나이스옥션 법원경매 천안 2025타경12658 [1] 충청남도 아산시 탕정면 매곡리 115-79 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 본 · 평가일 2025.11.18

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청남도 아산시 배방읍 장재리 소재 ‘천안아산역’ 북서측 원거리(직선거리 약 1.5km 지점)에 위치하며, 주위는 단독주택과 주거나지 등으로 형성되어 있는 조성된 주거단지로서 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 접근 가능하며, 인근에 간선도로와 시내버스 정류장이 소재하는 등 제반 대중교통 편의는 보통임.

형태 및 이용상태

북서 하향 경사지대에 위치한 정방형의 토지로서 북서측 인접 도로보다는 고지이며, 북서측 및 남동측에 축대 등을 통하여 대체로 평탄하게 부지조성되어 있으며, 단독주택의 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태

북서측으로 노폭 약 4미터 정도의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

보전관리지역(2013-06-05), 성장관리계획구역(탕정06(주거형)) 가축사육제한구역(2021-07-22)(일부제한구역350및지방자치단체600)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> 중점경관관리구역(아산신도시)임.

제시목록 외의 물건

없음.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

암대관계는 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

주1동 : 철근콘크리트구조 경사슬래브지붕 2층으로 - 외 벽 : 벽돌 치장쌓기, 석재류 붙임 등 마감, - 내 벽 : 벽지도배 및 타일 붙임 등 마감 - 창 호 : 새시 창호 등이며, 부속건물 : 철근콘크리트구조 경사슬래브지붕 지1층으로 - 내 벽 : 세멘몰탈 위 페인팅 등 마감임.

이용상태

단독주택 및 차고로 이용 중임.

설비내역

위생 및 급배수 설비, 냉난방 설비 등이 되어 있음.

부합물 및 종물

없음.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

1. 일괄매각.
2. 목록 ② 지분경매임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 천안지원 2025타경12658 (1)

소재지: 충청남도 아산시 탕정면 매곡리 115-79

건물 용도: 단독주택

감정가: 498,683,040 원

토지면적: 354.00㎡ (약 107.1평)

토지 지분: 354㎡ (전체 토지에 대한 지분)

건물면적: 124.35㎡ (약 37.6평)

건물 지분: 62.18㎡ (약 18.8평)

매각 대상: 토지 및 건물 지분 매각

경매 구분: 부동산강제경매

채권자: 동광종합건설주식회사

주요 특징: 지분매각, 일괄매각

건물 현황:

- 구조: 철근콘크리트구조 경사슬래브지붕 2층 단독주택

- 지하: 1층 (차고 등 부속 용도)

- 총 연면적 (건축물대장 기준): 194.19㎡ (약 58.7평)

- 주1동 면적 (건축물대장 기준): 139.68㎡ (약 42.3평)

- 부속건물 면적 (건축물대장 기준): 54.51㎡ (약 16.5평)

- 차고 주차대수 (건축물대장 기준): 2대

- 사용승인일 (건축물대장 기준): 2022년 7월 28일

- *참고: 본 경매물건의 건물면적(62.18㎡ 지분)은 건축물대장의 총 연면적(194.19㎡)과 차이가 있으며, 이는 실제 매각 대상 지분 면적을 기준으로 판단해야 합니다. 감정평가서에는 주택으로 이용 중인 건물과 차고로 이용 중인 부속건물이 포함된 것으로 명시되어 있습니다.

2. 입지조건

주위 환경:

* 본건은 충청남도 아산시 탕정면 매곡리 소재 '천안아산역' 북서측 원거리(직선거리 약 1.5km)에 위치합니다.

* 주위는 단독주택과 주거나지 등으로 형성된 조성된 주거단지입니다.

* 제반 주위환경은 보통 수준입니다.

교통 상황:

* 본건까지 차량 접근이 가능합니다.

* 인근에 간선도로와 시내버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용 편의성은 보통입니다.

접근성:

* 차량을 이용한 지역 간 이동은 용이한 편입니다.

