나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경13192 [1] 서울특별시 구로구 개봉동 494 위하우스 제비동 제5층 제501호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 태인감정 · 평가일 2025.11.25

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 구로구 개봉동 소재 '개봉초등학교' 남측 인근에 위치하며, 인근은 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지대로서 제반 주위환경은 대체로 보통임.

교통상황

본건까지 차량 접근이 용이하며, 인근에 노선버스정류장 및 근거리에 지하철 1호선 '개봉역'이 소재 하는 등 제반 교통상황은 대체로 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하 -층/ 지상 6층 건물 내 제5층 제501호로서, (사용승인일 : 2018-11-22) 외벽 : 타일붙임 마감 등 창호 : 샷시 창호 등임.

이용상태

도시형생활주택(단지형다세대주택)으로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생·급배수설비, 난방설비, 승강기설비 등을 갖추었음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 및 인접도로 대비 등고 평탄한 가장형 토지로서, 도시형생활주택(단지형다세대) 부지 로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북서측으로 약6m내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역(7층 이하), 도로(2017-03-30)(정비구역등 해제)(접합), 장애물 제한표면구역(진입표면)<공항시설법>, 교육환경보호구역(남부교육청에 반드시 확인요망) <교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2016-12-15)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발165m(지반+건축+옥탑 등), 육군수도방위사령부(02-524-3146) 관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 정비구역(주거환경개선사업)<도시 및 주거환경정비 법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(대상: 아파트, 지정기간 : 2025.10.20.~2026.12.31.), 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.)임.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 및 물건 기본 사항

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경13192 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 한OOOOOOO (한국주택금융공사)

감정가: 281,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.2. 부동산 상세 정보

소재지: 서울특별시 구로구 개봉동 494 위하우스 제비동 제5층 제501호

용도: 도시형생활주택

건물 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕

사용승인일: 2018-11-22

토지 면적: 19.87㎡ (약 6.01평)

건물 면적: 32.79㎡ (약 9.92평)

총 세대수: 위하우스 단지 내 42세대, 비동 15세대

주차 대수: 총 30대 (단지 내)

2. 입지조건

2.1. 주위 환경 및 입지

본 건은 서울특별시 구로구 개봉동 소재 '개봉초등학교' 남측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로서 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 접근성

차량 접근이 용이하며, 인근에 노선버스정류장이 있고, 지하철 1호선 '개봉역'이 근거리에 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

2.3. 주변 도로 및 토지 이용

토지는 인접지 및 인접 도로 대비 등고 평탄한 가장형 토지로서 도시형생활주택(단지형다세대) 부지로 이용 중입니다. 본 건은 북서측으로 약 6m 내외의 포장도로에 접해 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리 및 소멸되는 권리

말소기준권리: 2025-11-12 한국주택금융공사 강제경매 (갑5) [cite: None]

말소기준권리보다 선순위인 권리는 없으며, 매각으로 인해 소멸되는 권리는 다음과 같습니다.

* 주식회사위하우스 소유권보존 (갑1) [cite: None]

* 안병제 소유권이전 (갑2) [cite: None]

* 한국주택금융공사 강제경매 (갑5) [cite: None]

3.2. 인수되는 권리 (임차인 현황 포함)

대항력 있는 임차인: 김진렬 [cite: None]

보증금: 260,000,000원 [cite: None]

차임: 2023년 1월 7일부터 월 100,000원 (2021년 2월 19일 전입, 2021년 1월 6일 확정일자, 2025년 2월 13일 배당신고) [cite: None]

대항력: 있음 [cite: None]

비고: 본 임차인은 대항력 있는 임차인으로, 임대차보증금 중 배당받지 못한 잔액은 매수인에게 인수됩니다. (물건명세서 참고사항) [cite: None]

3.3. 권리분석 요약

본 건은 대항력 있는 임차인이 존재하며, 임대차보증금 중 배당받지 못한 금액은 매수인에게 인수되므로 주의가 필요합니다. 말소기준권리보다 선순위의 권리는 없습니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 매매 시세 분석

제공된 최근 매매 정보를 분석한 결과, 유사한 연식(2002년 준공)의 다세대주택이 58.32㎡(약 17.6평) 기준 210,000,000원, 51.48㎡(약 15.6평) 기준 250,000,000원에 거래되었습니다. 본 건은 2018년 준공으로 비교적 신축에 해당하나, 전용면적 32.79㎡(약 9.92평) 대비 감정가 281,000,000원은 최근 거래 사례의 제곱미터당 가격보다 높게 형성된 것으로 보입니다. 신축 연식 프리미엄을 고려하더라도, 감정가 수준은 시장 시세 대비 신중한 접근이 필요합니다.

