나이스옥션 법원경매 천안 2025타경780 [1] 충청남도 천안시 서북구 불당동 1479 불당코아루와이드시티오피스텔 1층105호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 두정 · 평가일 2025.11.24

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청남도 천안시 서북구 불당동 소재 "천안불무초등학교" 북동측 인근에 위치하며, 주변은 아파트단지, 오피스텔, 근린생활시설 등이 소재하며, 제반 주위환경은 보통시 됨.

교통상황

본건까지 차량의 진·출입이 가능하며, 인근에 버스승강장 등이 소재하는 등 제반 교통이용상황은 보통시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 20층 건물 내 제1층 제105호 외로서, 외벽: 석재붙임 등 마감 창호: 새시 창호임

이용상태

기호(2): 공인중개사사무소(상호:와이드시티 공인중개사사무소) 기호(8~11): 근린생활시설(상호:W 트랙맨 골프 스튜디오) 그외 호실은 공실임.

설비내역

위생 및 급 ·배수설비, 소화전설비, 승강기설비, 화재탐지설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 사다리형의 토지로서, 업무시설 및 근린생활시설부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 북측 및 서측으로 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역(아산탕정지구), 대로1류(폭 35m~40m)(접함), 중로1류(폭 20m~25m)(접함), 가축사육제한구역(타법에의한전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 택지개발지구<택지개발촉진법>, 중점경관관리구역

공부와의 차이

본건 중 기호(8,9) 213호와 214호는 내부를 연결하는 출입문이 설치되어 있어 하나의 호실처럼 이용하고 있는 것으로 관찰되었으나, 각 전유부분의 위치와 면적이 도면 등에 의하여 특정 가능하며, 출입문 설치가 일시적인 것으로 추후 벽체 설치 등을 통해 원상회복이 가능한 상태인 바, 경매 진행 및 응찰시 참고바람.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

1. 공실 상태임.
2. 본건의 공실여부 및 용도 현황은 이해관계인의 부재로 정확히 파악되지 않았으며 외관상 판단에 의한 것이니 재확인이 필요함.

AI 물건분석

1. 물건기본정보

1.1. 물건 개요

사건번호: 천안지원 2025타경780 (1)

소재지: 충청남도 천안시 서북구 불당동 1479 불당코아루와이드시티오피스텔 1층105호

건물 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 20층 건물 내 1층 105호

건물 용도: 근린생활시설

건물 외벽: 석재붙임 등 마감

창호: 새시 창호

건축 허가일: 2018-07-10

사용 승인일: 2021-02-10

1.2. 면적 정보

토지 면적: 8.01㎡ (약 2.42평)

토지 지분: 8.0149㎡ (약 2.42평)

건물 면적: 39.06㎡ (약 11.81평)

건물 지분: 39.06㎡ (약 11.81평)

토지 제시외 면적: 0.00㎡

건물 제시외 면적: 0.00㎡

1.3. 매각 정보

감정가: 766,000,000원

매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매 구분: 부동산 임의경매

채권자: 케OOOOOOOOOOO

특이사항: 공동담보, 공동담보

주의사항:

* 1. 공실 상태임.

* 2. 본건의 공실 여부 및 용도 현황은 이해관계인의 부재로 정확히 파악되지 않았으며, 외관상 판단에 의한 것이므로 재확인이 필요함.

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 충청남도 천안시 서북구 불당동 소재 "천안불무초등학교" 북동측 인근에 위치하고 있습니다. 주변 지역은 아파트 단지, 오피스텔, 그리고 다양한 근린생활시설이 혼재되어 있어 주거 및 상업 활동이 활발한 지역으로 판단됩니다.

2.2. 교통 상황

차량의 원활한 진출입이 가능하며, 인근에 버스 승강장이 소재하여 대중교통 이용 또한 편리한 편입니다. 본건은 북측 및 서측으로 포장도로에 접해 있어 접근성이 양호합니다.

