나이스옥션 법원경매 성남 2025타경4987 [1] 경기도 광주시 역동 27-68 갤러리아플라자 2층213호 업무시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 통일 · 평가일 2025.11.14

토지감정요항표

위치 및 주위환경

-

교통상황

-

형태 및 이용상태

-

인접 도로상태

-

토지이용계획 및 제한상태

-

제시목록 외의 물건

-

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-

건물감정평가요항표

건물의 구조

-

이용상태

-

설비내역

-

부합물 및 종물

-

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-

물건 비고

1.근린생활시설(상호명: 주식회사 케이디그룹)으로 이용중
2.현황상 1개의 사무실에 '주식회사케이디그룹, 주식회사 태연' 간판이 게시되어 있으며, 유리문을 통하여 내부를 살펴본 바, 책상, 의자, 개인용컴퓨터 등이 설치되어 있어 사무공간으로 보임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 개요

사건번호: 성남지원 2025타경4987 (1)

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 하OOO

감정가: 493,000,000원

1.2. 물건 현황

소재지: 경기도 광주시 역동 27-68 갤러리아플라자 2층 213호

용도: 업무시설

매각대상: 토지/건물 일괄매각

특이사항: 유동화물건, 대항력 있는 임차인 존재

1.3. 감정가 및 면적

토지면적: 13.62㎡ (약 4.12평)

토지제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 58.16㎡ (약 17.60평)

건물제시외면적: 0.00㎡

2. 입지조건

2.1. 소재지 및 건물 정보

건물명: 갤러리아 플라자

소재지: 경기도 광주시 역동로 5 (역동)

건축물 용도: 업무시설

사용승인일: 2020년 2월 12일

건축 규모: 지하 3층, 지상 11층

총 호수: 178호

본건 위치: 2층 213호

2.2. 교통 환경

본 물건은 경기도 광주시 역동에 위치하며, 광주역 인근으로 경강선, 중앙선, 중부내륙선, 남부내륙선 연결 등 트리플 역세권 중심의 철도 요지로 부상하고 있습니다. 또한, 세종포천고속도로가 개통되어 서울 및 수도권 접근성이 개선되었습니다. 버스 노선 또한 다수 운행 중이며, 역동 정류장 등을 통해 이용 가능합니다.

2.3. 주변 환경

본 물건이 소재한 갤러리아 플라자는 이마트, 경안시장 등 상업 시설과 근린생활시설이 밀집한 지역에 위치해 있습니다. 주변에 청석공원 등 녹지 공간도 일부 존재합니다.

2.4. 혐오시설 유무

주변 지역에서 혐오시설에 대한 직접적인 언급은 검색되지 않았습니다. 다만, 과거 쓰레기 배출 장소 조성 시 혐오시설로 인식되기도 했으나, 환경 개선 사업을 통해 편의시설로 조성된 사례가 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리 및 소멸/인수 여부

말소기준권리는 을1 (하나은행 근저당, 2023-12-27 접수)입니다. 이보다 선순위 권리는 확인되지 않아, 매각으로 인해 대부분의 권리는 소멸될 것으로 예상됩니다. 물건명세서상 '매각으로 소멸되지 않는 권리'에 대한 명확한 내용은 없으나, 통상적인 경매 절차에 따라 말소기준권리 이하의 모든 권리는 소멸됩니다.

3.2. 임차인 분석

* 임차인: 김동건

보증금: 0원, 차임: 0원, 사업일자: 2024-04-23, 대항력: 없음

* 임차인: 심수진

보증금: 0원, 차임: 0원, 사업일자: 2024-05-13, 대항력: 없음

* 임차인: 썸택건설주식회사

보증금: 1,000,000원, 차임: 0원, 사업일자: 2025-07-07, 대항력: 없음

* 임차인: 조남식

보증금: 0원, 차임: 0원, 사업일자: 2024-05-13, 대항력: 없음

* 임차인: 주식회사 케이디그룹

보증금: 10,000,000원, 차임: 1,000,000원, 사업일자: 2022-03-08, 배당신고일자: 2026-01-06, 대항력: 있음

* 임차인: 주식회사 태연

보증금: 0원, 차임: 0원, 사업일자: 2025-02-18, 대항력: 없음

3.3. 등기부 채권 총액

등기부채권 총액: 324,000,000원 (하나은행 근저당)

본 물건은 임의경매로 인해 후순위 압류 및 근저당 권리들은 매각으로 소멸될 예정입니다.

