나이스옥션 법원경매 목포 2025타경51641 [1] 전라남도 함평군 대동면 운교리 903 대지 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 미래새한감정 · 평가일 2025.12.01

토지감정요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 전라남도 함평군 대동면 운교리 소재 '판교마을' 내(일련번호 1), 북동측 근거리(일련번호 2,3) 및 금산리 '답동마을' 남측 인근(일련번호 4)에 각각 위치하며, 주위는 단독주택, 농경지, 자연림 등으로 형성된 순수 농촌지대 및 마을주변 야산지대임.

교통상황

본건 및 인근까지 차량 접근 가능하며, 제반 교통사정은 보통시됨.

형태 및 이용상태

일련번호 1 : 부정형 평지로서, 단독주택 건부지로 이용중임. 일련번호 2,3 : 부정형 급경사지로서, 자연림임. 일련번호 4 : 사다리형 완경사지로서, 자연림임.

인접 도로상태

일련번호 1 : 남서측으로 노폭 약 2미터 내외 콘크리트 포장도로와 접함. 일련번호 2~4 : 임야도상 맹지임.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호 1 : 계획관리지역, 자연취락지구, 가축사육제한구역(상대제한구역(모든가축))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상수원보호기타<수도법>, 하수처리구역<하수도법>, 일련번호 2,3 : 농림지역, 가축사육제한구역(상대제한구역(모든가축))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 임업용산지<산지관리법>, 상수원보호기타<수도법>, 일련번호 4 : 보전관리지역, 가축사육제한구역(상대제한구역(모든가축))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2006-05-29)<교육환경 보호에 관한 법률>, 준보전산지<산지관리법>, 상수원보호기타<수도법>임.

제시목록 외의 물건

일련번호 1 지상에 "지적 및 건물 개황도"에 도시한 바와 같이 제시외건물 ㄱ~ㄹ이 소재함.

공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미 상 임. 기　　타 : 일련번호 1 지상에 ‘사진용지’와 같이 이동 및 철거가 용이한 철파이프조 비닐하우스 1동이 소재함.

물건 비고

토지만 매각
지상에 매각에서 제외된 제시외 건물(미등기 주택 등) 및 비닐하우스 1동 소재

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 목포지원 2025타경51641 (1)

* 소재지: 전라남도 함평군 대동면 운교리 903

* 용도: 대지

* 토지면적: 744.00㎡ (약 225평)

* 감정가: 26,784,000원

* 매각대상: 토지 매각

* 경매구분: 공유물분할을위한경매

* 채권자: 김OO

* 특이사항: 공유물분할경매, 법정지상권, 토지만매각, 지상에 매각에서 제외된 제시외 건물(미등기 주택 등) 및 비닐하우스 1동 소재. (단, 임차인 현황상 대항력 없음으로 기재됨)

2. 입지조건

* 위치: 전라남도 함평군 대동면 운교리 '판교마을' 내에 위치하며, 주위는 단독주택, 농경지, 자연림 등으로 형성된 순수 농촌지대임.

* 교통: 대상 물건까지 차량 접근이 가능하며, 제반 교통사정은 보통시됨. 남서측으로 노폭 약 2미터 내외의 콘크리트 포장도로와 접함.

* 형태 및 이용상태: 부정형 평지로, 현재 단독주택 건부지로 이용 중임.

* 토지이용계획: 본건 토지(일련번호 1)는 계획관리지역, 자연취락지구에 해당함. 또한 가축사육제한구역, 상수원보호구역, 하수처리구역 등의 제한이 있음.

3. 권리분석

* 경매종류: 공유물분할을 위한 경매로, 공유자 간의 협의가 이루어지지 않아 법원에서 강제 매각 절차를 통해 진행됨.

* 말소기준권리: '갑12' 강제경매 (2025-11-18, 말소)이며, 등기부채권 총액은 0원으로 파악됨.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권.

* 지상권 관련: 매각에서 제외된 제시외 건물(미등기 주택 등)에 대하여 법정지상권 성립 여부가 불분명하므로, 낙찰 후 추가적인 법적 분쟁 발생 가능성에 유의해야 함.

* 임차인 현황:

* 임차인: 김

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2024-03-04

* 대항력: 없음

* 인수 보증금 합계: 0원. (제공된 임차인 현황 기준)

* 특이사항: 물건 기본 정보에 '대항력있는임차인'으로 기재되었으나, 상세 임차인 현황에서는 '대항력 없음'으로 명시되어 있어 혼선이 있을 수 있으나, 현재까지 재무적 부담은 없는 것으로 파악됨.

4. 상권분석

* 주위환경: 본건은 함평군 대동면의 순수 농촌지대 및 마을 주변 야산지대에 위치하여, 단독주택, 농경지, 자연림이 주를 이룸. 상업 시설 및 주요 편의 시설 접근성은 제한적일 것으로 예상됨.

