나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경13179 [1] 서울특별시 구로구 구로동 44-5 비즈트위트레인보우 제3층 제308호 업무시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 머니플러스 · 평가일 2025.11.20

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 구로구 구로동 소재 '삼각어린이공원' 북측 인근에 위치하며 주위는 공동주택, 근린생활시설, 공공시설 등이 소재하는 지대로서 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량의 접근이 가능하며, 본건 인근에 노선버스정류장, 간선도로 등이 소재하는 바 제반교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하3층 지상20층 건물로서, (사용승인일 : 2012.06.05) 외벽 : 법랑판넬 및 강화유리 마감 등. 내벽 : 내부 인테리어 마감 등. 창호 : 새시 창호 마감 등.

이용상태

본건은 공동주택(도시형생활주택-원룸형)으로 이용중임. ※ 후첨 '내부구조도' 참조

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 난방설비, 소화전설비, 화재탐지설비, 승강기설비 등이 구비되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접도로 대비 등고평탄한 세장형의 토지로서 현황 '주거용 건부지'임.

인접 도로상태등

본건 남동측으로 노폭 약 24m, 북동측으로 노폭 약 8m의 포장도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

구로동 44-5 : 도시지역, 일반상업지역, 도로(접합), 가로구역별 최고높이 제한지역(2015-08-27)<건축법>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발165m(지반+건축+옥탑 등), 육군수도방위사령부(02-524-3146)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(대상: 아파트, 지정기간: 2025.10.20.~2026.12.31.), 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.), 건축선

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-.

물건 비고

임차인 및 임차권승계인 서울보증보험 주식회사의 매수인에 대한 대항력 포기조건 매각

AI 물건분석

1. 물건기본정보

본 물건은 서울특별시 구로구 구로동 44-5 비즈트위트레인보우 제3층 제308호에 소재한 부동산강제경매 물건입니다.

사건번호는 서울남부지방법원 2025타경13179 (1)이며, 채권자는 서OOOOOOOO입니다.

건물의 용도는 업무시설이며, 감정가는 109,000,000원입니다.

토지 면적은 2.43㎡ (약 0.73평)이며, 건물 면적은 15.17㎡ (약 4.59평)입니다.

매각 대상은 토지와 건물이 일괄 매각되는 건입니다.

본 건물은 2012년 6월 5일 사용 승인되었으며, 철근콘크리트 구조의 지상 20층 건물입니다.

본 경매 물건은 해당 건물의 3층 308호입니다.

2. 입지조건

본 물건은 서울특별시 구로구 구로동 소재 '삼각어린이공원' 북측 인근에 위치하고 있습니다.

주위 환경은 공동주택, 근린생활시설, 공공시설 등이 혼재되어 있어 일반적인 생활 환경은 보통 수준입니다.

차량 접근이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 간선도로가 있어 교통 여건은 보통으로 평가됩니다.

본 건물은 남동측으로 폭 약 24m, 북동측으로 폭 약 8m의 포장도로와 접해 있습니다.

3. 권리분석

말소기준권리는 2022년 7월 21일 접수된 국민건강보험공단의 압류 (갑8)입니다.

따라서, 낙찰 시 을1 주택임차권 (한국토지주택공사), 갑8 압류 (국민건강보험공단), 갑9 강제경매 (서울보증보험), 갑10 압류 (구로구) 등은 모두 소멸될 것으로 보입니다.

다만, 매각으로 소멸되지 않는 권리로는 지상권이 명시되어 있으나, 상세한 개요는 제공되지 않았습니다.

임차인 현황:

* 임차인: 한국토지주택공사

* 보증금: 120,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 2019-02-14

* 확정일자: 2019-01-14

* 배당신고일자: 2023-05-31

* 대항력: 없음

인수 보증금 합계: 0원

한국토지주택공사는 전입일자 및 확정일자 대비 배당신고일자가 늦고, 등기부상 주택임차권(을1)은 말소 예정이며, 권리분석상 대항력이 없는 것으로 기재되어 있습니다.

따라서, 원칙적으로 낙찰자가 보증금을 인수하지 않을 것으로 예상됩니다.

다만, '선순위임차권'이라는 문구와 'SGI 인수조건 변경' 등의 특이사항이 기재되어 있어, 이에 대한 추가적인 법률 검토가 필요합니다.

