나이스옥션 법원경매 서울동부 2025타경52357 [1] 서울특별시 송파구 방이동 47 잠실헤리츠 5층515호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 송파구 방이동 소재 "몽촌토성역(지하철8호선)" 남동측 인근에 위치하며, 주위는 동유형의 오피스텔, 업무시설 및 근린생활시설, 공원, 아파트 단지 등이 혼재하는 지 역으로 제반 주위환경은 양호한 편임.

교통상황

본건까지 제반 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 지하철8호선 "몽촌토성역", 지하철9호선 "한성백제역", 다수의 노선버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 양호한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평슬라브지붕 16층 건물 내 5층 515호로서. 외벽: 석재타일 붙임 마감 등, 내벽: 벽지 및 일부 타일 마감 등, 창호: 새시 창호임.

이용상태

오피스텔(후첨 내부구조도 참조)로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 승강기설비, 소방설비 및 난방설비, 지하주차장 등 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 대비 등고평탄한 3필 일단의 부정형 토지로서, 업무시설 및 근린생활시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북동측, 북서측, 남동측으로 노폭 약 6m 내외 도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

-.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-임대관계는 미상임. -기타사항 없음.

물건 비고

주택도시보증공사(양도전:임차인 신나현)로부터 2026.06.26.자에 '임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 보증금 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소하는 데 동의한다'는 내용의 확약서가 제출됨.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본건은 서울특별시 송파구 방이동 47번지에 위치한 잠실헤리츠 오피스텔 5층 515호입니다.

사건번호는 서울동부지방법원 2025타경52357 (1)이며, 건물은 2017년에 건축되었습니다.

본건의 토지 면적은 3.97㎡(약 1.2평)이며, 건물 전용면적은 20.97㎡(약 6.3평)입니다.

감정가는 208,000,000원이며, 토지와 건물 일괄 매각되는 부동산강제경매 물건입니다.

채권자는 주OOOOOOO입니다.

1.1. 입지조건

본건은 서울특별시 송파구 방이동 소재 "몽촌토성역"(지하철 8호선) 남동측 인근에 위치하고 있습니다.

주변 지역은 유사한 유형의 오피스텔, 업무시설, 근린생활시설, 공원, 아파트 단지 등이 혼재된 지역으로, 전반적인 주위 환경은 양호한 편입니다.

교통 상황은 매우 우수합니다. 본건까지 차량 진출입이 용이하며, 인근에 지하철 8호선 "몽촌토성역"과 지하철 9호선 "한성백제역"이 소재하고 있어 대중교통 이용이 편리합니다. 또한, 다양한 노선의 버스정류장이 인근에 있어 교통망이 잘 갖추어져 있습니다.

본건은 북동측, 북서측, 남동측으로 노폭 약 6m 내외의 도로와 각각 접하고 있습니다.

1.2. 권리분석

본건의 말소기준권리는 서울동부지방법원의 강제경매개시결정(2025타경52357)으로, 등기부채권 총액은 200,000,000원입니다.

등기부등본 요약(최신순)은 다음과 같습니다.

갑4: 2025-11-14 접수, 권리종류 강제경매, 권리자 주택도시보증공사, 권리금액 207,913,173원 (말소기준권리)

을3: 2025-01-13 접수, 권리종류 주택임차권, 권리자 신 (임차보증금 200,000,000원, 전입일자 2023-01-09, 확정일자 2022-11-30), 말소 예정

갑3: 2024-04-08 접수, 권리종류 소유권이전, 권리자 도진태

갑2: 2017-05-24 접수, 권리종류 소유권이전(신탁등기말소), 권리자 임병기

임차인 현황은 다음과 같습니다.

임차인: 주택도시보증공사 (실제 임차인: 신 )

보증금: 200,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2023-01-09

확정일자: 2022-11-30

배당신고일자: 2025-01-13

대항력: 없음

비고: 주택도시보증공사(양도전: 임차인 신 )로부터 2026.06.26.자에 '임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 보증금 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소하는 데 동의한다'는 내용의 확약서가 제출되었습니다.

