나이스옥션 법원경매 마산 2025타경358 [1] 경상남도 의령군 의령읍 동동리 950-1 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 삼창감정 · 평가일 2025.11.25

토지감정요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 경상남도 의령군 의령읍 동동리 소재 '남산초등학교' 남서측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택 및 공동주택, 주상용건물, 학교, 각종 근린상가 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건 인근까지 차량접근 가능하며, 인근에 시내버스정류장이 소재하여 제반 대중교통사정은 보통임.

형태 및 이용상태

인접지와 대체로 등고평탄하게 조성된 사다리형의 토지로서, 주거기타 건부지로 이용중임.

인접 도로상태

남동측으로 약 2미터 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제1종일반주거지역, 가축사육제한구역(2025-08-05)(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>

제시목록 외의 물건

별지 '지적 및 건물개황도'와 같이 기호(ㄱ,ㄴ)이 소재하나, 구조 및 규모, 이용상태 등으로 보아 본건의 사용·수익·처분 등에 미치는 영향은 경미할 것으로 판단됨.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상이며, 기타사항 없음.

건물감정평가요항표

건물의 구조

가),나) 목조 스레이트지붕(현황 '보강블록조 강판기와지붕') 단층건으로서, 외벽 : 몰탈위 페인팅 마감 등. 내벽 : 벽지 마감 등. 창호 : 새시창 구조임.

이용상태

가) 주택 등으로 이용중임. 나) 주택 및 일부 창고 등으로 이용중임.

설비내역

가),나) 위생 및 급·배수설비, 난방설비 등이 되어 있음.

부합물 및 종물

없 음.

공부와의 차이

■ 본건 일련번호 가) 건물은 공부상 구조가 '목조 스레이트지붕' 이나, 현황 '보강블록조 스레트위 강판기와지붕' 임. ■ 본건 일련번호 나) 건물은 공부상 구조가 '목조' 이나, 현황 '보강블록조' 임. ■ 본건 일련번호 나) 건물은 공부상 용도가 '단독주택' 이나, 현황 '단독주택 및 일부 창고' 임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상이며, 기타사항 없음.

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물(1-1, 1-2) 매각포함.
목록1. 인접토지(타인소유의 동동리 931-10번지) 일부와 함께 일단으로, 주거 기타 건부지로 이용 중임. 본건 일부에 소재하는 소유관계가 확인되지 않는 건물 3동 및 태양광시설은 평가 및 매각제외하며, 최저매각가격은 이를 감안한 금액임.
목록2.
- 감정평가서상 일련번호 가)건물은 공부상 구조가 목조 스레이트 지붕이나 현황 보강블록조 스레트위 강판기와지붕임. 감정평가서상 일련번호 나)건물은 공부상 구조가 목조이나 현황 보강블록조이며, 공부상 용도가 단독주택이나 현황 단독주택 및 일부창고임.
- 공부상 도로명주소는 의병로25길 7이나 현황조사 시 본건 건물의 출입대문에 의병로25길 9-3의 도로명주소가 부여되어 있고, 본건1 토지 일부 및 타인소유의 인접토지에 걸쳐 소재하는 건물3동의 출입대문에 의병로25길 7의 도로명주소가 부여되어 있는 것으로 조사되었으니 참고바람.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

물건 기본정보

사건번호: 마산지원 2025타경358 (1)

소재지: 경상남도 의령군 의령읍 동동리 950-1

용도: 단독주택

감정가: 126,594,962원

토지면적: 304.00㎡ (약 91.96평)

건물면적: 71.41㎡ (약 21.60평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 의OOOOOOOO (등기부상 의령신용협동조합 추정)

특이사항:

주의사항: 일괄매각. 본건 일부에 소재하는 소유관계가 확인되지 않는 건물 3동 및 태양광시설은 평가 및 매각 제외하며, 최저매각가격은 이를 감안한 금액임. (물건명세서상 제시외 건물 1-1, 1-2는 매각 포함으로 기재되어 있으나, 본건 일부의 건물 3동 및 태양광시설이 매각 제외되는 점 참고)

1.1. 입지조건

입지조건

위치 및 주위환경: 본 건은 경상남도 의령군 의령읍 동동리 소재 '남산초등학교' 남서측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택 및 공동주택, 근린상가, 학교 등으로 형성된 주거지대임.

교통상황: 차량 접근이 가능하며, 인근에 시내버스정류장이 소재하여 대중교통 이용은 보통 수준임.

토지이용상태: 인접지와 대체로 등고평탄하게 조성된 사다리형의 토지로서, 주거 기타 건부지로 이용 중임.

도로상태: 남동측으로 약 2미터 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태: 제1종일반주거지역, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 역사문화환경보존지역으로 지정되어 있음.

1.2. 권리분석

권리분석

말소기준권리: 2016년 2월 25일자 케이씨유엔피엘대부주식회사의 근저당권(을1)임.

말소예정권리: 상기 말소기준권리보다 후순위인 을2, 을3, 을4, 을5 (토지) 및 을2, 을3 (건물) 등 모든 근저당, 지상권, 가압류, 임의경매개시결정 등은 매각으로 모두 소멸될 예정임.

인수되는 권리: 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없음.

임차인 현황:

* 이 : 보증금 0원, 차임 0원, 전입일자 2021-09-01. 대항력 없음. (보증금 및 차임이 없으나, 임대차 관계가 존재하며 대항력이 없는 임차인임.)

인수보증금 합계: 0원

1.3. 상권분석

상권분석

주변 시세 동향:

제공된 주변 연립주택 매매 정보를 분석한 결과, 최근 2~3년간 10,200만원에서 14,400만원 범위에서 거래가 이루어졌음.