4. 상권분석

본 물건은 서울특별시 구로구 구로동에 위치하며, '삼각어린이공원' 인근 지역에 자리하고 있습니다.

건축물대장상 본 건물은 업무시설 (오피스텔 401실), 도시형생활주택 (원룸형 130세대) 및 근린생활시설 등으로 복합 용도 사용되고 있습니다.

이용 상태는 공동주택(도시형생활주택-원룸형)으로 등재되어 있어, 주거 및 업무 기능이 함께 가능한 상권입니다.

주변에 공동주택, 근린생활시설, 공공시설 등이 분포하여 생활 편의성이 있는 입지입니다.

5. 생활정보

교통: 차량 접근이 용이하며, 인근 버스 정류장 및 간선도로 이용이 편리하여 대중교통 이용도 양호한 편입니다.

주변 시설: '삼각어린이공원'이 인접해 있으며, 단지 내 또는 인근에 근린생활시설 등이 분포하여 기본적인 생활 편의 시설 이용이 가능합니다.

건물 및 설비: 2012년 준공된 철근콘크리트 구조 건물로, 기본적인 위생, 급배수, 난방, 화재 탐지, 승강기 설비 등이 갖추어져 있습니다.

내부 마감: 본 호실은 도시형생활주택-원룸형으로 내부 인테리어 마감 상태로 이용 중입니다.

6. 잠재적 리스크

'선순위임차권' 및 'SGI 인수조건 변경'과 같은 문구가 있어, 한국토지주택공사의 임차권이 등기부상 말소 예정이나 실질적인 대항력 유무 및 보증금 인수 여부에 대한 면밀한 확인이 필수적입니다.

본 물건은 특별 매각 조건으로 '서울보증보험 주식회사는 매수인에 대해 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각'한다고 명시되어 있습니다. 이는 예상치 못한 임대차 보증금 부담이 발생할 가능성을 내포하고 있습니다.

본건 토지(구로동 44-5)는 외국인 등의 토지 거래 계약 허가 구역으로 지정되어 있으며, 특정 기간 동안 허가를 받아야 합니다.

또한, 본 물건은 가로구역별 최고 높이 제한 지역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 등에 속해 있어 건축 및 개발에 제한이 있을 수 있습니다.

건축물대장상에는 업무시설 및 도시형생활주택으로 등재되어 있으나, 이용 상태는 공동주택(도시형생활주택-원룸형)으로 되어 있어 공부와 현황 간의 차이가 존재합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 서울 구로구에 위치한 소형 업무시설/도시형생활주택으로, 입지 및 교통은 양호한 편입니다.

그러나 '선순위임차권' 표기, 'SGI 인수조건 변경', '특별 매각 조건' 등 복잡하고 불확실한 권리 관계 및 매각 조건으로 인해 낙찰 후 추가적인 금전적 부담이나 법적 분쟁의 소지가 있습니다.

특히, 한국토지주택공사 임차인의 보증금 1억 2천만원의 처리 방안 및 인수 여부는 본 건의 가장 중요한 리스크 요인이며, 이에 대한 철저한 사전 조사가 선행되어야 합니다.

8. 투자 포인트

도심 접근성이 양호한 구로구에 위치하며, '삼각어린이공원' 인근으로 쾌적한 환경을 갖추고 있습니다.

건물이 업무시설, 오피스텔, 도시형생활주택, 근린생활시설 등 복합 용도로 사용되어 다양한 수요층 확보가 가능합니다.

15. 17㎡의 면적 대비 감정가가 109,000,000원으로, 시세 대비 합리적인 가격으로 취득할 기회가 될 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

인수 보증금: 0원

본 건은 권리분석상 한국토지주택공사의 보증금 1억 2천만원이 인수되지 않을 것으로 예상되나, '선순위임차권' 및 '특별 매각 조건'으로 인한 불확실성이 존재하므로, 입찰 전 반드시 확인이 필요합니다.

또한, 'SGI 인수조건 변경' 및 '임차인 대항력 포기조건'과 같은 특수 조건으로 인해 예상치 못한 추가 비용이 발생할 수 있습니다.

이러한 위험 요소를 감안하여, 보수적인 접근으로 감정가(109,000,000원)의 80% 수준인 약 87,200,000원 내외에서 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다.

이는 시장 상황, 권리 관계 최종 확인 결과, 경쟁 입찰자 수 등에 따라 변동될 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.