 위치하고 있습니다. 주변 환경은 각종 빌라, 단독주택, 일부 근린생활시설, 소규모 공장 등이 혼재된 지역으로, 환경은 보통 수준입니다. 차량 접근은 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용도 보통입니다. 본건 남측으로는 노폭 약 5~6미터의 포장도로에 접해 있습니다. 토지 이용계획상으로는 계획관리지역, 성장관리구역, 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 자연보전권역, 공장설립승인지역, 특별대책지역이며, 토지거래계약에 관한 허가구역(25.8.26.~26.8.25.)으로 지정되어 있습니다.

1.2. 건물 및 토지 정보

건물은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트 스라브지붕 4층 건물 중 3층 301호이며, 외벽은 벽돌 붙임 마감, 내벽은 벽지 도배 및 일부 타일, 창호는 하이 샷시로 마감되어 있습니다. 건물은 다세대주택으로 이용 중이며, 기본적인 위생 및 급배수 설비, 도시가스 난방 설비 등이 갖추어져 있습니다. 토지는 세장형으로 다세대주택 부지로 이용되고 있습니다. 공부상 면적과 실제 이용 상태 간 차이는 없습니다. 임대관계는 미상입니다.

2. 권리분석

본 경매물건의 말소기준권리는 2021년 6월 10일 접수된 용인세무서장의 압류(갑6)입니다. 본 경매로 인해 소멸되는 권리는 을5 주택임차권(이상익, 178,000,000원, 2023.03.22. 접수)을 포함하여 말소기준권리 이후의 모든 권리입니다.

주요 등기부 현황은 다음과 같습니다.

* 을5 주택임차권: 이상익, 178,000,000원, 2023.03.22. 접수, 말소 예정. (HUG 인수조건 변경 및 확약서에 따라 대항력 포기 조건)

* 갑4 소유권이전: 최성우, 2021.01.15. 접수

* 갑5 소유권이전: 한병국, 2021.01.25. 접수 (매매)

* 갑6 압류: 용인세무서장, 2021.06.10. 접수, 말소기준권리

* 갑7 압류: 용인시, 2023.07.20. 접수, 말소

* 갑8 강제경매: 주택도시보증공사, 178,000,000원, 2025.11.11. 접수, 말소

등기부채권 총액은 178,000,000원입니다.

임차인 현황은 다음과 같습니다.

* 임차인: 문선율

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2025-02-21

* 대항력: 없음

* 비고:

* 임차인: 주택도시보증공사(이상익)

* 보증금: 178,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2020-12-22

* 확정일자: 2020-12-09

* 배당신고일자: 2023-03-22

* 대항력: 없음

* 비고: HUG 인수조건 변경, 우선변제권만 주장.

* 임차인: 임수빈

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2025-11-04

* 대항력: 없음

* 비고:

인수 보증금 합계는 0원입니다. 이는 주택도시보증공사(HUG)로부터 제출된 확약서 내용에 따라 임차인 이상익이 대항력을 포기하고 우선변제권만 주장하는 조건으로, 경매 낙찰자가 인수해야 할 보증금은 없는 것으로 판단됩니다. 다만, 해당 확약서의 법적 효력 및 해석에 대한 면밀한 법률적 검토가 필요합니다.

3. 상권분석

본 물건은 주변이 주거 단지(빌라, 단독주택)와 일부 근린생활시설, 소규모 공장이 혼재된 지역에 위치합니다. "초월고등학교" 인근으로 기본적인 생활 인프라를 갖추고 있으나, 소규모 공장이 인접해 있어 주거 환경에 일부 영향을 줄 수 있습니다.

4. 생활정보

* 주변 교통: 차량 접근은 원활하며, 인근 버스정류장 이용이 가능합니다.

* 교육시설: 초월고등학교가 인근에 위치합니다.

* 편의시설: 근린생활시설이 주변에 있어 기본적인 편의시설 이용이 가능합니다.

* 주변 환경: 주거지역과 소규모 공장이 혼재되어 있습니다.

5. 잠재적 리스크

* HUG 확약서 관련 법률적 불확실성: 임차인 이상익의 대항력 포기 및 HUG의 확약서 내용이 낙찰자에게 미칠 수 있는 잠재적 영향을 법률 전문가와 함께 철저히 검토해야 합니다. '전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소해 주겠다'는 조건의 세부적인 법리적 해석이 중요합니다.

* 소규모 공장 인접: 주거 지역과 소규모 공장이 혼재된 환경으로, 공장 운영으로 인한 소음, 분진, 악취 등 생활 소음 및 환경 문제가 발생할 가능성이 있습니다.

* 토지거래계약허가구역: 2025년 8월 26일부터 2026년 8월 25일까지 토지거래계약 허가구역으로 지정되어 있어, 해당 기간 내 토지 거래 시 허가를 받아야 하므로 향후 매각이나 재개발 등에 제한이 있을 수 있습니다.

6. 종합 의견

본 경기도 광주시 초월읍 다세대주택은 감정가 1억 3,900만원 대비 현재 시세를 고려할 때 투자 가치가 있을 수 있는 물건입니다. HUG의 확약서 제출로 인해 인수되는 임차보증금이 없어 권리관계가 비교적 명확하다는 장점이 있습니다. 하지만 HUG 확약서의 세부 내용에 대한 법률 검토가 필수적이며, 인접한 소규모 공장으로 인한 생활 환경 문제와 토지거래허가구역 지정이라는 잠재적 리스크 요소를 신중하게 고려해야 합니다.

7. 투자 포인트

* 인수 보증금 제로: HUG 확약서로 인해 추가 부담할 임차보증금이 없어 명확한 투자가 가능합니다.

* 실거주 목적 적합: 다세대주택으로서 직접 거주하기에 적합한 면적과 구조입니다.

* 시세 대비 잠재적 가치: 감정가와 주변 실거래가를 비교하여 추가적인 시세 상승 또는 투자 수익을 기대해 볼 수 있습니다.

8. 예상 입찰가

최근 주변 다세대주택 매매 정보를 분석한 결과, 본건과 유사한 면적(약 15.67평)의 실거래가는 평당 약 735만원에서 993만원 수준을 형성하고 있습니다.

* 주노빌리지(53.39㎡, 16.15평): 16,000만원 (평당 약 990만원)

* 크로바빌(54.87㎡, 16.60평): 12,200만원 (평당 약 735만원)

* 라임하우스1동(68.89㎡, 20.84평): 20,700만원 (평당 약 993만원)

본건의 감정가는 139,000,000원으로, 약 15.67평 기준 평당 약 887만원입니다. 이는 주변 시세 범위 내에 있으며, 특히 크로바빌의 낮은 거래가를 고려하면 적정 수준으로 판단됩니다.

다만, 소규모 공장 인접으로 인한 환경 문제, 토지거래허가구역 지정, 그리고 HUG 확약서의 법률적 불확실성을 감안할 때, 감정가 대비 보수적인 접근이 필요합니다.

종합적으로 고려했을 때, 예상 입찰가는 120,000,000원에서 135,000,000원 사이가 합리적일 것으로 판단됩니다. 이 범위 내에서, 해당 물건의 잠재적 리스크를 감안하여 신중하게 입찰가를 결정하는 것이 좋겠습니다. 권장 입찰가는 감정가 대비 80~90% 수준인 약 110,000,000원에서 125,000,000원 수준입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.