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없으며, 낙찰자가 인수해야 할 보증금은 0원입니다.

1.3. 상권분석

본건이 위치한 송파구 방이동 일대는 오피스텔, 업무시설, 근린생활시설 등이 밀집된 복합 상권입니다.

지하철 8호선 몽촌토성역과 9호선 한성백제역을 이용할 수 있는 더블 역세권으로, 뛰어난 교통 접근성을 자랑합니다.

주변에 아파트 단지와 공원 등이 있어 주거 및 상업 활동이 활발하게 이루어지는 지역입니다.

반경 내에 특별한 혐오시설은 파악되지 않았습니다.

1.4. 생활정보

본건은 16층 건물 중 5층에 위치하며, 오피스텔로서 이용 중에 있습니다.

건물 내에는 위생 및 급배수 설비, 승강기, 소방 설비, 난방 설비, 지하 주차장 등이 갖추어져 있어 편리한 생활이 가능합니다.

인근에 공원(올림픽공원 일부)이 있어 쾌적한 환경을 누릴 수 있습니다.

또한, 인근 지하철역과 버스 정류장 덕분에 서울 시내 어디든 편리하게 이동할 수 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

HUG 인수조건 변경 및 임차인(신 )의 대항력 포기 확약서 제출은 권리 분석상 낙찰자에게 유리하게 작용하지만, HUG 관련 세부 조건이나 향후 진행 절차에 대한 추가적인 확인이 필요할 수 있습니다.

물건 보고서 상에는 임대 관계가 미상으로 기재되어 있으나, 이는 주택도시보증공사와 관련된 임차인 외에 다른 임대차 관계가 없음을 의미하는 것으로 보입니다. 그럼에도 불구하고, 임대차 관련 사항은 거래 전 반드시 재확인하는 것이 중요합니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 서울 송파구 방이동의 역세권에 위치한 오피스텔로, 입지 조건과 교통 환경이 매우 우수합니다.

권리 분석상 인수되는 권리가 없으며, 임차인의 대항력 또한 포기되어 있어 명도 및 권리 관련 부담이 적은 안전한 물건으로 판단됩니다.

HUG와 관련된 특이사항은 최종 입찰 전 상세한 검토가 필요합니다.

소형 면적으로 투자 목적뿐만 아니라 1인 가구의 실거주 목적으로도 적합할 것으로 보입니다.

1.7. 투자 포인트

더블 역세권(8호선, 9호선)의 탁월한 교통 접근성을 갖추고 있습니다.

주변 상업 및 업무시설 밀집 지역으로 풍부한 임대 수요가 기대됩니다.

임차인의 대항력 포기와 인수되는 권리가 없어 낙찰 후 명도 관련 위험이 낮습니다.

최근 거래된 유사 물건들의 시세를 고려할 때, 합리적인 가격으로 입찰 시 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

시세 분석:

본건 건물의 최근 매매 사례(2026년 5월)를 분석한 결과, 본건과 동일 면적(20.97㎡)인 12층 물건이 219,000,000원에 거래되었습니다.

다른 면적대의 물건들도 16,000,000원에서 180,000,000원 사이에 거래된 사례가 있습니다.

면적당 가격으로 환산 시, 20.97㎡ 기준 시세는 약 219,000,000원 수준으로 파악됩니다.

본건은 5층에 위치하여 최고층(12층) 거래 사례보다 층수가 낮다는 점을 감안하여 가격 조정이 필요합니다.

감정가 208,000,000원과 최근 최고가 매매 사례 219,000,000원을 종합적으로 고려할 때, 5층의 가치를 반영하여 보수적으로 접근하는 것이 advisable합니다.

인수 보증금:

본건의 인수 보증금은 0원이므로, 낙찰가 전액이 실제 투자 비용으로 산정됩니다.

제안 입찰가:

위 시세 분석 및 인수 보증금 현황을 바탕으로, 본건의 층수 및 시장 상황을 고려하여 210,000,000원에서 218,000,000원 사이로 입찰가를 산정하는 것을 제안합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.