나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경776 [1] 서울특별시 강서구 등촌동 721 동양하우징 제104동 제3층 제304호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 메타감정 · 평가일 2025.11.21

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 등촌동 소재 '대일고등학교' 남측 인근에 위치하며, 주위는 연립·다세대주택, 단독·다가구주택 및 근린생활시설 등이 소재하고 있음.

교통상황

본건 건물까지 차량 진출입 가능하며 인근에 노선버스정류장이 소재하여 제반 교통환경은 보통임.

건물의 구조

본건은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상6층 건물 내 제3층 제304호로서, 사용승인일: 2019.04.25. 외벽: 석재붙임 마감 등 창호: 샷시 창호 등임.

이용상태

도시형생활주택(단지형다세대)으로 이용중임. * 본건 현장조사시 폐문부재로, 내부구조 및 이용상황은 집합건축물대장 및 건축물현황도를 기초로 작성한 바 경매진행 및 참여시 재확인하시기 바람.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 난방설비, 승강기설비 등을 갖추고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 사다리형 토지이며 도시형생활주택(단지형다세대)의 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 부지 동측으로 폭 약 30미터 내외, 남측 및 서측으로 폭 약 8미터 내외의 포장도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제3종일반주거지역, 중요시설물보호지구(공항), 도로(접합), 가축사육제한구역(지역경제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 원추표면구역(원추표면)<공항시설법>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.), 토지거래계약에관한허가구역(용도:아파트 기간:2025.10.20.~2026.12.31), 건축선(2019-04-03) 임.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 등 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지

서울특별시 강서구 등촌동 721 동양하우징 제104동 제3층 제304호

1.2. 건물정보

* 건물명: 동양하우징 104동 304호

* 용도: 도시형생활주택(단지형다세대)

* 구조: 철근콘크리트구조

* 사용승인일: 2019년 04월 25일

* 총 층수: 6층 중 3층

1.3. 면적정보

* 토지면적: 9.92㎡ (약 3.00평)

* 건물면적: 25.21㎡ (약 7.63평)

* 토지/건물 일괄매각

1.4. 감정가

270,000,000원

1.5. 경매구분

부동산강제경매

* 채권자: 김*

* 채무자/소유자: (정보 없음)

2. 입지조건

2.1. 주위환경

본 물건은 서울특별시 강서구 등촌동 소재 '대일고등학교' 남측 인근에 위치하고 있으며, 주위는 연립·다세대주택, 단독·다가구주택 및 근린생활시설 등이 혼재되어 있는 지역입니다.

2.2. 교통상황

건물까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 용이한 편입니다.

2.3. 인접도로

본건 부지는 동측으로 폭 약 30미터, 남측 및 서측으로 폭 약 8미터 내외의 포장도로와 접하고 있습니다.

2.4. 토지이용계획 및 제한상태

* 도시지역, 제3종일반주거지역

* 중요시설물보호지구(공항)

* 도로

* 가축사육제한구역

* 원추표면구역(원추표면)

* 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)

* 과밀억제권역

* 토지거래계약에 관한 허가구역 (외국인 등, 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.)

* 토지거래계약에 관한 허가구역 (아파트. 기간: 2025.10.20.~2026.12.31)

* 건축선(2019-04-03)

2.5. 주변시설

본건은 김포공항과 인접한 중요시설물보호지구(공항)에 위치하고 있어 항공기 소음의 영향을 받을 수 있습니다. 공항 소음대책 지역은 소음도에 따라 구분되며, 김포공항 주변 지역 중 일부는 소음대책지역으로 지정되어 있습니다. 구체적인 소음 수준은 항공기 운항 경로 및 시간에 따라 달라질 수 있습니다. 현재까지 주변에 뚜렷한 혐오시설이 보고된 바는 없습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

본 건의 말소기준권리는 2023년 12월 11일 접수된 도봉세무서장의 압류(갑6)입니다.

3.2. 인수되는 권리

본 건 경매물건은 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리가 없는 것으로 확인되었습니다. (물건명세서 참고사항: 매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권개요: 없음).

3.3. 임차인 현황

* 임차인: 김현

* 보증금: 278,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 2019년 07월 22일

* 확정일자: 2019년 06월 14일

* 배당신고일자: 2025년 11월 17일

* 대항력: 있음

주의사항: 상기 임차인은 대항력이 있는 것으로 판단됩니다. 그러나 인수 보증금 합계는 0원으로 명시되어 있어, 낙찰자가 별도의 보증금을 인수하지 않는 것으로 보입니다. 다만, 임차인의 보증금(278,000,000원)이 감정가(270,000,000원)보다 높으므로, 배당 순위에 따라 임차인이 보증금 전액을 회수하지 못할 경우 낙찰자에게 인수될 가능성에 대한 면밀한 검토가 필요합니다. 임대관계 등 상세 내용은 미상입니다.

