나이스옥션 법원경매 대구 2025타경1243 [1] 대구광역시 동구 불로동 440-1 5층601호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 가온 · 평가일 2026.01.07

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 대구광역시 동구 불로동 소재 "불로교네거리" 북서측 인근에 위치하는 통칭"마크힐스" 제5층 제601호 단위세대로서, 부근일대는 각종 근린생활시설, 단독주택 및 다세대주택 등으로 형성되어 있으며, 생활편익시설등 과의 접근성 및 편리성 등으로 보아 주거환경 보통임.

교통상황

제반 차량출입 용이하며, 간선도로 및 버스승강장 등이 인근에 위치하여 제반 교통사정은 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 6층건 제5층 601호 단위세대로서, 외벽: 화강석타일 붙임, 스톤코트 등 마감 내벽: 벽지도배 및 타일 등 마감 창호: 샷시 창호 바닥: 내부바닥재 및 타일 등 마감

이용상태

다세대주택으로 이용중임.

설비내역

위생, 급 ·배수시설, 승강기설비, 화재경보설비, 개별 난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형의 토지로서 인접지와 대체로 평탄하게 조성되어 있으며, 다세대주택 및 사무소 건부지임.

인접 도로상태등

동측으로 폭 약 30미터, 남측으로 폭 약 3~4미터, 북동측으로 폭 약 2~3미터의 포장도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 방화지구, 시가지경관지구(중심), 대로2류(폭 30m~35m)(주간선도로)(접합), 가축사육제한구역, 비행안전제4구역(전술), 군용비행장 소음대책구역 제2종구역(2021-12-29), 역사문화환경보존지역(사적 제262호)

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

가. 소유자 집합건물등기부등본상 소유자는 "최상준"임. 나. 임대관계 이해관계인 부재로 임대관계는 미상임. 다. 기타 없음.

AI 물건분석

1. 물건기본정보

본 물건은 대구지방법원 2025타경1243 (1) 사건으로, 대구광역시 동구 불로동 440-1번지 5층 601호에 위치한 다세대주택입니다. 건물의 명칭은 '마크힐스'이며, 2016년에 사용 승인되었습니다. 감정평가액은 190,000,000원입니다.

1.1. 건물 및 토지 정보

* 소재지: 대구광역시 동구 불로동 440-1 5층 601호

* 용도: 다세대주택

* 감정가: 190,000,000원

* 토지면적: 44.17㎡ (약 13.36평)

* 토지 지분: 44.17㎡

* 건물면적: 62.09㎡ (약 18.79평)

* 건물 지분: 62.09㎡

* 매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

* 경매 구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 중대구새마을금고

1.2. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건은 대구광역시 동구 불로동 소재 '불로교네거리' 북서측 인근에 위치하는 '마크힐스' 제5층 제601호입니다. 주변에는 각종 근린생활시설, 단독주택 및 다세대주택 등이 혼재되어 있어 주거 환경은 보통입니다.

* 교통상황: 제반 차량의 출입이 용이하며, 간선도로 및 버스승강장이 인근에 위치하여 전반적인 교통 사정은 보통으로 판단됩니다.

* 인접 도로상태: 동측으로 폭 약 30미터, 남측으로 폭 약 3~4미터, 북동측으로 폭 약 2~3미터의 포장도로와 접하고 있습니다.

* 토지이용계획 및 제한상태: 본건 토지는 일반상업지역, 방화지구, 시가지경관지구(중심), 대로2류(폭 30m~35m)(주간선도로), 가축사육제한구역, 비행안전제4구역(전술), 군용비행장 소음대책구역 제2종구역, 역사문화환경보존지역(사적 제262호)으로 지정되어 있습니다.

1.3. 권리분석

* 말소기준권리: 2023년 6월 7일 접수된 중대구새마을금고의 근저당권(을8)입니다.

* 인수되는 권리: 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없습니다. 모든 권리는 말소기준권리인 근저당에 의해 소멸될 것으로 예상됩니다.

