나이스옥션 법원경매 서울서부 2025타경2237 [1] 서울특별시 마포구 아현동 386-66 청보파크빌 4층401호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 프리즘감정 · 평가일 2025.11.22

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 마포구 아현동 소재 "환일고등학교" 남측 인근에 위치하고 있으며, 주위는 대단위 아파트단지, 단독 및 다세대 주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역임( 본건 북서측 인근 지역은 공공재개발이 추진되고 있음(아현1구역).

교통상황

본건까지 차량 진출입 가능하고 인근에 노선버스 정류장이 소재하고 있어 교통상황은 무난시 됨.

건물의 구조

2017.11.28 사용승인된 철근콘크리트구조 평스라브지붕 지하1층 지상5층 건물(청보파크빌) 4층 401호로서 외벽은 돌붙임 및 치장벽돌쌓기 마감 등, 바닥은 강화마루 및 일부타일 마감 등, 창호는 하이샷시 창호 임.

이용상태

다세대 주택(방3, 거실, 주방/식당, 발코니, 현관 등)으로 이용 중임(후첨 "호별배치 및 내부구조도" 참조)

설비내역

위생 및 급배수설비, 도시가스설비, 승강기설비, 화재탐지설비 등이 되어 있음

토지의 형상 및 이용상태

인접 토지 대비 서측 하향 급경사지 내 등고 평탄하게 조성된 2필지 일단지의 사다리형 토지로서 주거용 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

북측으로 폭 약6미터 내외의 포장도로와 접하고 있으며 지상1층에 주차장이 구비되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

기호1 및 기호2 공히 제2종일반주거지역(2024-05-30), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(2023-07-31)(환일중고등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.),토지거래계약에관한허가구역(2025-10-15)(용도: 아파트 한정, 지정기간: 2025.10.20.~2026.12.31.) 임

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상 임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 고유 정보

사건번호: 서울서부지방법원 2025타경2237 (1)

소재지: 서울특별시 마포구 아현동 386-66 청보파크빌 4층401호

용도: 다세대주택

감정가: 507,000,000원

토지면적: 24.46㎡ (약 7.40평)

건물면적: 53.32㎡ (약 16.13평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 마포중앙새마을금고

1.2. 입지조건

본건은 서울특별시 마포구 아현동 소재 "환일고등학교" 남측 인근에 위치하고 있음.

주위는 대단위 아파트 단지, 단독 및 다세대 주택, 근린생활시설 등이 혼재된 지역임.

본건 북서측 인근 지역은 공공재개발이 추진되고 있으며, 아현1구역으로 지정되어 최고 35층 아파트 3,476세대 건립 계획이 진행 중임.

차량 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스 정류장이 소재하여 교통 상황은 무난함.

북측으로 폭 약 6미터 내외의 포장도로와 접하고 있음.

1.3. 건물 상세 정보

건물명: 청보파크빌

사용승인일: 2017년 11월 28일

구조: 철근콘크리트구조 평스라브지붕 지하1층 지상5층 건물

본건 호수: 4층 401호

내부 이용상태: 다세대주택 (방3, 거실, 주방/식당, 발코니, 현관 등)으로 이용 중임.

외벽: 돌붙임 및 치장벽돌쌓기 마감

바닥: 강화마루 및 일부 타일 마감

창호: 하이샷시 창호

설비내역: 위생 및 급배수설비, 도시가스설비, 승강기설비, 화재탐지설비 등이 완비되어 있음.

주차: 지상 1층에 주차장이 구비되어 있음.

1.4. 토지 상세 정보

토지 형상 및 이용상태: 인접 토지 대비 서측 하향 급경사지 내 등고 평탄하게 조성된 2필지 일단지의 사다리형 토지로서 주거용 건부지로 이용 중임.

1.5. 권리분석

말소기준권리: 을7 근저당권 (마포중앙새마을금고, 2024-10-16 접수)

소멸될 권리:

* 을7 근저당권 (마포중앙새마을금고, 2024-10-16 접수)

* 갑9 2번최인용지분가압류 (신용보증기금, 2025-06-16 접수)

* 갑10 2번최인용지분가압류 (서울신용보증재단, 2025-09-15 접수)

* 갑11 임의경매개시결정 (마포중앙새마을금고, 2025-11-17 접수) - 본 경매 사건

* 갑12 2번최인용지분압류 (용산세무서장, 2025-11-27 접수)

* 갑13 2번최인용지분가압류 (소상공인시장진흥공단, 2025-12-09 접수)

* 갑14 2번최인용지분압류 (파주시차량등록사업소장, 2026-05-06 접수)

존속될 권리:

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 명시된 바 없음 (단, 지상권은 매각으로 소멸되지 않는다고 표기되어 있으나, 본건과 관련 없음)

임차인 현황:

* 임차인: 김하나

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2024-09-03

대항력: 있음

비고: 보증금 및 차임이 미상이라도 주의가 필요함.

* 임차인: 설민지

보증금: 350,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2024-09-02

확정일자: 2024-07-15

배당신고일자: 2026-01-16

대항력: 있음

비고: 설민지 임차인은 전입일자(2024-09-02)보다 앞선 확정일자(2024-07-15)를 가지고 있으며, 이는 말소기준권리(2024-10-16)보다 앞서므로 대항력이 인정됨. 배당신고를 하였으나, 보증금 전액이 배당되지 않을 경우 차액은 낙찰자가 인수해야 할 가능성이 있음.

