나이스옥션 법원경매 천안 2025타경12655 [1] 충청남도 천안시 동남구 청수동 303 근린주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 시원 · 평가일 2025.11.26

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청남도 천안시 동남구 청수동 소재 ‘청수초등학교’ 남동측 인근에 위치하고, 주 위는 단독주택, 다가구주택, 근린생활시설 등으로 형성된 주택 및 상가 혼용지대로서, 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 접근 가능하고, 인근에 버스정류장 및 간선도로가 소재하는 등 제반 교통상황 은 보통임.

형태 및 이용상태

세장형의 평지로서, '주상용건부지'로 이용 중임.

인접 도로상태

북측으로 폭 약 8m 내외 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역(천안도시지역), 제1종일반주거지역, 지구단위계획구역(청수지구), 소로2류(폭 8m~ 10m)(접합), 가축사육제한구역(타법에의한전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법 률>, 상대보호구역(천안청수초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 중점경관관리구역.

제시목록 외의 물건

특이사항 없음.

공부와의 차이

특이사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상이며, 기타 특이사항 없음.

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호(2) : 철근콘크리트구조 아스팔트슁글지붕 3층 건물(2016년 8월 26일 사용승인)로서, 외벽 : 석재타일 등 마감 내벽 : 벽지, 타일, 인테리어 등 창호 : 새시창호 등임.

이용상태

기호(2) : 1층 제1종근린생활시설(음식점), 2ㆍ3층 각각 단독주택[다가구주택(2가구)]으로 이용 중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 도시가스에 의한 개별난방설비 등 되어 있음.

부합물 및 종물

기호(2) 건물의 연면적에 산입되지 않았으나, 신축 당시부터 본건 건물의 일부인 각층 발코 니, 다락(옥탑) 등은 본건 건물의 부합물 및 종물로 사료됨.

공부와의 차이

특이사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

구체적인 임대관계는 미상이며, 별도의 특이사항 없음.

물건 비고

1. 일괄매각, 연면적에 산입되지 않은 각층 발코니, 다락(옥탑) 등은 신축 당시부터 본건 건물의 일부로서 건물가격에 포함하여 평가하였음.
2. 현장조사 당시 일부 내부 확인이 불가능하였는바, 경매 참여시 참고.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 천안지원 2025타경12655 (1)

소재지: 충청남도 천안시 동남구 청수동 303

용도: 근린주택 (1층 근린생활시설(음식점), 2-3층 단독주택(다가구주택 2가구))

감정가: 946,566,400원

토지면적: 219.40㎡ (약 66.37평)

건물면적: 328.60㎡ (약 99.40평)

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

1.1. 입지조건

본건은 충청남도 천안시 동남구 청수동에 위치하며, 주변은 단독주택, 다가구주택, 근린생활시설 등이 혼재된 지역입니다.

단지 남동측 인근에 청수초등학교가 소재하고 있습니다.

차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장과 간선도로가 있어 대중교통 이용도 편리한 편입니다.

건물은 세장형의 평지로, 북측으로 폭 약 8m 내외의 포장도로에 접해 있습니다.

토지이용계획상으로는 도시지역, 제1종일반주거지역, 지구단위계획구역(청수지구) 등으로 지정되어 있으며, 소로2류, 가축사육제한구역, 상대보호구역(청수초등학교), 중점경관관리구역에 해당합니다.

1.2. 권리분석

본건의 말소기준권리는 2016년 9월 9일에 설정된 서산새마을금고의 근저당권 (채권 최고액 494,000,000원)입니다.

등기사항을 분석한 결과, 해당 근저당권보다 후순위로 설정된 모든 권리(을구의 주택임차권, 갑구의 압류 및 임의경매개시결정 등)는 매각으로 인해 소멸될 것으로 예상됩니다.

본 건에는 인수해야 할 별도의 인수 보증금 합계액이 없는 것으로 파악됩니다.

임차인 현황:

* 강현구: 보증금 70,000,000원, 차임 0원, 전입일자 2022-10-05, 확정일자 2022-08-22, 배당신고일자 2026-06-30. 대항력 없음.

* 김소현: 보증금 30,000,000원, 차임 1,300,000원, 전입일자 2024-02-15, 확정일자 2024-02-15, 배당신고일자 2025-12-08. 대항력 없음.

* 남이서: 보증금 100,000,000원, 차임 0원, 전입일자 2022-04-12, 확정일자 2022-03-04, 배당신고일자 2025-09-25. 대항력 없음.

* 석성기: 보증금 100,000,000원, 차임 0원, 전입일자 2023-02-03, 확정일자 2023-01-09, 배당신고일자 2025-11-20. 대항력 없음.