2.3. 토지 이용 계획

본건은 도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역(아산탕정지구)으로 지정되어 있습니다. 또한, 대로1류(폭 35m~40m) 및 중로1류(폭 20m~25m)에 접하고 있으며, 가축사육제한구역, 택지개발지구, 중점경관관리구역에 해당합니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

말소기준권리인 (1)근저당권(케이씨유엔피엘대부주식회사, 3,360,000,000원)을 기준으로, 등기부등본상 대부분의 권리(신탁등기말소, 소유권이전, 근저당권, 가압류 등)는 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

* (갑4) 소유권이전3번신탁등기말소 (주식회사에스제이코퍼레이션) - 말소

* (갑5) 소유권이전 (주식회사성율코퍼레이션) - 매매, 말소

* (을15) (2)근저당권 (케이씨유엔피엘대부주식회사, 1,200,000,000원) - 말소

* (을15) (1)근저당권 (케이씨유엔피엘대부주식회사, 3,360,000,000원) - 말소기준권리

* (갑6) 가압류 (중소벤처기업진흥공단, 101,000,380원) - 말소

* (갑7) 가압류 (기술보증기금, 900,000,000원) - 말소

* (갑8) 임의경매 (남서울신용협동조합, 2,905,464,109원) - 말소

등기부채권 총액: 5,561,000,380원

3.2. 임차인 현황

* 인수 보증금 합계: 0원

* 임대관계 미상임.

현재 파악된 임차인 중 인수해야 할 보증금은 없는 것으로 나타났으나, 임대관계는 미상으로 확인되어 추가 확인이 필요합니다.

3.3. 매각으로 소멸되지 않는 권리

해당사항 없습니다.

4. 상권분석

4.1. 업종 및 현황

본건은 근린생활시설 및 업무시설(오피스텔)로 이용 가능하며, 현재 파악된 인근 호실의 이용 현황으로는 공인중개사사무소 및 골프 스튜디오가 운영 중입니다. 다만, 다수의 호실이 공실 상태인 것으로 파악되었습니다.

4.2. 주변 상권 특성

아파트 단지와 오피스텔 밀집 지역에 위치하여 배후 수요가 확보 가능한 입지입니다. 또한, 주변에 다양한 근린생활시설이 있어 상권 활성화 가능성이 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 주요 시설 접근성

"천안불무초등학교"가 인근에 위치하여 교육 환경이 조성되어 있습니다. 또한, 다양한 편의시설 및 근린생활시설이 주변에 분포하고 있어 생활 편의성이 높은 지역입니다.

5.2. 기반 시설

위생 및 급·배수 설비, 소화전 설비, 승강기 설비, 화재 탐지 설비 등이 갖추어져 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 공실 및 이용 현황 불확실성

본건은 현재 공실 상태로 파악되었으며, 이해관계인 부재로 인해 정확한 용도 현황 및 공실 여부가 외관상으로만 판단되어 재확인이 필수적입니다.

6.2. 건축물 표기상 차이

본건 내 일부 호실(예: 기호 8,9 213호와 214호)은 내부 출입문이 연결되어 하나의 호실처럼 이용되는 것으로 보이나, 도면 등으로 위치와 면적이 특정 가능하며 원상복구가 가능한 상태입니다. 이는 경매 진행 및 응찰 시 참고해야 할 사항입니다.

6.3. 임대 관계 미확인

임대 관계가 미상으로, 추후 임대차 계약 존재 여부 및 내용에 대한 추가 확인이 필요합니다.

7. 종합 의견

본건은 천안시 불당동의 아파트 및 오피스텔 밀집 지역 내 근린상가로, 입지적 장점과 교통 접근성이 양호합니다. 대부분의 권리관계가 매각으로 소멸될 예정으로 권리상 문제는 적을 것으로 보입니다. 그러나 현재 공실 상태이며 정확한 용도 현황 파악이 어렵고, 내부 공간 활용 관련 공부와의 차이점도 존재하여 이에 대한 면밀한 재확인이 필요합니다. 임대 관계 미상 또한 잠재적 위험 요소로 고려해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 장항선 천안아산역 및 KTX 천안아산역 인근으로의 접근성이 용이한 지역에 위치.

* 불당동 신도심의 중심지로, 배후 수요가 풍부한 배후 주거 및 상업 복합 지역.

* 말소기준 권리보다 후순위 권리들은 대부분 소멸될 가능성이 높아 권리관계가 비교적 명확함.

* 건축물 정보상 근린생활시설 및 업무시설로 복합적인 용도 활용 가능.

9. 예상 입찰가

본건의 예상 입찰가는 감정가 766,000,000원을 참고하되, 현재 파악된 공실 상태, 정확한 용도 및 현황 파악의 어려움, 내부 공간 활용에 대한 추가 확인 필요성, 임대 관계 미상 등의 리스크 요인을 충분히 고려하여 신중하게 산정해야 합니다. 또한, 주변 시세 및 유사 물건 낙찰가 분석을 통해 최적의 입찰가를 결정하는 것이 중요합니다. 인수 보증금은 없는 것으로 파악되었습니다. 상세한 시세 조사 및 현장 방문을 통한 추가 정보 수집 후 입찰가를 결정하시기를 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.