나이스옥션 법원경매 안산 2025타경53684 [1] 경기도 안산시 단원구 선부동 1129-5 4층402호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 써브 · 평가일 2025.11.20

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상 물건은 경기도 안산시 단원구 선부동 소재 "선부중학교" 북서측 인근에 위치하며, 주 위는 다세대주택, 근린생활시설 등이 소재하고 있음.

교통상황

대상 물건까지 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통사정은 대체로 무난함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 지상4층 건 중 4층 402호로서, 외벽 : 외장 석재 붙임 등 마감. 창호 : 삿시 창호임.

이용상태

다세대주택으로 이용 중임.

설비내역

기본적인 위생설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

가장형의 토지로서 다세대주택 부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

대상 물건 동측으로 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제1종일반주거지역, 시가지경관지구(일반), 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사 육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(생각을키우는유치원)<교 육환경 보호에 관한 법률>, 대기관리권역<대기관리권역의 대기환경개선에 관한 특별법>, 도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>, 생활소음진동관리지역<소음진동관리법>, 성장관리 권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가 구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.)임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

매수인에게 대항할 수 있는 임차인이 있음, 배당에서 보증금이 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

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1.1. 기본 현황

사건번호: 안산지원 2025타경53684 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 심OO (심동섭씨로 추정)

매각대상: 토지/건물일괄매각

감정가: 115,000,000원

1.2. 물건 내역

소재지: 경기도 안산시 단원구 선부동 1129-5, 4층 402호

건물구조: 철근콘크리트구조 (2009년 8월 11일 사용승인)

용도: 다세대주택

토지 면적: 23.87㎡ (약 7.22평)

건물 면적: 43.59㎡ (약 13.18평)

토지 지분: 23.87㎡

건물 지분: 43.595㎡

토지 제시외 면적: 0.00㎡

건물 제시외 면적: 0.00㎡

2. 입지조건

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2.1. 위치 및 주변 환경

대상 물건은 경기도 안산시 단원구 선부동 소재 "선부중학교" 북서측 인근에 위치합니다.

주변은 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재된 주거 밀집 지역입니다.

토지이용계획상 제1종일반주거지역, 시가지경관지구(일반) 등에 해당합니다.

2.2. 교통 및 접근성

차량 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

물건지 동측으로 포장도로에 접해 있습니다.

3. 권리분석

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3.1. 권리 현황

등기부등본상 다수의 소유권 이전 및 압류 내역이 확인됩니다.

말소기준권리는 부평세무서장의 압류(접수일자: 2023-05-25)입니다.

을구 13번으로 주택임차권(채권액 118,000,000원)이 2024년 12월 4일자로 등기되었으며, 이는 선순위로서 대항력이 있습니다.

채권자 심동섭씨가 2025년 11월 17일 강제경매를 신청하였습니다.

3.2. 인수되는 권리

본 물건은 대항력 있는 선순위 임차인 심동섭씨가 존재하며, 임차인의 보증금 118,000,000원은 배당을 통해 전액 변제되지 않을 경우 매수인에게 인수됩니다. [cite:13, Property Statement Notes]

매각으로 소멸되지 않는 권리는 을구 13번 주택임차권등기입니다. [cite:Property Statement Notes]

3.3. 말소기준권리

말소기준권리는 부평세무서장의 압류(접수일자: 2023-05-25)이며, 이보다 선순위인 심동섭씨의 주택임차권(을구 13번)은 매각 후에도 소멸되지 않고 매수인이 인수해야 합니다. [cite:7, 13, Property Statement Notes]

4. 상권분석

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4.1. 주변 상업 시설

인근에 근린생활시설이 소재하여 기본적인 상업 기능을 이용할 수 있습니다.

4.2. 지역 특성

주변이 다세대주택과 근린생활시설이 혼재된 주거 밀집 지역입니다.

토지이용계획상 제1종일반주거지역으로, 주로 단독주택 또는 저층 공동주택이 들어설 수 있는 지역입니다.

시가지경관지구, 소로3류(폭 8m 미만) 등의 도시계획 시설이 적용되어 있습니다.

5. 생활정보

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5.1. 편의시설

인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용이 편리하며, 주변 근린생활시설을 통해 일상생활에 필요한 편의시설을 이용할 수 있습니다.

5.2. 교육시설

"선부중학교"가 북서측 인근에 위치하며, '생각을 키우는 유치원' 인근 지역이 보호구역으로 지정되어 있어 교육 환경을 갖추고 있습니다.