토지 형태 및 이용 상태:

* 북서 하향 경사지대에 위치한 정방형의 토지입니다.

* 북서측 인접 도로보다는 고지대에 해당하며, 북서측 및 남동측으로 축대 등을 통해 대체로 평탄하게 부지조성이 되어 있습니다.

* 현재 단독주택의 건부지로 이용 중입니다.

인접 도로:

* 북서측으로 노폭 약 4미터 정도의 포장도로와 접하고 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태:

* 보전관리지역 (2013-06-05)

* 성장관리구역 (탕정06(주거형))

* 가축사육제한구역 (2021-07-22) (일부제한구역350m 및 지방자치단체600m) <가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>

* 중점경관관리구역 (아산신도시)

3. 권리분석

경매 유형: 부동산강제경매

채권자: 동광종합건설주식회사

말소기준권리:

* 토지 등기부: 을9 근저당권 (청주서원신용협동조합, 2022-10-14, 480,000,000원)

* 건물 등기부: 을1 근저당권 (청주서원신용협동조합, 2022-10-14, 480,000,000원)

* 말소기준권리 이후의 권리들은 매각으로 소멸됩니다.

주요 권리 내역 (말소 예정):

* 갑2: 소유권이전1번신탁등기말소 (2020-03-16)

* 갑3: 소유권이전 (2020-03-16)

* 갑7: 주식회사하늘이엔씨지분전부이전 (2021-07-27)

* 갑9: 주식회사대덕기업지분가압류 (동광종합건설주식회사, 2022-10-20, 62,700,000원) - 본 경매 개시의 근거

* 갑14: 강제경매 (동광종합건설주식회사, 2025-11-12, 31,578,082원) - 본건 강제경매 개시결정

매각으로 소멸되지 않는 권리: 해당사항 없음.

임차인 현황:

* 인수 보증금 합계: 0원

* 현재 파악된 임차인 중 인수해야 할 보증금은 없는 것으로 확인됩니다.

4. 상권분석

지역 특성:

* 본건은 단독주택 및 주거지 중심으로 형성된 주거단지 내에 위치하고 있습니다.

주변 거래 사례:

* 제공된 JSON 정보는 주변의 연립, 다세대, 빌라 유형의 거래 또는 임대 정보로, 본건 단독주택과는 직접적인 비교가 어렵습니다.

* 해당 정보의 거래 금액(dealAmount)이 1,900만원 ~ 3,000만원 수준으로 기재되어 있으나, 이는 전세 보증금 또는 월세 보증금일 가능성이 높으며, 매매 실거래가로 보기에는 매우 낮은 금액입니다. (예: 3,000만원 = 30,000,000원)

* 해당 데이터의 전용면적(excluUseAr)은 18.55㎡ ~ 23.8㎡ (약 5.6평 ~ 7.2평) 수준입니다.

* 본건의 토지 면적(354㎡) 및 건물 지분(62.18㎡)을 고려할 때, 해당 연립/다세대 주택 정보는 본건의 시세 판단에 직접적인 참고 자료로 활용하기 어렵습니다.

주변 시세 분석:

* 본건은 단독주택으로, 상당한 면적의 토지를 포함하고 있어 가치가 높게 평가될 수 있습니다.

* 인근 지역의 단독주택 실거래가 정보는 별도의 시장 조사를 통해 파악하는 것이 정확합니다.

* 제공된 연립/다세대 주택 정보만을 토대로 본 건의 매매 시세를 산정하는 것은 무리가 있습니다.

5. 생활정보

주변 편의시설:

* 본건은 아산시 탕정면 주거지역에 위치하여 기본적인 생활 편의시설 접근이 가능할 것으로 예상됩니다.

* 인근 '천안아산역'을 중심으로 상업시설 및 편의시설 이용이 가능합니다.

* 주변에 초등학교, 중학교 등 교육시설이 존재할 것으로 보입니다. (정확한 위치 및 명칭은 별도 확인 필요)

주거 환경:

* 조용하고 안정적인 주거 환경을 제공하는 단독주택 단지에 속합니다.