4. 상권분석

4.1. 건물 내 이용 현황

현재 본 물건은 근린생활시설(상호명: 주식회사 케이디그룹)로 이용 중이며, '주식회사 케이디그룹'과 '주식회사 태연'의 간판이 함께 게시되어 있어 사무 공간으로 사용되고 있는 것으로 보입니다.

4.2. 주변 상권 특성

본 물건이 위치한 경기도 광주시 역동 일대는 경안동 터미널 상권과 인접해 있으며, 이마트, 경안시장 등 다양한 상업시설이 발달해 있습니다. 교통의 요지로 거듭나고 있으며, 배후 주거 단지 또한 형성되어 있어 기본적인 상권 수요가 존재합니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설

본 물건 인근에는 이마트, 경안시장 등 쇼핑 시설과 병원(참조은병원, 서울클리닉 등), 은행, 각종 근린생활시설이 다수 위치하여 생활 편의성이 높은 지역입니다. 청석공원 등 녹지 공간도 근거리에 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 대항력 있는 임차인 (주식회사 케이디그룹)

'주식회사 케이디그룹'은 사업자등록일(2022-03-08)과 함께 '대항력 있음'으로 표시되어 있어, 보증금 10,000,000원 및 월세 1,000,000원을 인수해야 할 가능성이 있습니다. 비록 배당신고일자(2026-01-06)가 있으나, 배당을 통해 보증금 전액을 회수하지 못할 경우 낙찰자가 인수하게 될 수 있습니다.

6.2. 유동화 물건 특성

본 물건은 유동화 물건으로, 소유권 이전 과정이나 권리관계에 일반 물건보다 복잡성이 있을 수 있습니다. 계약 및 명도 과정에서 추가적인 확인이 필요합니다.

6.3. 내부 이용 현황

현황상 하나의 사무실 공간을 '주식회사 케이디그룹'과 '주식회사 태연'이 공동으로 사용하는 것으로 추정됩니다. 이는 향후 임대차 관계 설정이나 명도 시 고려해야 할 부분입니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경기도 광주시 역동 갤러리아플라자 내 업무시설로, 2020년 사용 승인된 비교적 신축 건물입니다. 경강선 경기광주역 인근에 위치하여 교통 편의성이 우수하며, 주변 상업 및 생활 편의시설이 잘 갖추어져 있습니다. 권리분석상 말소기준권리보다 선순위 권리는 존재하지 않으나, '주식회사 케이디그룹'이라는 대항력 있는 임차인이 존재하여 보증금 10,000,000원 및 월세 1,000,000원의 인수 가능성을 신중하게 검토해야 합니다. 또한, 유동화 물건이라는 특수성으로 인해 거래 과정에서의 주의가 요구됩니다. 현재 사무 공간으로 사용 중인 점은 임대 수요를 기대할 수 있는 긍정적 요소입니다.

8. 투자 포인트

* 교통: 경기광주역 역세권으로 향후 교통망 확충에 따른 미래 가치 상승 기대.

* 인프라: 이마트, 경안시장 등 풍부한 생활 편의시설 및 상업 인프라.

* 신축 건물: 2020년 사용 승인으로 비교적 양호한 건물 상태.

* 소형 면적: 낮은 총 투자금으로 접근 가능하며, 소규모 사업체 등의 임대 수요 기대.

* 상권: 역동 지역의 성장 잠재력 및 발달된 상업 지구 내 위치.

9. 예상 입찰가

9.1. 산정 근거

본 물건의 감정가는 493,000,000원입니다. 인수 보증금 합계는 0원으로 명시되어 있으나, 대항력 있는 임차인 '주식회사 케이디그룹'의 보증금 10,000,000원은 잠재적 인수 보증금으로 고려해야 합니다. 이는 배당 신고를 통해 회수 가능할 수도 있으나, 낙찰 후 인수 부담이 발생할 수 있음을 유의해야 합니다. 예상 입찰가는 주변 시세, 건물 상태, 향후 개발 계획, 그리고 상기 언급된 리스크 요인들을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다.

9.2. 제언

현재 제공된 정보만으로는 정확한 예상 입찰가 산정이 어렵습니다. 임차인 '주식회사 케이디그룹'의 보증금 인수 여부, 정확한 주변 시세, 유사 물건 거래 사례, 그리고 현장 조사를 통한 건물 상태 및 임대 현황 등을 면밀히 분석하여 최종 입찰가를 결정하시기를 권장합니다. '대항력 있는 임차인' 존재로 인해 보수적인 접근이 필요하며, 투자 목표 수익률 및 위험 감수 수준을 고려하여 전략적인 입찰가를 산정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.