- 창흥하이츠빌 (2001년식, 84.84㎡): 2023년 12월 10,200만원 거래

- 청아B (2010년식, 99.34㎡): 2024년 3월 11,000만원 거래

- 테마파크빌 (2005년식, 84.57㎡): 2025년 10월 14,400만원 거래

본건은 단독주택으로, 주변 연립주택 시세와 직접 비교하기는 어려우나, 토지 면적(304㎡)이 넓다는 점을 고려할 때, 감정가 수준은 주변 시세 대비 합리적인 수준으로 판단됨. 다만, 동일 단지 내 비교 대상은 없음.

1.4. 생활정보

생활정보

편의시설: 남산초등학교와 인접하고 있으며, 주변에 근린생활시설이 형성되어 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능함.

교육시설: 남산초등학교가 인근에 위치함.

교통: 시내버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편임.

혐오시설: 인근 지역은 주거지역으로 주로 형성되어 있으며, 토지이용계획상 가축사육제한구역에 해당하여 대규모 축사 등 혐오시설의 존재 가능성은 낮은 것으로 판단됨.

1.5. 잠재적 리스크

잠재적 리스크

건축물 현황과 공부상 내용 차이:

- 건물 가)는 공부상 '목조 스레이트지붕'이나 현황 '보강블록조 스레트위 강판기와지붕'임.

- 건물 나)는 공부상 '목조'이나 현황 '보강블록조'이며, 공부상 '단독주택'이나 현황 '단독주택 및 일부 창고'로 이용 중임.

이는 추후 건축물대장 변경, 리모델링, 증축, 개축 등에 제약을 받거나 추가적인 비용 발생 가능성이 있음.

도로명 주소 혼동 가능성: 공부상 주소(의병로25길 7)와 현황 조사 시 부여된 주소(의병로25길 9-3)가 다르며, 인접 토지에 걸쳐 있는 건물 3동의 주소도 다르게 조사됨. 이는 추후 등기, 건축물대장 관련 업무 처리 시 혼란을 야기할 수 있음.

매각 제외 물건: 본건 일부에 소재하는 소유관계가 확인되지 않는 건물 3동 및 태양광시설은 평가 및 매각 제외됨. 이는 낙찰 후 해당 부분의 철거 등 추가적인 처리가 필요할 수 있으며, 이에 대한 비용 발생 가능성이 있음.

토지 일부 이용: 본건 토지는 인접 타인 소유 토지(동동리 931-10번지)의 일부와 함께 이용 중인 것으로 조사됨. 이는 향후 경계 확인, 점유 관계 등 분쟁의 소지가 될 수 있음.

개발 제한: 역사문화환경보존지역으로 지정되어 있어, 향후 건축 행위 시 문화재 관련 규제를 받을 수 있음.

1.6. 종합 의견

종합 의견

본 물건은 경상남도 의령군 의령읍의 주거지역 내에 위치한 단독주택임. 남산초등학교 인근으로 기본적인 생활 편의시설과 교육시설 이용이 가능하며, 차량 접근성 및 대중교통 이용도 보통 수준임.

등기부상 모든 권리가 말소될 예정이므로 권리 분석상 문제는 없어 보이며, 인수하는 보증금도 없음.

다만, 건물 현황과 공부상 내용의 차이, 도로명 주소 상이, 소유 관계 불분명한 매각 제외 건물 존재, 타인 소유 토지 일부와 함께 이용 중인 점 등은 잠재적 리스크로 작용할 수 있음. 특히 매각 제외된 건물 3동 및 태양광시설의 처리 문제는 낙찰자가 부담해야 할 부분임.

종합적으로 볼 때, 권리상 큰 문제는 없으나, 물건의 현황 및 공부상 차이로 인한 하자 부분을 충분히 고려하여 신중한 접근이 필요함.

1.7. 투자 포인트

투자 포인트

권리 낙찰 가능성: 말소기준권리보다 후순위 권리들이 다수 존재하며, 모두 매각으로 소멸될 예정이므로 권리관계가 깨끗한 상태로 취득 가능함.

토지 가치: 약 92평의 넓은 토지를 보유하고 있어, 향후 증축, 신축, 또는 토지 자체 활용 등 다양한 가치 창출이 기대됨.

주거 환경: 조용한 주거 지역에 위치하며, 초등학교가 인접하여 주거 환경이 양호한 편임.

시세 대비 저평가 가능성: 감정가 및 주변 연립주택 시세를 고려할 때, 하자 부분을 감안하더라도 시세 대비 저평가되었을 가능성을 배제할 수 없음.

1.8. 예상 입찰가

예상 입찰가

감정가: 126,594,962원

본 건은 권리상 인수되는 부분이 없고, 주변 시세 대비 감정가가 합리적인 수준으로 보입니다. 다만, 건물 현황과 공부상 내용 차이, 매각 제외 물건(건물 3동, 태양광시설) 존재, 타인 토지 일부와 함께 이용하는 점 등 제반 리스크 요인을 감안해야 합니다.

이러한 리스크를 고려하여 보수적인 관점에서 감정가의 90% ~ 100% 수준에서 입찰가를 산정하는 것이 합리적입니다.

따라서, 예상 입찰가는 113,935,466원 ~ 126,594,962원 사이에서 신중하게 결정하시기 바랍니다.

안정적인 투자를 위해서는 1억 1천 4백만원 ~ 1억 2천 6백만원 범위 내에서의 입찰을 고려해 볼 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.