혐오시설 유무:

* 현재까지 파악된 정보 또는 일반적인 지도 검색 결과상, 본건 인근에서 특별히 혐오시설(예: 폐기물 처리장, 대규모 축사 등)은 발견되지 않았습니다.

* 다만, 최종 입찰 전 현장 방문을 통해 직접 확인하는 것이 가장 확실합니다.

6. 잠재적 리스크

지분매각:

* 본건은 토지 및 건물 지분 매각 대상이므로, 낙찰받더라도 건물 및 토지의 단독 사용·수익이 제한될 수 있습니다.

* 공유자들과의 협의, 명도, 재산권 행사 등에 있어 추가적인 절차나 분쟁의 소지가 발생할 수 있습니다. 이로 인해 시세 대비 할인된 가격으로 거래될 수 있습니다.

건물 면적 discrepancies:

* 경매물건의 건물면적(지분 62.18㎡)과 건축물대장의 총 연면적(194.19㎡) 간 차이가 존재합니다. 이는 실제 매각 대상 지분이 정확히 어느 부분을 지칭하는지에 대한 추가 확인이 필요할 수 있습니다.

토지 이용 제한:

* 보전관리지역, 성장관리구역, 가축사육제한구역, 중점경관관리구역 등의 규제를 받고 있어 향후 토지 이용에 제한이 있을 수 있습니다.

도로 접합 상태:

* 약 4미터 폭의 도로와 접하여 차량 진출입은 가능하나, 넓은 도로에 비해 다소 협소하게 느껴질 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 충청남도 아산시 탕정면의 주거단지 내에 위치한 단독주택의 토지 및 건물 지분 매각 건입니다. 주거 환경이 양호하고 천안아산역 인근으로 교통 및 편의시설 접근성이 보통 수준입니다. 하지만, 본건의 가장 큰 특징이자 리스크는 '지분매각'이라는 점입니다. 토지 및 건물 지분만 매각되므로, 다른 공유자와의 관계 설정, 명도, 재산권 행사 등에 있어 복잡한 문제가 발생할 수 있으며, 이는 투자 시 반드시 고려해야 할 사항입니다. 감정가는 약 4억 9천 8백만원으로 책정되었으나, 지분매각의 특성상 시세 대비 할인된 가격으로 낙찰될 가능성이 있습니다.

8. 투자 포인트

* 지분 매각을 통한 시세 차익 기대: 지분 매각 물건은 통상적으로 전체 소유권이 온전한 물건보다 낮은 가격에 거래되는 경향이 있어, 향후 공유자 협의 또는 지분 처분을 통해 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

* 토지 가치: 354㎡의 적지 않은 면적의 토지를 포함하고 있어, 장기적인 관점에서 토지의 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

* 주거지 입지: 조성된 주거단지 내 위치하여 안정적인 주거 환경을 누릴 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본건은 지분 매각 물건으로, 낙찰받더라도 건물 및 토지의 전적인 사용·수익에 제약이 따르므로 신중한 접근이 필요합니다. 또한, 등기부상 총 채권액(약 7억 9천만원)이 감정가(약 4억 9천만원)를 상회하고 있어, 유찰 가능성도 배제할 수 없습니다.

감정가(498,683,040원)를 기준으로, 지분 매각에 따른 할인율을 약 20~30% 적용하여 보수적으로 접근하는 것이 합리적입니다.

* 감정가의 70% 수준: 약 349,000,000원

* 감정가의 80% 수준: 약 399,000,000원

따라서, 본 건의 예상 입찰가는 대략 3억 5천만원에서 4억원 사이로 고려해 볼 수 있습니다.

다만, 이는 일반적인 시세 및 지분 매각 물건의 특성을 반영한 추정치이며, 실제 시장 상황, 경쟁 입찰자 수, 본인의 자금 계획 및 리스크 감수 능력 등을 종합적으로 고려하여 최종 입찰가를 결정해야 합니다.

* 인수 보증금: 0원 (입찰가 산정 시 제외)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.