나이스옥션 법원경매 의정부 2025타경5479 [1] 경기도 동두천시 상봉암동 207-38 가우디타운 4타운 2동 4층402호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: JM감정 · 평가일 2025.11.25

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 동두천시 상봉암동 소재 "소요초등학교" 서측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설, 학교 등으로 형성된 기존 주택지대로서 재반 주위환경은 보통시 됨.

교통상황

본건까지 차량진출입이 원활하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 제반 대중교통상황은 보통시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 4층건내 제4층 402호로서, 외벽 : 벽돌 및 드라이비트마감 등 내벽 : 벽지 및 타일붙임 마감 등(탐문조사) 창호 : 샷시창호 임.

이용상태

다세대주택으로 이용중임.(별첨 "내부구조도" 참조)

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 승강기설비, 도시가스설비, 난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

3필일단의 사다리형에 가까운 토지로서, 인접토지와 대체로 평탄시 되며, 공동주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북동측으로 폭 약 6미터의 단지내 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호 1 ~3 공히 도시지역 , 제1종일반주거지역, 가축사육제한구역(2016-12-01)(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 성장관리권역<수도권정비계획법> 임.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본 정보

사건번호: 의정부지방법원 2025타경5479 (1)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 수OOO (수협은행)

1.2. 물건 상세 정보

소재지: 경기도 동두천시 상봉암동 207-38 가우디타운 4타운 2동 4층 402호

용도: 다세대주택

감정가: 213,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.3. 면적 정보

토지면적: 82.75㎡ (약 25.04평)

토지 지분: 82.75㎡ (약 25.04평)

건물면적: 70.06㎡ (약 21.19평)

건물 지분: 70.065㎡ (약 21.19평)

토지 제시외 면적: 0.00㎡

건물 제시외 면적: 0.00㎡

1.4. 건물 정보 (건축물대장 기반)

건물명: 가우디타운 4타운 2동

주용도: 공동주택 (다세대주택)

구조: 철근콘크리트구조 평스라브지붕 4층건

층수: 지상 4층 중 4층

준공일: 2020년 09월 24일

1.5. 특이사항 및 정보

특이사항: 공동담보

특수물건정보: 공동담보

임대 관계: 미상 (인수 보증금 합계 0원)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 경기도 동두천시 상봉암동 소재 "소요초등학교" 서측 인근에 위치하고 있습니다. 주위는 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설, 학교 등으로 형성된 기존 주택지대로서 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통상황

차량으로의 진출입이 원활하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용도 편리한 편입니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

소유권보존: 조수열 (2020.09.28)

소유권이전(매매): 박상선 (2020.11.04)

근저당(수협은행): 2020.11.04, 198,950,000원 (말소기준권리)

가압류(경기신용보증재단): 2024.10.10, 35,208,337원 (말소)

임의경매개시결정(수협은행): 2025.11.18, 180,244,910원 (말소)

총 등기부채권액: 234,158,337원

3.2. 인수되는 권리

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 파악됩니다 (지상권 없음).

3.3. 임차인 현황

인수되는 임차인의 보증금은 없는 것으로 확인됩니다. 임대 관계는 현재 미상입니다. 금액이 미상이라도 점유자가 있다면 주의가 필요합니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 건물 및 거래 동향

제공된 최근 매매 정보에 따르면, 유사 연립/다세대 주택의 거래 사례가 있습니다.

* 2026년 5월, 봉암하이츠빌라(1997년식, 80.66㎡) 60,000,000원에 거래되었습니다. (평당 약 246만원)

* 2026년 5월, 청구빌라(1997년식, 54.86㎡) 50,000,000원에 거래되었습니다. (평당 약 301만원)

* 2026년 5월, 소요맨션(1986년식, 63.96㎡) 30,000,000원에 거래되었습니다. (평당 약 155만원)

4.2. 시장 분석

본건은 2020년에 준공된 신축 건물로, 주변 비교 대상 건물들(1986~1997년식)보다 신축성이 높다는 장점이 있습니다. 제공된 최근 매매 가격이 감정가(213,000,000원)와 상당한 차이를 보이는 점은 주목해야 할 부분입니다. 이는 주변 시장의 형성 가격이 신축 건물에 비해 낮게 형성되어 있거나, 비교 대상 매물의 상태 또는 특수성에 기인할 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설 및 기반시설

* 교육시설: 소요초등학교가 인근에 위치합니다.

* 생활 편의: 주위는 주택지대와 근린생활시설이 혼합되어 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

* 주거 환경: 다세대주택, 단독주택 등이 밀집된 지역입니다.

* 주요 설비: 기본적인 위생 및 급배수 설비, 승강기, 도시가스, 난방 설비 등이 갖추어져 있습니다.

5.2. 주변 시설 (검색 결과)

현재 검색 결과에서 본 물건지 주변에 명확하게 지정된 혐오시설 정보는 확인되지 않았습니다. 다만, 과거 동두천 지역 내 '기지촌 여성 인권 유린'과 관련된 성병관리소 건물이 있었던 기록이 있으나, 해당 건물의 현황 및 본 물건과의 직접적인 근접성은 확인되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

* 경매 물건 특성상 인수되는 권리 외에 예상치 못한 법적 부담이나 하자 발생 가능성을 항상 염두에 두어야 합니다.

* 임대 관계가 미상인 점은 명도 절차 시 잠재적인 변수가 될 수 있습니다. 비록 보증금 인수분은 없으나, 점유자와의 협의가 필요할 수 있습니다.

* 총 등기부채권액(234,158,337원)이 감정가(213,000,000원)를 초과하고 있습니다. 이는 유찰 가능성을 시사하며, 낙찰가가 낮아질 가능성도 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 2020년에 준공된 비교적 신축인 다세대주택으로, 건물 자체의 상태는 양호할 것으로 예상됩니다. 소요초등학교 인근에 위치하여 교육 환경이 양호하며, 대중교통 접근성 또한 보통 수준입니다. 다만, 주변의 최근 실거래가 정보가 감정가에 비해 현저히 낮게 나타나는 점은 시장 가치에 대한 신중한 판단을 요구합니다. 권리관계는 말소기준권리 이하의 권리들은 모두 소멸될 것으로 보입니다.

8. 투자 포인트

* 신축 건물 (2020년 준공)

* 소요초등학교 인근의 안정적인 주거 지역

* 일괄 매각으로 토지 및 건물 동시 취득 가능

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 213,000,000원입니다. 제공된 주변 시세 정보에서 2020년식 신축 건물의 가치를 정확히 반영하는 직접적인 데이터는 부족합니다. 다만, 1980~1990년대 건축된 비교 대상 빌라들의 거래 가격이 평당 150만 원 ~ 300만 원 수준임을 감안할 때, 신축 건물이라는 점을 고려하여 감정가를 기준으로 시세 범위를 추정할 수 있습니다.

총 채권액이 감정가를 초과하는 상황 등을 종합적으로 고려하여, 보수적인 접근과 공격적인 접근을 혼합한 범위를 제안합니다.

* 보수적 관점 (감정가의 75%): 약 159,750,000원

* 적정 관점 (감정가의 80%): 약 170,400,000원

* 적극적 관점 (감정가의 85%): 약 181,050,000원

따라서, 예상 입찰가는 약 1억 6천만 원 ~ 1억 8천만 원 사이를 고려해 볼 수 있습니다. 본 물건의 실제 가치는 현장 조사 및 추가적인 시장 조사를 통해 신중하게 판단해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.