나이스옥션 법원경매 경주 2025타경10792 [1] 경상북도 경주시 서면 사라리 362 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경주시 서면 사라리 "사라제일교회" 남측 인근에 위치하며, 부근은 농경지 및 농촌마을 등이 형성되어 있음.

교통상황

본건 인근까지 차량출입 가능하며 제반교통사정 다소 불편시됨.

형태 및 이용상태

부정형 완경사지로 건부지로 이용중임.

인접 도로상태

서측으로 세로 개설되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역, 성장관리계획구역, 가축사육제한구역(일부제한(1200)).

제시목록 외의 물건

-

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계: 미상임. 2)기타: 없음.

건물감정평가요항표

건물의 구조

가)목조후형지붕 단층건으로서,(사용승인일: 1962) 외벽: 몰탈 등 내벽: 벽지 바닥: 바닥재 창호: 목재창호 및 샷시창호 등.

이용상태

가)주택으로 이용중임.

설비내역

급.배수설비 되어 있음.

부합물 및 종물

지적 및 건물개황도 참조.(기호㉠∼㉣)

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계: 미상임. 2)기타: 없음.

물건 비고

1. 일괄매각. 제시외 건물 포함
2. 지분매각, 공유자의 우선매수권 있음(행사제한 1회)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 경상북도 경주시 서면 사라리 362에 위치한 단독주택입니다.

사건번호는 경주지원 2025타경10792 (1)이며, 부동산 강제경매로 진행됩니다.

채권자는 주OOOOOOOOOOOO입니다.

감정가는 197,002,000원입니다.

* 토지 면적: 416.53㎡ (약 126.00 평)

* 토지 지분: 138.829085703㎡ (약 42.00 평)

* 건물 면적: 36.36㎡ (약 11.00 평)

* 건물 지분: 12.12㎡ (약 3.67 평)

* 매각 대상: 토지 및 건물 지분 매각

* 주요 주의사항:

* 일괄 매각. 제시외 건물 포함

* 지분 매각, 공유자의 우선매수권 있음 (행사제한 1회)

2. 입지조건

본 건은 경주시 서면 사라리 "사라제일교회" 남측 인근에 위치하며, 주변은 농경지 및 농촌 마을이 형성되어 있습니다.

차량 출입은 가능하나 전반적인 교통 상황은 다소 불편할 수 있습니다.

토지는 부정형 완경사지로 현재 건부지로 이용 중입니다.

남측으로는 세로가 개설되어 있습니다.

토지이용계획상 계획관리지역, 성장관리계획구역, 가축사육제한구역(일부제한(1200))에 해당합니다.

* 주변 시설:

* 사라제일교회가 인근에 위치합니다.

* 농경지 및 농촌 마을이 분포하고 있어 전형적인 농촌 지역의 특성을 보입니다.

* 경주 시내까지는 약 20km, 영천 도심까지는 약 18km 거리에 있으며, 자동차 전용도로 이용 시 접근성이 양호합니다. (출처: 8)

* 대구선과 중앙선 철도가 연결된 아화역이 인근에 있어 철도 이용이 가능합니다. (출처: 8)

* 과수 재배가 활발한 지역으로 배, 사과, 복숭아, 포도, 블루베리 등이 생산됩니다. (출처: 5, 8)

* 혐오/기피시설:

* 검색 결과, 경주시는 과거 폐기물처리시설, 쓰레기 소각장 등과 관련된 논란이 있었으나, 본 물건 소재지인 서면 사라리와 직접적으로 인접한 혐오/기피시설에 대한 구체적인 정보는 확인되지 않았습니다. (출처: 7, 17, 18, 19, 20)

3. 권리분석

본 건은 지분 매각으로 진행되며, 등기부상 여러 권리가 혼재되어 있습니다.

말소기준권리는 2025년 11월 13일 접수된 4번 권오철 지분강제경매(주식회사한빛자산관리대부, 채권액 34,192,785원)입니다. 이 권리를 기준으로 해당 권리보다 선순위인 권리는 인수되며, 후순위 권리는 매각으로 소멸됩니다.

* 인수되는 권리:

* 등기부상 갑1, 갑4 권리는 소유권 이전 및 상속 관련 권리로, 말소기준권리보다 선순위이므로 매각으로 소멸되지 않습니다.

* 대항력 있는 임차인(이석훈)이 존재합니다.

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2024-01-17

* 대항력: 있음

* 비고: 임차인의 보증금 및 차임이 0원으로 되어 있으나, 대항력 있는 임차인이므로 인수 여부 및 관련 법적 검토가 필요합니다. 금액이 미상이라도 주의가 필요합니다.

* 소멸되는 권리:

* 말소기준권리인 4번 권오철 지분강제경매(주식회사한빛자산관리대부) 및 이에 후순위인 모든 권리는 매각으로 소멸됩니다.

* 기타 사항:

* 공유자의 우선매수권 신고가 있었으며, 행사 제한 1회가 있습니다. 이는 낙찰 후 공유자가 우선적으로 낙찰받을 수 있는 권리이므로 입찰 시 유의해야 합니다.

* 건물 감정평가요항표에 따르면, 건물은 1962년에 사용 승인된 목조후형지붕 단층건입니다.

4. 상권분석

본 물건은 농경지와 농촌 마을이 주를 이루는 지역에 위치하고 있습니다.