* 교통: 차량 접근성은 양호한 편이나, 대중교통 이용은 농촌 지역 특성상 다소 불편할 수 있음.

* 용도지역: 본건은 계획관리지역 및 자연취락지구로 지정되어 있어, 향후 주거 또는 소규모 시설 용도로의 개발 가능성은 있으나, 관련 법규 및 주변 환경과의 조화를 고려해야 함.

5. 생활정보

* 주거환경: 농촌 지역 특유의 조용하고 한적한 환경을 제공함.

* 편의시설: 제공된 정보만으로는 주변 편의시설에 대한 구체적인 파악이 어려우며, 통상적인 농촌 지역의 생활 편의 수준을 예상할 수 있음.

* 교육시설: '상대보호구역'이 일부 지역(일련번호 4)에 지정되어 있으나, 본건 토지(일련번호 1)에 미치는 영향은 추가 확인이 필요함.

* 주변 시설 조사: 외부 지도 서비스 및 검색 사이트를 통한 주변 시설 및 혐오시설 조사 결과는 제공된 정보 범위 내에서 파악이 제한적임.

6. 잠재적 리스크

* 법정지상권 발생 가능성: 매각에서 제외된 제시외 건물(미등기 주택, 비닐하우스 등)에 대해 법정지상권이 성립될 경우, 낙찰자는 건물 소유자와의 법적 분쟁에 휘말릴 수 있으며, 이는 예상치 못한 추가 비용 발생으로 이어질 수 있음. 이는 본건의 가장 큰 리스크 요인임.

* 토지만 매각으로 인한 부담: 건물 및 제시외 건물은 매각 대상에서 제외되므로, 낙찰자는 해당 건물 철거 의무를 부담하거나 법정지상권 문제 해결을 위한 별도의 협상 및 비용을 부담해야 할 수 있음.

* 공유물분할 경매의 복잡성: 공유자 간의 이해관계가 복잡하게 얽혀 있어, 경매 이후에도 추가적인 분쟁의 소지가 있을 수 있음.

* 도로 접면의 협소함: 남서측으로 노폭 약 2미터 내외의 좁은 도로와 접해 있어, 차량 통행이나 건축 시 진입 및 설계에 제약이 있을 수 있음.

* '대항력있는임차인' 언급 관련 혼란: 물건 정보에 '대항력있는임차인'으로 기재되었으나, 상세 임차인 현황에서는 '대항력 없음'으로 명시된 점은 추가 확인이 필요할 수 있음.

7. 종합 의견

본 물건은 전라남도 함평군 대동면에 위치한 토지로, 공유물분할을 위한 경매로 토지만 매각됩니다. 현재 단독주택 건부지로 이용 중이나, 매각 제외된 제시외 건물로 인한 법정지상권 성립 불확실성이 가장 큰 위험 요소입니다. 법정지상권 문제 발생 시 추가 비용 및 법적 분쟁이 예상됩니다. 임차인 관련 재무적 부담은 현재 없는 것으로 파악되나, 관련 기재 사항의 혼선은 주의가 필요합니다. 농촌 지역의 특성상 생활 편의 시설 접근성은 제한적일 수 있습니다.

8. 투자 포인트

* 가격 메리트: 공유물분할 경매의 특성상, 시세 대비 저렴하게 토지를 취득할 기회가 될 수 있습니다.

* 개발 잠재력: 계획관리지역 및 자연취락지구로 지정되어 있어, 향후 소규모 주거 시설이나 농가 주택 부지로의 활용 가능성을 기대할 수 있습니다.

* 농촌 부동산 투자: 전원생활이나 농업 목적의 토지 투자를 고려하는 경우, 진입을 검토해 볼 가치가 있습니다.

9. 예상 입찰가

* 감정가: 26,784,000원

* 인수 보증금: 0원

* 고려사항:

* 법정지상권 발생 위험으로 인한 추가 비용 및 분쟁 가능성.

* 토지만 매각 대상이므로, 제시외 건물 철거 비용 고려.

* 공유물 분할 경매의 복잡성 및 제한적인 도로 접근성.

* 현장 답사를 통한 실제 이용 상태 및 주변 환경 평가 필수.

* 제안: 상기 리스크 요인들을 종합적으로 고려할 때, 신중한 접근이 필요합니다. 감정가의 60% ~ 70% 수준인 약 16,000,000원 ~ 18,700,000원 범위 내에서 입찰가를 산정하는 것을 제안합니다.

* 주의: 이는 제공된 정보에 기반한 추정치이며, 실제 낙찰가는 시장 상황, 경쟁 입찰자, 현장 조사 결과 등에 따라 달라질 수 있습니다. 반드시 전문가와 상담 후 최종 입찰가를 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.