6. 잠재적 리스크

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6.1. 임차인 관련 위험

본 물건의 가장 큰 리스크는 118,000,000원의 보증금을 가진 대항력 있는 선순위 임차인 심동섭씨의 존재입니다. [cite:13, Property Statement Notes]

해당 임차인의 보증금이 배당을 통해 전액 변제되지 않을 경우, 매수인이 그 잔액을 인수해야 합니다. [cite:13, Property Statement Notes]

이로 인해 예상치 못한 추가 비용이 발생할 수 있으므로, 배당표 확정 전까지는 인수 금액을 면밀히 분석해야 합니다.

6.2. 기타 리스크

토지이용계획상 성장관리권역, 대기관리권역, 도시교통정비지역 등 수도권의 각종 규제가 적용됩니다.

토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있으나, 대상자는 외국인 등으로 제한될 수 있습니다.

건축물대장상 사용승인일이 2009년으로, 비교적 오래된 건물에 해당합니다.

주변 환경에 대해 조사한 결과, 가축사육제한구역으로 지정된 점 외에 특별히 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다.

7. 종합 의견

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본 물건은 안산시 단원구 선부동에 위치한 다세대주택으로, 감정가는 115,000,000원입니다.

가장 중요한 특징은 118,000,000원의 보증금을 가진 대항력 있는 선순위 임차인이 존재하며, 배당 후 보증금 잔액이 발생할 경우 매수인이 이를 인수해야 하는 위험이 있다는 점입니다.

따라서, 입찰 시에는 배당표를 면밀히 분석하여 임차인의 보증금 인수 가능 금액을 정확히 파악하는 것이 필수적입니다.

주변 환경은 주거 밀집 지역으로 교통 및 생활 편의성은 보통 수준입니다.

8. 투자 포인트

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선순위 임차인의 보증금 인수 금액을 정확히 산정하고 이를 반영하여 낙찰가를 결정한다면, 시세 대비 저렴하게 매수할 수 있는 기회가 될 수 있습니다.

안산시 단원구 선부동은 꾸준한 주거 수요가 있는 지역으로, 향후 시세 상승 잠재력을 기대해 볼 수 있습니다.

건축 연도가 2009년으로 신축은 아니지만, 건물 구조 및 입지 면에서 기본적인 가치를 가지고 있습니다.

9. 예상 입찰가

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최근 매매 사례를 분석한 결과, 주변 유사 물건의 가격대는 다음과 같습니다.

- 2026년 7월 10일 거래된 40.14㎡(약 12.14평) 연립주택 (1990년 건축)이 18,800만원에 거래되었습니다. [cite:JSON1, JSON4]

- 2026년 7월 3일 거래된 30㎡(약 9.08평) 연립주택 (1990년 건축)이 9,810만원에 거래되었습니다. [cite:JSON2, JSON5]

- 2026년 7월 4일 거래된 62.35㎡(약 18.86평) 다세대주택 (2011년 건축)이 16,200만원에 거래되었습니다. [cite:JSON3, JSON6, JSON7]

본 물건은 43.59㎡(약 13.18평)의 다세대주택으로, 2009년 건축되었습니다.

2011년 건축된 62.35㎡ 다세대주택이 평당 약 860만원에 거래된 점을 참고하면, 본 물건의 시장 가치는 약 113,348,000원 (13.18평 * 860만원/평)으로 추정됩니다. 감정가는 115,000,000원입니다.

예상 입찰가는 인수 보증금을 제외한 순수 부동산 가치에 근거하여 산정합니다.

상기 시장 가치 및 감정가를 고려할 때, 본 물건의 가치는 약 110,000,000원에서 120,000,000원 범위로 볼 수 있습니다.

따라서, 이를 바탕으로 한 예상 입찰가는 110,000,000원에서 115,000,000원 사이로 설정하는 것이 합리적입니다.

예상 입찰가: 110,000,000원 ~ 115,000,000원

*주의: 본 물건은 118,000,000원의 보증금을 가진 대항력 있는 임차인이 있으며, 배당에서 전액 변제되지 않는 경우 그 잔액을 매수인이 인수해야 합니다. 따라서 실제 총 매입 비용은 '입찰가 + 인수 보증금'이 되므로, 입찰 전 반드시 임차인의 보증금 인수 예상 금액을 정확히 파악하고 총 비용을 고려하여 신중하게 입찰가를 결정해야 합니다.*

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.