나이스옥션 법원경매 광주 2025타경7333 [1] 전라남도 나주시 빛가람동 693-4 상산빌딩 1층104호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 토우감정 · 평가일 2025.12.02

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 전라남도 나주시 빛가람동 소재 "빛가람중학교" 북동측 인근에 위치한 "상산빌딩 제1층 제104호" 로서, 주위는 아파트단지 및 단독주택, 상가 혼용지대임.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하며, 주변에 버스정류장이 소재하여 대중교통수단 이용은 보통임.

건물의 구조

일련번호 1-가) 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 건물 중 제1층 제104호로서, 외벽 : 화강석 붙임 및 강화유리마감 등, 내벽 : 벽지, 타일 마감 등, 창호 : 새시창임.

이용상태

일련번호 1-가) 근린생활시설임.

설비내역

공동 위생설비 및 급배수설비, 소화전설비, 승강기설비 등이 구비됨.

토지의 형상 및 이용상태

세장형 평지이며, 상업용 건부지임.

인접 도로상태등

본건 북측으로 왕복 3차선, 남측으로 왕복 4차선의 아스팔트 포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

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공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

-임대관계는 미상임.

물건 비고

2025. 12. 08.자 부동산현황조사보고서에 의하면 현재 공실임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 현황

사건번호: 광주지방법원 2025타경7333 (1)

소재지: 전라남도 나주시 빛가람동 693-4 상산빌딩 1층 104호 (나주시 그린로 209)

건물명: 상산빌딩

구분: 근린상가 (제1종근린생활시설)

감정가: 404,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

1.2. 면적 정보

토지면적: 34.96㎡ (약 10.58평)

토지 지분: 34.96㎡ (약 10.58평)

건물면적: 61.42㎡ (약 18.58평)

건물 지분: 61.42㎡ (약 18.58평)

1.3. 채권자 정보

채권자: 온OOOOOOOO (온누리신용협동조합)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 전라남도 나주시 빛가람동 소재 "빛가람중학교" 북동측 인근에 위치한 "상산빌딩 제1층 제104호"입니다.

주변은 아파트단지, 단독주택, 상가 등이 혼재된 지역입니다.

2.2. 교통상황

차량 접근이 가능하며, 주변에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용은 보통 수준입니다.

본건 북측으로 왕복 3차선, 남측으로 왕복 4차선의 아스팔트 포장도로에 접하고 있어 차량 접근성이 양호합니다.

2.3. 건물 구조

상산빌딩은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 건물 중 제1층 제104호입니다.

외벽은 화강석 붙임 및 강화유리 마감 등이며, 내벽은 벽지, 타일 마감 등입니다.

창호는 새시창으로 되어 있습니다.

2.4. 토지 이용상태

토지는 세장형 평지이며, 상업용 건부지로 이용 중에 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

말소기준권리: 2017년 3월 10일 접수된 온누리신용협동조합의 근저당권 (채권액 399,600,000원)입니다.

등기부상 소유권보존은 유한회사상산이며, 이후 여러 건의 압류(나주시, 전주세무서장)가 있었고, 최종적으로 온누리신용협동조합에 의한 임의경매가 개시되었습니다.

총 등기부채권액은 399,600,000원입니다.

3.2. 인수 권리 여부

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없습니다. (지상권은 개요가 명시되지 않아 확인 필요)

3.3. 임차인 현황

인수 보증금 합계는 0원입니다.

임대 관계는 미상으로, 실제 점유자 및 임대차 관계에 대한 확인이 필요합니다.

* 임차인 정보는 제공되지 않았으나, 임대관계가 미상인 경우 금액이 미상이라도 주의가 필요합니다.

4. 상권분석

4.1. 건물 용도 및 특징

본건이 위치한 상산빌딩은 제1종 근린생활시설로 이용되고 있습니다.

1층 104호는 상업시설로서 유동인구 및 접근성이 중요한 요소입니다.

4.2. 배후 수요

주변에 아파트 단지 및 주택가가 밀집해 있어 기본적인 배후 수요를 확보할 수 있습니다.

빛가람중학교가 인근에 있어 학생 및 학부모 수요도 일부 기대됩니다.

4.3. 주변 상권

나주시 빛가람동은 혁신도시로 조성된 지역으로, 다양한 상업시설 및 편의시설이 입점해 있습니다.

본건이 위치한 상산빌딩은 대로변에 인접하여 상가로서의 입지 조건이 양호한 편입니다.

5. 생활정보

5.1. 교육시설

인근에 빛가람중학교가 위치하고 있습니다.

5.2. 교통 및 편의시설

주변 버스정류장을 통해 시내 및 인근 지역으로의 이동이 가능합니다.

혁신도시 내에 위치하여 다양한 은행, 관공서, 병원, 식당 등의 편의시설 이용이 편리합니다.

주변 지도 검색 결과, 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 공실 위험

2025년 12월 8일자 부동산현황조사보고서에 따르면 현재 공실 상태입니다.

공실 장기화 시 수익성 악화 및 관리비 부담 증가로 이어질 수 있습니다.

6.2. 임대차 관계 불확실성

임대 관계가 미상으로, 실제 점유 여부, 대항력 있는 임차인 존재 여부, 보증금 및 차임 수준 등을 반드시 추가 확인해야 합니다.

명확한 임대차 계약 확인 없이는 명도 시 분쟁 발생 가능성이 있습니다.

6.3. 미상 권리사항

등기부상 말소되지 않는 권리로 지상권이 언급되었으나, 그 개요가 명시되지 않아 추가적인 확인이 필요합니다.

7. 종합 의견

본건은 나주혁신도시 내 상산빌딩 1층 근린상가로, 뛰어난 접근성과 주변 배후 수요를 바탕으로 잠재력을 가진 물건입니다.

현재 공실 상태이며 임대 관계가 미상인 점은 투자 전 반드시 해결해야 할 리스크 요인입니다.

그러나 권리 분석상 인수되는 권리가 없어 법적 문제는 명확하며, 향후 임차인 확보를 통해 수익 창출이 기대됩니다.

8. 투자 포인트

* 1층 상가로서 높은 가시성과 접근성을 보유하고 있습니다.

* 나주혁신도시의 지속적인 발전 가능성에 따른 미래 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

* 현재 공실 상태로, 신규 임차인 확보 시 시세 대비 유리한 조건으로 재임대하여 수익률을 높일 수 있습니다.

* 매각으로 소멸되는 권리만 있어 권리관계가 비교적 명확합니다.

9. 예상 입찰가

본건의 예상 입찰가는 현재 감정가 404,000,000원을 기준으로 하되, 다음과 같은 요소를 종합적으로 고려하여 산정해야 합니다.

* 현재 공실 상태임을 감안한 임대 수익률 분석

* 주변 유사 물건의 거래 사례 및 임대 시세 조사

* 추후 예상되는 명도 비용 및 수리 비용 고려

* 잠재적 리스크(공실, 미상 임대 관계) 해소를 위한 전략 수립

현재 제공된 정보만으로는 정확한 예상 입찰가 산출이 어렵습니다. 별도의 현장 조사를 통한 임대 시세 파악 및 상권 분석 후 보수적인 접근이 필요합니다.

인수 보증금은 0원이므로, 입찰가는 순수하게 물건 가치와 향후 수익성을 기반으로 결정됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.