3.4. 등기부 요약

* 갑4: 소유권이전3번신탁등기말소 (주식회사동양산업개발)

* 갑5: 소유권이전 (박경원, 매매)

* 갑6: 압류 (도봉세무서장, 말소기준권리)

* 갑7: 압류 (도봉구, 말소)

* 갑8: 압류 (강서구, 말소)

* 갑9: 강제경매 (채권자: 김현석, 권리금액: 278,000,000원, 말소)

총 등기부채권액은 0원으로 확인됩니다.

4. 상권분석

본 물건은 등촌동 지역에 위치하며, 주변에 연립·다세대주택, 단독·다가구주택 및 근린생활시설이 혼재해 있습니다. 최근 매매 정보에 따르면, 인근 지역의 다세대주택(건축 연도 1994년~2017년, 전용면적 40.86㎡~53.47㎡)의 매매가는 1억 9천 8백만원부터 3억 4천 2백 5십만원까지 분포하고 있습니다. 본 물건은 2019년 건축된 신축 건물로, 동일 단지 내 비교 대상은 없으나, 연식 대비 시장 가격 수준을 고려할 때 감정가(2억 7천만원)는 신축 연식 프리미엄을 반영한 것으로 보입니다. 다만, 건물의 면적(25.21㎡)과 유사한 규모의 거래 사례는 제공된 정보에 부족하며, 거래된 면적 대비 가격은 ㎡당 약 480만원~700만원 수준으로 나타났습니다.

5. 생활정보

* 주변 교육시설: 대일고등학교 인근에 위치합니다.

* 편의시설: 인근 근린생활시설을 이용할 수 있습니다.

* 교통: 버스정류장이 인근에 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

* 건축물 정보: 2019년 준공된 도시형생활주택으로 비교적 신축 건물입니다. 기본적인 위생, 급배수, 난방, 승강기 설비 등을 갖추고 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인 존재: 임차인 김현 은 보증금 2억 7천 8백만원에 대항력이 있습니다. 감정가(2억 7천만원)보다 높은 보증금액으로, 배당 순위에 따라 임차인 보증금 전액 회수가 불투명할 경우 낙찰자에게 부담이 될 수 있습니다.

* 항공기 소음 가능성: 김포공항 인근 지역에 위치하여 항공기 소음의 영향을 받을 수 있습니다.

* 임대관계 미상: 현장 조사 시 폐문부재로 내부 구조 및 이용상황 확인이 불가했으며, 임대 관계 등 상세 내용이 미상입니다. 입찰 전 현장 재확인이 필수적입니다.

* 토지이용계획상 제한사항: 공항 관련 보호지구, 과밀억제권역 등 다수의 토지이용계획 및 제한사항이 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 2019년에 준공된 신축 도시형생활주택으로, 입지 및 건물 상태는 양호한 편입니다. 그러나 대항력 있는 임차인이 존재하며, 해당 임차인의 보증금이 감정가를 초과하는 점은 상당한 주의가 필요합니다. 또한, 김포공항 인근 지역에 위치함에 따라 항공기 소음의 영향을 고려해야 합니다. 임차인 문제와 공항 소음 가능성을 면밀히 분석하고, 실제 현장 방문을 통해 내부 상태 및 주변 환경을 정확히 파악한 후 입찰가를 결정해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 신축 건물: 2019년 준공으로 비교적 신축 건물에 해당하여 즉시 거주 또는 임대 수익 창출이 용이합니다.

* 우수한 교통 환경: 인근 버스정류장을 통한 편리한 대중교통 이용이 가능합니다.

* 잠재적 가치: 향후 지역 개발 및 인프라 확충에 따른 가치 상승 잠재력이 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 270,000,000원입니다. 최근 매매 사례를 고려할 때, ㎡당 가격은 약 480만원에서 700만원 수준으로 나타나지만, 본 물건은 2019년 신축이라는 점을 감안해야 합니다. 그러나 대항력 있는 임차인의 보증금이 감정가를 초과하는 점과 항공기 소음 가능성 등 리스크 요소를 고려할 때, 신중한 접근이 요구됩니다.

'인수 보증금 합계: 0원'이라는 정보에 따라 낙찰자가 임차인 보증금을 직접 인수하지 않아도 된다는 전제 하에, 감정가의 85% ~ 95% 수준을 고려해 볼 수 있습니다.

예상 입찰가 범위: 230,000,000원 ~ 256,000,000원

이는 일반적인 경매 투자 원칙 및 본건의 특수성을 고려한 추정치이며, 실제 입찰가는 시장 상황, 경쟁률, 본인 자금 계획 및 리스크 감수 수준에 따라 달라질 수 있습니다. 임차인 관련 상세 내용 및 최종적인 권리 분석은 반드시 전문가와 상의하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.