인수 보증금 합계: 0원 (단, 상기 설민지 임차인의 보증금 인수 가능성 별도 고려 필요)

집합건물 등기부 요약:

* 소유권보존: 임윤경 (2017-12-20)

* 소유권이전: 이영미 외 1명 (2018-01-03, 매매)

등기부채권 총액: 219,174,961원

1.6. 상권분석

본건이 위치한 아현동 지역은 대단위 아파트 단지, 다세대 주택, 근린생활시설 등이 혼재된 주거 밀집 지역임.

북서측 인근 지역이 아현1구역으로 지정되어 대규모 재개발이 추진되고 있어, 향후 지역 가치 상승이 기대됨.

주변에 환일고등학교, 환일중학교, 환일중고등학교 등이 위치하여 교육 환경이 양호하며, 상대보호구역 및 절대보호구역으로 지정되어 있음.

대중교통 이용이 편리하며, 차량 접근성도 양호하여 생활 편의성이 높음.

1.7. 생활정보

교통: 인근 노선버스 정류장 이용 가능.

교육: 환일고등학교, 환일중학교, 환일중고등학교 등 소재.

편의시설: 주위 근린생활시설 이용 가능.

주변 환경: 대단위 아파트 단지, 다세대 주택, 근린생활시설 혼재.

주차: 건물 내 주차 가능.

1.8. 잠재적 리스크

* 대항력있는임차인: 설민지 임차인은 350,000,000원의 보증금을 가지고 있으며, 말소기준권리보다 우선하는 대항력이 있어 경매 절차에서 보증금 전액이 배당되지 않을 경우 낙찰자가 해당 금액을 인수해야 할 가능성이 높음. 김하나 임차인은 보증금/차임이 미상이나 대항력이 있으므로 주의 필요.

* 재개발구역: 아현1구역 재개발 사업이 추진 중이나, 사업 완료까지 장기간 소요될 수 있으며, 사업 진행 과정에서 변동 사항이 발생할 수 있음. 현재 사업은 정비구역 지정 완료 및 SH공사 사업시행예정자 참여 단계로, 초기 단계임.

* 토지거래계약허가구역: 외국인 등 대상자 및 특정 용도(단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대)에 대한 토지거래계약허가구역으로 지정되어 있어, 관련 규정을 사전에 확인해야 함. (지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25. 및 2025.10.20.~2026.12.31.)

1.9. 시세분석

본건의 감정가는 507,000,000원이며, 건물면적 53.32㎡ 기준 평당 약 9,508,000원임.

제공된 최근 매매 정보에 따르면, 유사 규모의 다세대 주택 거래 사례는 다음과 같음.

* 26.76㎡ (8.1평) 빌라 (2021년 준공): 475,000,000원 (2025년 거래) - 평당 약 17,750,000원

* 31.59㎡ (9.55평) 빌라 (1988년 준공): 650,000,000원 (2025년 거래) - 평당 약 20,576,000원

* 52.59㎡ (15.91평) 빌라 (1991년 준공): 690,000,000원 (2026년 거래) - 평당 약 13,120,000원

본건은 2017년 준공으로 상대적으로 신축에 속하며, 면적(53.32㎡)은 52.59㎡ 거래 사례와 유사함. 해당 사례의 평당가는 약 13,120,000원이며, 이를 본건 면적에 적용 시 약 699,500,000원의 시세가 추정됨. 감정가(507,000,000원) 대비 시장 시세가 높게 형성되어 있을 가능성이 있음.

1.10. 예상 입찰가

감정가 507,000,000원, 유사 거래 사례 시세 약 699,500,000원, 그리고 350,000,000원의 대항력있는 임차인 보증금 인수 가능성 등 여러 요소를 종합적으로 고려할 때, 신중한 접근이 필요함.

보수적으로 감정가 대비 10~20% 상승한 가격 또는 유사 거래 사례 시세 중간값 선에서 입찰가를 고려할 수 있음.

대항력있는 임차인 보증금 인수 위험을 감안하여, 실제 인수 총액이 과도하지 않도록 가격 책정에 유의해야 함.

예상 입찰가 범위: 580,000,000원 ~ 680,000,000원

1.11. 투자 포인트

* 개발 호재: 아현1구역 재개발 사업의 수혜 지역으로, 향후 지역 가치 상승 잠재력이 높음.

* 신축 건물: 2017년 준공으로 비교적 최신 건물이며, 내부 시설이 양호할 것으로 예상됨.

* 입지: 서울 마포구 핵심 지역에 위치하여 교통 및 생활 편의성이 우수함.

* 신축 건물: 2017년 준공으로 비교적 최신 건물이며, 내부 시설이 양호할 것으로 예상됨.

1.12. 종합 의견

본 물건은 서울 마포구의 역세권에 위치하며, 재개발 호재가 있는 지역에 소재하는 신축 다세대주택임. 교통 및 생활 환경이 우수하고 향후 가치 상승이 기대되는 장점이 있음.

그러나 350,000,000원의 보증금을 가진 대항력있는 임차인이 존재하여, 경매 후 보증금 인수 부담이 발생할 수 있는 점이 가장 큰 리스크임. 또한 재개발 사업의 장기적인 진행 가능성 및 불확실성도 고려해야 함.

철저한 권리 분석 및 임차인과의 협상, 그리고 인수될 수 있는 보증금까지 고려한 실질적인 투자 비용 산정을 통해 신중하게 입찰가를 결정해야 하는 물건임.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.