* 임차인 현황:

* 임차인: 이

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2023-08-04

* 대항력: 없음

* 임차인: 한국토지주택공사

* 보증금: 110,000,000원

* 차임: 100,000원

* 전입일자: 2023-08-04

* 확정일자: 2023-08-04

* 대항력: 없음

* 종합: 상기 임차인들은 모두 대항력이 없어 인수되는 보증금은 없습니다. 인수 보증금 합계는 0원입니다.

1.4. 상권분석

* 주변 지역은 주거 기능과 더불어 다양한 근린생활시설이 혼재된 지역입니다.

* '불로교네거리' 인근에 위치하며 간선도로 및 대중교통 이용이 편리하여 접근성이 양호합니다.

* 본건 건물은 다세대주택 및 사무소로 복합적으로 이용되고 있는 부지 위에 건축되었습니다.

1.5. 생활정보

* 편의시설: 주변에 각종 근린생활시설이 소재하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

* 교통: 인근 간선도로 및 버스 정류장을 통해 시내외 이동이 용이합니다.

* 주거환경: 생활 편익 시설과의 접근성이 좋아 주거 환경은 보통 수준입니다.

1.6. 잠재적 리스크

* 토지 이용계획 상 방화지구, 시가지경관지구, 비행안전제4구역, 군용비행장 소음대책구역, 역사문화환경보존지역 등 다수의 행위 제한 사항이 존재하여 향후 건물 증축, 개축 또는 토지 활용에 제약이 따를 수 있습니다.

* 현재 제공된 정보 내에서는 혐오시설에 대한 정보는 확인되지 않았습니다.

1.7. 종합 의견

본 물건은 대구광역시 동구 불로동에 위치한 다세대주택으로, 비교적 양호한 입지 조건과 교통 여건을 갖추고 있습니다. 권리 분석상 인수되는 부담이 없어 안전한 취득이 가능합니다. 다만, 건물 준공 연도가 2016년으로 비교적 신축에 속하지만, 감정평가액(190,000,000원)은 최근 주변 유사 물건의 매매 사례(약 100,000,000원 ~ 120,000,000원)에 비해 다소 높게 책정된 것으로 판단됩니다. 또한, 토지이용계획상의 다양한 규제사항은 투자 결정 시 신중한 검토가 필요합니다.

1.8. 투자 포인트

* 권리관계가 명확하여 낙찰 후 명도 진행 시 큰 어려움이 예상되지 않습니다.

* 부동산 임의경매로 채권자의 신청에 따라 진행되어 절차상 문제가 없습니다.

* 최근 매매 사례 대비 감정가가 높게 책정되었으므로, 유찰 가능성을 염두에 둔다면 시세 차익을 기대해볼 수 있습니다.

1.9. 예상 입찰가

* 시세 분석:

* 본건의 건물 전용면적(62.09㎡)과 유사한 주변 다세대주택의 최근 매매 사례를 살펴보면, 2026년 4월 거래된 '블레스빌'(전용 64.46㎡, 2017년식)이 120,000,000원, 2026년 7월 거래된 '광남(3)'(전용 68.58㎡, 1995년식)이 110,000,000원에 거래되었습니다.

* 본건은 2016년식으로 연식이 비교적 최신에 해당하나, 전용면적은 주변 사례보다 약간 작습니다.

* 최근 거래된 유사 면적 및 연식의 물건 시세를 고려할 때, 본건의 적정 시장 가치는 약 110,000,000원에서 120,000,000원 사이로 추정됩니다.

* 감정가 190,000,000원은 제시된 주변 시세보다 상당히 높으므로, 시세 반영 및 입지 제한 사항을 고려하여 보수적인 접근이 필요합니다.

* 예상 입찰가:

* 인수 보증금: 0원

* 합리적인 시세 반영 및 잠재적 리스크를 고려하여, 본건의 예상 입찰가는 110,000,000원 ~ 120,000,000원 범위에서 신중하게 결정할 것을 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.