주변 상업 시설이나 생활 편의 시설에 대한 정보는 제한적입니다.

인근의 주거 형태는 주로 단독주택 및 농가이며, 연립, 다세대, 빌라 등의 거래 정보는 많지 않은 것으로 파악됩니다. (출처: 2, 3, 4, 5, 13, 14)

인근 토지 거래 사례들을 보면, 농지(답, 전)의 경우 평당 8만원에서 25만원 수준에서 거래가 이루어졌습니다. (출처: 2, 3, 4)

주택의 경우, 674㎡ (약 203평) 면적의 농촌주택이 8,500만원에 매물로 나와 있는 사례가 있습니다. (출처: 5)

이는 본 물건의 감정가와 비교 시, 상권이나 개발 가능성에 따라 가치 판단이 달라질 수 있습니다.

5. 생활정보

* 교통: 본건 인근까지 차량 출입은 가능하나 제반 교통 사정은 다소 불편할 수 있습니다. 하지만 경주 시내 및 영천 도심 접근성이 양호하며, 아화역이 인근에 있어 철도 이용도 가능합니다. (출처: 8)

* 편의시설: 농촌 지역 특성상 대규모 편의 시설은 부족할 수 있습니다. 기본적인 생활 편의는 인근 마을이나 경주 시내 이용이 필요할 것으로 보입니다.

* 자연환경: 주변이 농경지와 산으로 둘러싸여 있어 비교적 쾌적한 자연환경을 누릴 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* 지분 매각: 토지 및 건물 전부가 아닌 지분으로 매각되므로, 추후 건물 사용, 토지 이용, 매각 등에 있어 다른 지분권자와의 협의가 필수적입니다. 이는 소송 등 법적 분쟁의 소지가 있습니다.

* 공유자 우선매수권: 낙찰 후 공유자가 우선매수권을 행사할 경우, 낙찰 효력이 상실될 수 있습니다. (행사 제한 1회)

* 대항력 있는 임차인: 보증금 및 차임이 0원으로 신고된 대항력 있는 임차인이 존재합니다. 임대차 관계 및 인수 보증금 유무에 대한 철저한 확인이 필요하며, 명도 시 어려움이 예상될 수 있습니다.

* 건물 노후: 1962년에 건축되어 60년 이상 된 노후 건물로, 수리 및 유지보수에 상당한 비용이 발생할 수 있습니다.

* 토지 지형: 부정형 완경사지 토지로 활용에 제약이 있을 수 있습니다.

* 지역 특성: 계획관리지역, 성장관리계획구역, 가축사육제한구역 등 토지 이용에 제한이 따릅니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경주시 서면의 농촌 지역에 위치한 단독주택 지분 경매 물건입니다.

지분 매각, 대항력 있는 임차인, 노후 건물, 공유자 우선매수권 등 복합적인 리스크 요소를 안고 있습니다.

교통 및 생활 편의 시설 접근성은 다소 떨어진다고 볼 수 있으나, 주변이 농경지와 자연으로 둘러싸여 있어 조용한 환경을 선호하는 분에게는 적합할 수 있습니다.

지역 토지 거래 사례들을 볼 때, 농지 가격은 상대적으로 높지 않게 형성되어 있으나, 성장관리구역 등 개발 잠재력에 대한 추가적인 검토가 필요합니다.

본 건은 권리 분석 및 명도, 지분권자와의 협의 등 전문적인 컨설팅을 통해 신중하게 접근해야 하는 물건입니다.

8. 투자 포인트

* 성장관리계획구역 지정: 향후 지역 발전 가능성에 따른 토지 가치 상승 잠재력을 기대해 볼 수 있습니다.

* 농촌 주택 및 토지: 귀농, 귀촌 또는 전원생활을 희망하는 수요층에게는 매력적인 물건이 될 수 있습니다.

* 상대적으로 낮은 감정가: 지분 매각임을 고려하더라도, 시장 가치 대비 합리적인 가격에 취득할 기회가 될 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 197,002,000원입니다.

하지만 해당 물건은 토지 및 건물 지분 매각이며, 대항력 있는 임차인과 공유자 우선매수권 등의 복잡한 권리 관계가 얽혀 있어 단순 감정가만을 기준으로 입찰가를 산정하기 어렵습니다.

* 인수 보증금: 0원

* 총 채권액: 0원 (등기부상 확인된 내용 기준)

일반적인 경매 물건의 경우, 감정가의 70~80% 수준에서 입찰이 이루어지는 경우가 많습니다. 하지만 본 건의 경우, 지분 매각의 불확실성, 임차인 명도 문제, 공유자 우선매수권 행사 가능성 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 접근해야 합니다.

정확한 시세 분석을 위해서는 주변 유사 물건의 최근 실거래가, 향후 개발 가능성, 명도 비용, 지분권자 협상 비용 등을 면밀히 조사해야 합니다. 현재 제공된 정보만으로는 정확한 예상 입찰가를 특정하기는 어렵습니다.

따라서, 본 건의 예상 입찰가는 현지 조사를 통한 정확한 시세 파악, 권리 관계 명확화, 잠재적 비용 산출 등을 완료한 후, 보수적인 관점에서 결정하시는 것을 권장합니다. 감정가 이하에서 시작하여, 상기 리스크 요소를 감안한 적정 수준에서 신중하게 입찰가를 결정하시는 것이 바람직합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.