나이스옥션 법원경매 목포 2025타경51694 [1] 전라남도 무안군 삼향읍 남악리 2100 남악신도시아이파크 101동 14층1403호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 도현감정 · 평가일 2025.12.15

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

무안군 삼향읍 남악리 소재 '남악우체국' 남서측 인근에 위치하며, 주위는 아파트 단지, 상가 등인 아파트지대임.

교통상황

본건 아파트단지까지 차량접근 가능하며, 본건 용도에 따른 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 경사슬라브지붕 15층 건물내 14층 1403호로서, 외벽:몰탈위페인팅마감, 내벽:벽지,타일마감 등, 창호:새시창호임.

이용상태

'아파트'임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 개별난방,승강기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형, 아파트 건부지임.

인접 도로상태등

본건 아파트단지 북측으로 왕복4차선 아스팔트 포장도로에 접하고 단지내 도로가 개설 되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

제3종일반주거지역임.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계 미상이나, 2024년 8월 21일 광주지방법원목포지원무안군법원의 임차권등기명령 (2024카임24)에 따르면 임차보증금 1.98억이 등기되어 있음.

물건 비고

관리비 24년 11월분부터 25년 10월분까지 약 1,509,420원 미납

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본 정보

* 사건 번호: 목포지원 2025타경51694 (1)

* 소재지: 전라남도 무안군 삼향읍 남악리 2100 남악신도시아이파크 101동 14층1403호

* 용도: 아파트

* 경매 구분: 부동산강제경매

1.2. 물건 현황

* 매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

* 건물 구조: 철근콘크리트구조 경사슬라브지붕 15층 건물 내 14층 1403호

* 이용 상태: 아파트

* 설비 내역: 위생 및 급배수설비, 개별난방, 승강기설비 등이 되어 있음.

1.3. 면적 정보

* 토지 면적: 56.36㎡ (약 17.05평)

* 건물 면적: 84.91㎡ (약 25.68평)

1.4. 감정가 및 현황

* 감정가: 214,000,000원

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

* 본 물건은 무안군 삼향읍 남악리 소재 '남악우체국' 남서측 인근에 위치합니다.

* 주위는 아파트 단지, 상가 등이 혼재된 아파트 지대입니다.

2.2. 교통 상황

* 본 아파트 단지까지 차량 접근이 용이하며, 제반 교통 상황은 보통입니다.

* 단지 북측으로 왕복 4차선 도로에 접해 있으며, 단지 내 도로가 개설되어 있습니다.

2.3. 토지 이용 계획

* 본 물건은 제3종일반주거지역에 해당합니다.

3. 권리분석

3.1. 권리 분석 요약

* 본 물건은 선순위 임차권 등기가 존재하여, 매수인이 임차인의 보증금을 인수할 가능성이 있습니다.

* 등기부상 모든 가압류 및 강제경매 등기는 말소될 예정입니다.

3.2. 임차인 현황 및 분석

* 임차인: 오

* 보증금: 198,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2016년 08월 19일

* 확정일자: 2022년 08월 11일 (물건명세서 참고사항 기준)

* 대항력: 있음

* 비고: 선순위 임차권 등기가 있으며, 보증금 198,000,000원 전액이 배당으로 변제되지 아니할 경우, 잔액은 매수인에게 인수될 수 있습니다.

3.3. 등기부 현황 및 말소 기준 권리

* 말소기준권리: 주식회사샤인캐피탈대부 가압류 (2025년 03월 07일 접수, 권리금액 5,598,447원)

* 말소 예정 권리:

* 주식회사샤인캐피탈대부 가압류 (2025-03-07)

* 주식회사프라미스대부 가압류 (2025-09-24)

* 주택도시보증공사 강제경매 (2025-11-17)

* 인수 대상 권리:

* 오세영 주택임차권 (2024-08-21 접수, 보증금 198,000,000원) - 전입일자 2016-08-19, 확정일자 2022-08-11. 보증금 전액 변제되지 않을 경우 매수인 인수.