4.2. 임대 시세 및 수익률 분석 (간접적)

본 건의 임차인 보증금은 260,000,000원으로, 이는 감정가와 유사한 수준입니다. 월차임이 100,000원으로 책정되어 있어, 임대수익률은 매우 낮은 편입니다. 인수되는 보증금의 부담이 크므로, 투자 시 임차인의 배당 여부와 잔여 보증금 인수액을 면밀히 파악해야 합니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 교육 시설

단지 남측 인근에 개봉초등학교가 위치하고 있으며, 교육환경보호구역 및 상대보호구역에 해당될 수 있어 관련 법규 확인이 필요합니다.

5.2. 편의 시설 및 인프라

주변에 근린생활시설이 혼재되어 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다. 지하철 1호선 개봉역이 근거리에 있고 버스 정류장도 인접해 있어 교통 인프라가 양호합니다.

5.3. 주거 쾌적성

지역은 다세대주택, 단독주택 등이 혼재된 주거 밀집 지역으로, 조용한 주거 환경을 갖추고 있을 것으로 예상됩니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 대항력 있는 임차인 인수 위험

가장 큰 리스크는 보증금 260,000,000원의 대항력 있는 임차인 김진렬 씨의 잔여 보증금 인수 가능성입니다. 임차인의 배당으로 보증금 전액을 변제받지 못할 경우, 그 차액은 낙찰자가 인수해야 합니다. 본 건의 감정가 대비 임차인 보증금이 높아, 투자금 회수에 상당한 부담이 될 수 있습니다.

6.2. 토지이용계획 및 법적 제한

본 건 토지는 제2종일반주거지역(7층 이하), 장애물 제한표면구역, 교육환경보호구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 정비구역(주거환경개선사업), 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역 등으로 지정되어 있어 향후 재산권 행사에 제한이 있을 수 있습니다.

6.3. 기타 위험 요소

공동담보 물건으로, 다른 담보물의 상황에 따라 경매 진행에 영향을 줄 가능성이 있습니다. 또한, 임대관계가 미상인 다른 임차인이 존재할 가능성도 배제할 수 없습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 2018년에 사용승인된 신축급 도시형생활주택으로, 개봉역 및 개봉초등학교 인근에 위치하여 입지 조건은 양호한 편입니다. 그러나 260,000,000원에 달하는 대항력 있는 임차인의 보증금 전액 또는 일부를 인수해야 하는 중대한 위험이 존재합니다. 이는 본 건의 감정가(281,000,000원) 및 추정 시세(약 200,000,000원~220,000,000원)와 비교할 때, 낙찰가가 상당 부분 낮게 결정되지 않으면 투자금 회수가 어려울 수 있는 고위험 물건입니다. 임차인의 배당 예상액과 잔여 보증금 인수액을 정확히 파악하는 것이 최우선 과제입니다.

8. 투자 포인트

* 비교적 신축(2018년 준공)인 도시형생활주택이라는 점

* 개봉역 역세권 및 개봉초등학교 인접지로 양호한 입지

* 성공적인 투자를 통해 시세차익 기대 가능 (단, 위험 관리 철저 시)

9. 예상 입찰가

본 건은 대항력 있는 임차인의 보증금 260,000,000원을 낙찰자가 인수해야 하는 큰 부담이 있습니다. 임차인의 예상 배당액을 고려할 때, 낙찰자가 실제 부담해야 하는 금액이 예상 시세(약 200,000,000원 ~ 220,000,000원)를 초과할 가능성이 높습니다. 따라서, 임차인이 보증금 중 상당 부분을 회수한다는 전제 하에, 투자 위험을 감수하는 범위 내에서 입찰가를 산정해야 합니다.

보수적인 관점에서, 임차인이 보증금의 약 50% (130,000,000원)를 회수한다고 가정하고, 예상 시세의 80% 수준에서 수익성을 확보하기 위한 입찰가는 약 170,000,000원 ~ 190,000,000원 선을 고려해 볼 수 있습니다. 이는 보증금 인수액을 포함한 총 투자비용이 시세 범위 내에 있도록 하기 위함입니다.

정확한 입찰가 산정을 위해서는 임차인의 배당 현황 및 예상 배당액을 반드시 확인해야 하며, 본 입찰가는 위험 요소를 충분히 고려한 추정치이므로 신중한 접근이 필요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.