나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경13317 [1] 서울특별시 구로구 오류동 81-40 남광파크빌 제7층 제702호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 명일감정 · 평가일 2025.11.22

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 구로구 오류동에 소재하며 지하철역 "오류동역" 서측 인근에 위치함. 주위는 다세대주택, 다가구주택, 아파트 및 각종 근린생활시설 등이 혼재하는 지대로서 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건 소재 건물까지 차량의 진출입이 가능하며 인근에 노선버스정류장 및 지하철1호선 "오 류동역"이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 7층 건물내 제7층 제702호로서 외벽: 적벽돌 붙임 및 시멘트위 페인팅 마감 등 창호: 샷시 창호 등

이용상태

다세대주택으로 이용 중임.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 난방설비, 승강기설비, CCTV시설, 필로티주차장 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 대비 완경사지를 등고 평탄하게 조성한 3필지 일단의 부정형 토지로서 다세대주택 및 제2종근린생활시설 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 토지 북서측으로 노폭 약 5.5m 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호1,2,3 도시지역, 제3종일반주거지역, 대공방어협조구역(위탁고도:해발165m(지반+건축+옥탑 등), 육군수도방위사령부(02-524-3146)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도 권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(대상: 아파트, 지정기간: 2025.10.20.~2026. 12.31.),토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연 립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.)

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경13317 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 한

1.2. 물건 현황

소재지: 서울특별시 구로구 오류동 81-40 남광파크빌 제7층 제702호

용도: 다세대주택

감정가: 134,000,000원

토지면적: 17.54㎡ (약 5.31평)

건물면적: 29.94㎡ (약 9.06평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 서울특별시 구로구 오류동에 위치하며, 지하철 1호선 오류동역 서측 인근에 자리하고 있습니다. 주변은 다세대주택, 다가구주택, 아파트 및 다양한 근린생활시설이 혼재된 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통상황

본건 소재 건물까지 차량 진출입이 용이하며, 인근에 노선버스 정류장과 지하철 1호선 오류동역이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부상 권리 현황

등기부상 현재 소유권 및 기타 권리 변동 내역이 확인됩니다. 말소기준권리는 2025년 11월 17일 접수된 서울남부지방법원의 강제경매개시결정(2025타경13317)입니다.

3.2. 임차인 현황 및 인수 여부

본건에는 '이은미' 씨가 주택임차인으로 등재되어 있으며, 보증금 194,000,000원, 차임 0원입니다. 임차인은 2022년 2월 15일 전입하였고, 2021년 12월 21일 확정일자를 받았습니다. 특히, 해당 임차인은 대항력 있는 임차인이자 선순위 임차권자로, 물건명세서에 따르면 배당에서 보증금이 전액 변제되지 않을 경우 잔액을 매수인이 인수해야 합니다. 이는 인수되는 보증금으로 약 194,000,000원에 해당될 수 있으며, 본건의 가장 중요한 권리 분석 포인트입니다.

3.3. 말소기준 권리

본 건의 말소기준 권리는 2025년 11월 17일자 한국주택금융공사의 강제경매개시결정 등기입니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본건이 위치한 오류동 지역은 주거 단지와 근린생활시설이 혼재된 생활권입니다. 지하철역이 인근에 있어 직주근접성이 좋으며, 상업 시설과의 접근성도 양호한 편입니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설 및 주거 환경

오류동역 인근 지역으로 생활 편의시설 이용이 용이할 것으로 예상됩니다. 주위 환경은 다세대주택 등이 밀집된 일반적인 주거 지역으로, 기본적인 생활 환경은 갖추고 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 대항력 있는 임차인 인수

가장 큰 리스크는 약 194,000,000원의 보증금을 가진 대항력 있는 임차인의 보증금 인수 문제입니다. 배당받지 못하는 금액은 매수인이 인수해야 하므로, 총 인수 금액이 상당할 수 있습니다.

6.2. 토지이용계획 및 제한사항

본건 토지는 도시지역, 제3종일반주거지역에 해당하며, 대공방어협조구역, 과밀억제권역으로 지정되어 있습니다. 또한, 2025년 10월 20일부터 2026년 12월 31일까지 토지거래계약에 관한 허가구역(대상: 아파트 등)으로, 2025년 8월 26일부터 2026년 8월 25일까지 토지거래계약에 관한 허가구역(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대)으로 지정되어 있어, 향후 거래 시 관련 규정을 확인해야 합니다.

7. 종합 의견

본건은 지하철역 인근에 위치한 소형 다세대주택으로, 입지 자체는 양호한 편입니다. 그러나 약 194,000,000원에 달하는 대항력 있는 임차인의 보증금 인수 부담이 존재하며, 이로 인해 낙찰 후 매수인이 부담해야 할 총액이 감정가를 훨씬 초과할 가능성이 매우 높습니다. 따라서 철저한 권리 분석과 함께 임차인과의 협상 가능성, 향후 시장 가치 변동 등을 신중하게 검토해야 하는 물건입니다.

8. 투자 포인트

* 오류동역 인근 역세권 입지

* 전용면적 약 9평의 소형 면적으로 1인 가구 등에 대한 임대 수요 기대

* 신축(2011년) 건물로 비교적 연식이 짧음

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 134,000,000원입니다. 주변 유사 물건의 최근 매매 사례를 분석한 결과, 본 건의 현재 시세는 약 170,000,000원 내외로 추정됩니다.

그러나 본건의 가장 큰 리스크는 약 194,000,000원의 대항력 있는 임차인 보증금 인수 문제입니다. 만약 임차인이 배당을 통해 보증금을 전액 회수하지 못할 경우, 매수인은 인수 보증금 전액을 추가로 부담해야 합니다.

이러한 상황을 고려할 때, 매수인이 실질적으로 부담해야 할 총액(입찰가 + 인수 보증금)이 본건의 시장 가치를 초과할 가능성이 매우 높습니다. 현 시세(약 170,000,000원)를 기준으로 할 때, 인수 보증금(194,000,000원)을 고려하면 예상되는 총 매입 비용이 시장 가치를 넘어서므로, 낙찰받더라도 수익을 기대하기 어려운 구조입니다.

따라서 본 물건에 대한 공격적인 입찰은 권장되지 않으며, 예상 입찰가는 최소한의 권리 인수 비용을 고려한 수준으로 신중하게 접근해야 합니다.

잠재적 손실 위험을 고려하여, 본건의 입찰가는 보수적으로 접근해야 하며, 현 시세 대비 매우 낮은 수준에서 검토될 필요가 있습니다.

본건 감정가(134,000,000원) 또는 그 이하 수준에서 매우 신중하게 접근해야 하며, 총 매입 비용이 예상 시세를 초과하지 않는 범위 내에서 결정해야 합니다.

최소한의 시도적 차원에서, 감정가 수준인 130,000,000원 정도를 고려해볼 수 있으나, 인수 보증금 리스크로 인해 실제로는 더 낮은 금액 또는 유찰 가능성이 높습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.