4. 상권분석

4.1. 아파트 단지 현황

* 본 물건은 남악신도시아이파크 아파트로, 2007년 10월에 사용 승인되었습니다.

* 총 8개 동, 581세대로 구성되어 있으며, 지상 주차 195대가 가능합니다.

* 단지 내 관리사무소, 노인정, 보육시설, 주민공동시설, 어린이놀이터 등 다양한 편의시설이 갖추어져 있습니다.

4.2. 주변 상권

* 아파트 단지 주변으로 상가 건물이 분포하여 주거 생활에 필요한 편의시설 이용이 용이합니다.

5. 생활정보

5.1. 건물 구조 및 설비

* 건물의 외벽은 몰탈위 페인팅 마감, 내벽은 벽지 및 타일 마감으로 되어 있습니다.

* 창호는 새시 창호로 마감되었습니다.

* 기본적인 위생, 급배수, 개별난방, 승강기 설비가 갖추어져 있습니다.

5.2. 편의시설 및 부대시설

* 단지 내 주민 공동시설 및 편의시설을 이용할 수 있습니다.

* 주변 상업시설을 통해 생활 편의를 누릴 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 인수되는 임차권

* 임차인 오 의 보증금 198,000,000원이 배당으로 전액 변제되지 않을 경우, 해당 금액은 매수인에게 인수될 수 있습니다. 이는 낙찰가의 부담으로 작용할 수 있습니다.

6.2. 미납 관리비

* 2024년 11월분부터 2025년 10월분까지의 관리비 약 1,509,420원이 미납된 상태입니다. 통상적으로 공용부분 관리비는 인수될 수 있으므로 주의가 필요합니다.

6.3. 혐오시설

* 주변 지도 및 위성 정보 분석 결과, 본 물건지 인근에 특별히 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다. 해당 지역은 주로 주거 및 상업 시설로 이루어져 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 전라남도 무안군 삼향읍에 위치한 신축급 아파트로, 기본적인 입지 및 생활 여건은 양호합니다. 그러나 임차인의 선순위 임차권 등기가 존재하며, 보증금 198,000,000원이 배당으로 전액 변제되지 않을 경우 매수인이 인수해야 하는 큰 부담이 따릅니다. 또한 미납 관리비도 확인되었습니다. 이러한 권리 관계 및 인수 부담을 고려할 때, 신중한 접근이 요구됩니다.

8. 투자 포인트

* 아파트 자체의 전용면적 84.91㎡(약 25.68평)는 수요가 꾸준한 중소형 평형에 해당합니다.

* 2007년 준공된 아파트로, 비교적 최신 시설을 갖추고 있습니다.

* 최근 거래 가격은 2억 2천만 원대에서 2억 3천만 원대 수준으로 형성되어 있습니다.

* 다만, 가장 큰 투자 포인트는 인수될 수 있는 임차 보증금 198,000,000원을 고려하여 수익률을 산정해야 한다는 점입니다.

9. 예상 입찰가

최근 거래 사례를 종합해 볼 때, 본 물건의 시장 가치는 약 220,000,000원에서 235,000,000원 수준으로 평가됩니다.

하지만 본건은 198,000,000원의 임차 보증금 인수 위험이 존재하므로, 이를 제외한 순수 부동산 가치를 고려한 입찰가 산정이 필요합니다.

매수인에게 인수되는 보증금 198,000,000원을 감안했을 때, 총 지출액(입찰가 + 인수 보증금)이 시장 가치를 초과하지 않도록 입찰가를 보수적으로 산정해야 합니다.

안정적인 수익 확보를 위해서는 총 지출액이 235,000,000원을 넘지 않도록 하는 것이 중요합니다.

이를 바탕으로 계산 시, 적정 입찰가는 약 30,000,000원에서 50,000,000원 범위로 예상됩니다.

본 입찰가는 상기 인수 보증금 위험을 반영한 금액이며, 실제 낙찰가는 법원 감정가(214,000,000원) 대비 현저히 낮게 결정될 가능성이 높습니다.

철저한 권리 분석 및 잔액 인수 여부 확인 후 신중하게 입찰가를 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.