나이스옥션 법원경매 대구서부 2025타경32056 [1] 대구광역시 달성군 옥포읍 반송리 산1 임야 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 경북

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 대구광역시 달성군 옥포읍 반송리 소재 "지산마을" 북동측 원거리에 소재하는 토 지로 주변은 산림으로 형성되어 있는 순수산림지대임.

교통상황

본건 토지까지 차량 및 농기계의 접근이 불가하고 인근 취락, 교통시설 및 간선도로 접 근성 등을 고려할 때 임야로서의 전반적인 교통상황은 불편시됨.

형태 및 이용상태

대체로 서측 하향 경사의 부정형의 토지로 임야로 이용중임.

인접 도로상태

임야도상 맹지로 등산로를 통하여 도보접근 가능함.

토지이용계획 및 제한상태

자연녹지지역, 개발제한구역, 공익용산지, 보전산지임.

제시목록 외의 물건

본건 토지상의 자생 임목은 토지에 포함하여 평가하였고 항공측량 사진 및 육안으로는 분묘 확인이 곤란하나 광평수 임야인 점을 감안하면 분묘소재 가능성이 있음.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 등은 미상임.

물건 비고

분묘 소재시 분묘기지권 성립 여지가 있음

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 대구서부지원 2025타경32056 (1)

소재지: 대구광역시 달성군 옥포읍 반송리 산1

용도: 임야

감정가: 498,962,800원

토지면적: 257,360.50 ㎡ (약 77,901.45 평)

매각대상: 토지매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 최OO

1.1. 입지조건

본건은 대구광역시 달성군 옥포읍 반송리 산1에 소재하며, "지산마을" 북동측 원거리에 위치한 순수 산림지대입니다 [provided text]. 주변은 산림으로 형성되어 있습니다 [provided text]. 본건 토지까지 차량 및 농기계의 접근이 불가능하며, 등산로를 통해서만 도보 접근이 가능한 맹지 상태입니다 [provided text]. 이러한 접근성 부족으로 인해 전반적인 교통 상황은 매우 불편한 편입니다 [provided text]. 인근에는 용연사와 옥연지가 있으며, 기세리에는 송해공원이 조성되어 있어 지역의 관광 자원으로 활용되고 있습니다.

1.2. 권리분석

본 물건은 부동산 임의경매로 진행되는 건입니다 [provided text]. 등기부등본상 소유권은 강민혜 외 3명에게 있으며, 말소기준권리는 2021년 8월 17일 접수된 최예진 씨의 근저당권(50,000,000원)입니다 [provided text]. 이 근저당권보다 후순위인 2025년 11월 12일 접수된 최예진 씨의 임의경매개시결정 등기(20,000,000원)는 매각으로 인해 소멸될 예정입니다 [provided text]. 인수되는 권리는 없으며, 임차인 현황상 인수 보증금 합계는 0원입니다 [provided text].

가장 중요한 권리 분석 사항은 분묘기지권의 성립 가능성입니다. 물건 명세서 및 감정평가서 요약에 따르면, 본건 토지상의 분묘 존재 여부는 육안 및 항공사진으로 확인이 곤란하나, 광활한 임야임을 감안할 때 분묘 소재 가능성이 있으며, 이 경우 분묘기지권이 성립될 여지가 있습니다 [provided text].

1.3. 상권분석

본건은 개발이 제한된 순수 임야로, 인근에 상업 시설이나 주거 밀집 지역이 없습니다 [provided text]. 현재 상태로는 상업적 가치를 논하기 어렵습니다. 다만, 옥포읍은 지속적으로 개발이 이루어지고 있는 지역으로, 인근에 대구 제2국가산업단지 개발이 추진되고 있으며, 이는 장기적으로 지역 가치에 영향을 줄 수 있습니다. 그러나 본건과의 직접적인 연관성은 낮아 보입니다.

1.4. 생활정보

본건은 자연 녹지지역, 개발 제한 구역, 공익용산지, 보전산지로 지정되어 있어 개발 행위에 큰 제약이 따릅니다 [provided text]. 인근 옥포읍 지역에는 송해공원, 용연사 등 관광 명소가 있으며, 글램핑 시설 등 숙박 시설도 운영되고 있어 이를 통해 지역 내 기본적인 편의 시설 및 여가 활동이 가능함을 알 수 있습니다. 하지만 직접적인 생활 편의 시설(마트, 병원, 학교 등)까지의 접근성은 차량으로 이동해야 하며, 거리가 상당할 것으로 예상됩니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 분묘기지권: 본건 토지 내 분묘 존재 시 분묘기지권이 성립될 가능성이 있으며, 이는 토지 이용 및 처분에 있어 큰 제약이 될 수 있습니다 [provided text].

* 맹지 및 접근성: 차량 진입이 불가하고 등산로로만 접근 가능한 맹지 상태로, 토지 이용에 심각한 제약이 있습니다 [provided text].

* 토지이용계획: 자연녹지지역, 개발제한구역, 공익용산지, 보전산지로 지정되어 있어 건축물 신축 등 개발이 사실상 불가능합니다 [provided text].

* 혐오시설: 직접적인 혐오 시설 정보는 검색되지 않았으나, 인근 지역의 폐기물 처리 시설이나 산업단지 개발 등을 고려할 때 잠재적 환경 리스크는 존재할 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본건은 대구광역시 달성군 옥포읍 반송리에 위치한 광활한 임야로, 자연환경이 잘 보존되어 있습니다. 그러나 차량 접근이 불가한 맹지이며, 분묘기지권 성립 가능성, 그리고 자연녹지지역, 개발제한구역, 보전산지 등의 엄격한 토지이용계획으로 인해 현재 상태에서의 활용 가치는 매우 낮습니다. 인근 관광 자원 및 개발 사업이 진행되고 있으나, 본건 토지 자체의 개발 가능성은 극히 제한적입니다.

1.7. 투자 포인트

* 넓은 면적의 임야: 약 7만 7천여 평에 달하는 넓은 면적을 보유하고 있습니다.

* 자연 환경: 우수한 자연 경관을 가지고 있습니다.

* 장기적 관점: 향후 토지이용계획의 변경 가능성 또는 보전 산지로서의 가치에 대한 장기적 투기적 관점은 있을 수 있으나, 현실적인 개발 및 이용에는 큰 제약이 따릅니다.

1.8. 예상 입찰가

감정가 498,962,800원 (약 15억 1천만 원)은 넓은 면적을 기준으로 책정된 것으로 보입니다. 그러나 본건의 심각한 접근성 문제, 맹지 상태, 그리고 개발 제한 구역 지정, 분묘기지권 성립 가능성 등의 제약을 고려할 때, 낙찰가율은 감정가를 크게 하회할 것으로 예상됩니다. 실제 입찰 시에는 해당 제약 사항들에 대한 면밀한 추가 조사와 함께 보수적인 접근이 필요하며, 인근 유사 임야의 거래 사례 및 현재 토지이용 제한을 고려하여 신중하게 입찰가를 결정해야 합니다. 다만, 본 물건의 제반 리스크를 고려할 때, 감정가의 30~40% 수준 또는 그 이하에서 신중하게 접근하는 것을 권고드립니다. (구체적인 예상 입찰가는 별도의 시장 조사 및 현장 확인 후 산정해야 합니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.