* 정재연: 보증금 100,000,000원, 차임 0원, 전입일자 2024-04-26, 확정일자 2024-04-19, 배당신고일자 2025-11-26. 대항력 없음.

권리분석 요약:

모든 임차인의 경우 대항력이 없으므로, 낙찰 후 명도 협의 과정에서 보증금 반환 채권을 가질 수 있으나, 이는 낙찰자가 인수하는 권리가 아닌 채무자의 일반 채무로 간주될 수 있습니다. (다만, 구체적인 배당받는 금액 등을 확인하여 명도 전략을 수립해야 합니다.)

1.3. 상권분석

본건은 1층에 근린생활시설(음식점)이, 2층과 3층에는 각각 2가구씩의 단독주택(총 4가구)으로 구성된 복합 용도의 근린주택입니다.

주변 지역은 주택 및 상가 혼용지대로서, 지역 주민을 대상으로 하는 상권이 형성되어 있을 것으로 보입니다.

제공된 JSON 자료에 따르면, 본건과 인접한 지역의 연립 및 다세대 주택 시세는 2026년 기준으로 3,600만원에서 7,900만원 사이로 거래되었습니다. 이는 건축 연도가 오래된(1979년~1992년) 주택들의 전용면적 기준 시세이며, 본건(2016년 사용승인)과는 직접적인 비교에 한계가 있습니다.

신축급 건물이라는 점을 고려할 때, 주변의 오래된 주택보다 높은 가치를 인정받을 수 있으며, 상가 임대료 또한 지역 시세에 따라 적정 수준이 예상됩니다.

1.4. 생활정보

교육 환경으로는 청수초등학교가 인접해 있어 자녀 교육에 편리한 환경을 제공합니다.

주택 및 상가 혼용지대로서 기본적인 편의시설 및 생활 인프라를 이용하기에 용이합니다.

차량 접근성 및 대중교통 이용이 편리한 교통 여건을 갖추고 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

주의사항에 명시된 바와 같이, 현장 조사 당시 일부 내부 확인이 불가능하여 정확한 내부 상태 및 구조를 파악하는 데 제약이 있었습니다. 입찰 전 현장 방문을 통한 면밀한 내부 확인이 필수적입니다.

건물 가격 평가 시 연면적에 산입되지 않은 발코니, 다락 등도 포함되었으므로, 실제 활용 가능한 면적과 관련하여 감정평가 내역을 상세히 검토할 필요가 있습니다.

건축물대장상 주용도가 단독주택 및 제1종근린생활시설로 기재되어 있어, 건축법상 용도 제한을 받을 수 있으나, 일반적으로 근린주택은 이러한 복합 용도로 사용되므로 큰 문제는 없을 것으로 예상됩니다.

주변 지역에 혐오시설에 대한 정보는 제공되지 않았으나, 통상적인 주택 및 상가 혼용 지역의 경우 혐오시설이 위치할 가능성은 낮습니다.

1.6. 종합 의견

본건은 2016년에 사용승인된 비교적 신축 건물로서, 현대적인 시설과 구조를 갖추고 있을 것으로 기대됩니다. 1층 상가와 2-3층 주택으로 구성된 다목적 건물로, 임대 수익 창출이나 자가 사용 등 다양한 활용 방안을 모색할 수 있습니다. 권리 관계가 명확하고 인수되는 권리가 없어 안전한 투자가 가능합니다. 다만, 내부 확인의 제약 사항은 반드시 사전에 해소해야 할 리스크 요인입니다.

1.7. 투자 포인트

신축급 건물로서 관리 용이성 및 임대 경쟁력 확보.

상가와 주택의 복합 구조로 인한 다양한 수익 창출 가능성.

깔끔한 권리 분석으로 낙찰자가 인수할 부담이 없음.

천안시 동남구의 안정적인 주거 및 상업 지역 내 위치.

1.8. 예상 입찰가

본건의 감정가는 946,566,400원입니다.

제공된 주변 아파트 및 연립/빌라 매매 정보는 대부분 오래된 건물(1979년~1992년)의 시세이며, 이는 본건(2016년 준공 근린주택)과는 직접적인 비교에 한계가 있습니다.

신축 건물의 가치, 복합 용도의 장점, 그리고 인수되는 권리가 없다는 점을 고려할 때, 감정가를 기준으로 입찰가를 산정하는 것이 합리적입니다.

주변 시세 및 향후 부동산 시장 전망을 종합적으로 고려하여, 본건의 예상 입찰가는 감정가의 85% ~ 95% 수준인 약 804,600,000원에서 899,200,000원 사이에서 결정될 것으로 예상됩니다.

정확한 입찰가 산정을 위해서는 현장 방문을 통한 건물 상태 및 주변 상권 시세에 대한 심층적인 조사가 선행되어야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.