나이스옥션 법원경매 부산동부 2025타경834 [1] 부산광역시 기장군 정관읍 매학리 744 1층104호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

토지감정요항표

위치 및 주위환경

부산광역시 기장군 장안읍 반룡리 반룡산업 단지 내 '구기공원' 동측 인근에 위치하며, 주위 일원은 지원시설 구역으로 근린상가, 나지 등이 혼재함.

교통상황

시외곽지대에 속하나, 차량접근 용이한 편이며, 시내버스정류장에서 가까워 교통사정 무난한편임.

형태 및 이용상태

주위와 대체로 등고 평탄한 장방형 토지로 노유자시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태

서측으로 폭 15미터 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

준주거지역, 지구단위계획구역(2013-05-22), 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 가축사육제한구역(2015-03-04)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 일반산업단지(2013-05-22)<산업입지 및 개발에 관한 법률>, 지원시설구역<산업집적활성화 및 공장설립에 관한 법률>.

제시목록 외의 물건

일부 지상에 감나무 4주가 식재되어 있으며, 임차인 소유로 탐문조사됨.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

'건물 감정평가 요항표' 6항 참조

건물감정평가요항표

건물의 구조

일반철골구조 박공지방 단층 건물로서 2017.12.15일자로 사용승인되었으며, 외벽 : 판넬잇기 창호 : 알미늄 샷시, 단창임.

이용상태

노유자시설(노인복지시설)로 이용중임.

설비내역

급배수, 위생설비, 개별 냉난방설비, 화재탐지 설비 등이 되어 있음.

부합물 및 종물

해당 없음.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대 중이나, 세부내용은 미상임.

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 기장군 정관읍 매학리 소재'중앙공원' 남동측 인근에 위치하며, 부근은 각종 근린생활시설 및 근린공원 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 인근에 시내버스정류장 등이 소재하여 교통상황은 무난한편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 슬래브지붕 지상5층 건물 내 1층 104호로서, 외벽 : 복합판넬붙임 등 창호 : 샤시창호 등 임.

이용상태

제1종근린생활시설 용도이나, 조사시점 현재 영업종료 상태임.

설비내역

전기설비, 승강기설비, 화재탐지 및 경보설비, 스프링쿨러, 위생 및 급배수설비 등이 구비된 것으로 추정됨.

토지의 형상 및 이용상태

인접지와 대체로 등고평탄한 장방형에 가까운 토지로서, 근린생활시설 및 주차장 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남측으로 폭 16미터, 동측으로 폭 8미터 내외의 포장도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 방화지구, 제1종지구단위계획구역, 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 주차장, 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 가축사육제한구역(2015-03-04)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 택지개발지구<택지개발촉진법>.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상임. 2) 기타사항 : ·본건 구분건물은 외부에 별도의 호수표시가 없는바 감정평가 전례와 건축물현황도 등을 기준으로 위치 확인하였으니, 경매 진행 및 응찰 시 재확인하시기 바랍니다. ·본건은 현장조사 시 소유자 및 이해관계인의 부재 및 폐문 등으로 인하여 내부 확인이 곤란하여 외부관측을 통해 인접한 102호 및 106호와 격벽을 없애고 일체로 이용중인 것으로 조사되었으니, 경매 진행 및 응찰 시 내부구조 및 관리상태 등에 대해 재확인하시기 바랍니다. ·본건 내부에 상품 및 진열대 등이 다수 방치되어 있으나, 이동이 용이함등의 사유로 이에 구애됨이 없이 감정평가 하였으니 경매 진행 및 응찰시 참고하시 바랍니다.

물건 비고

감정서 및 2026.8.4.자 감정인의 회신에 의하면, 인접한 102호, 106호와 격벽을 없애고 일체로 이용중인 것으로 보이나 건축물 현황도상의 출입문과 기둥표시등으로 개략적인 호별 위치와 면적은 파악가능 한 것으로 보이고 건축물 현황도등에 의한 경계벽 복원은 비교적 용이한 것으로 보임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 부산동부지원 2025타경834 (1)

소재지: 부산광역시 기장군 정관읍 매학리 744, 1층 104호

용도: 근린상가 (제1종근린생활시설)

감정가: 818,000,000원

토지면적: 33.28㎡ (약 10.07평)

토지지분: 33.2806㎡ (약 10.07평)

건물면적: 104.40㎡ (약 31.58평)

건물지분: 104.4㎡ (약 31.58평)

매각대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 주OOOOOOOO

특이사항: 공동담보 물건

건축물대장상 건물 용도: 주차장 (기타용도)

건축물대장상 건물 구조: 철근콘크리트구조 슬래브지붕 5층 건물

사용승인일: 2018년 06월 15일

본건 호실(104호)은 1층에 위치

2. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 부산광역시 기장군 정관읍 매학리 '중앙공원' 남동측 인근에 위치하며, 주변은 각종 근린생활시설과 근린공원 등으로 형성되어 있습니다.

* 교통상황: 차량 접근이 용이하며, 인근에 시내버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

* 토지 및 건물 이용상태: 본건 토지는 인접지와 대체로 등고평탄한 장방형에 가까운 토지로서, 근린생활시설 및 주차장 용도로 이용 중입니다. 건물의 1층 104호는 조사 시점 현재 영업 종료 상태입니다.

* 인접 도로상태: 본건 건물은 남측으로 폭 16미터, 동측으로 폭 8미터 내외의 포장도로와 접해 있습니다.

* 토지 이용계획 및 제한상태: 일반상업지역, 방화지구, 제1종지구단위계획구역, 소로2류(폭 8m~10m), 중로1류(폭 20m~25m), 중로2류(폭 15m~20m), 가축사육제한구역, 택지개발지구에 속합니다.

3. 권리분석

* 말소기준권리: 2018년 10월 25일 접수된 부산은행의 근저당권(을6, 1,320,000,000원)입니다.

* 소멸 예정 권리: 위 말소기준권리보다 후순위인 모든 권리(을9, 을10, 갑6, 갑7, 갑8)는 매각으로 인해 소멸될 것으로 예상됩니다.

* 인수되는 권리: 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리사항은 없습니다. (단, 지상권은 개요에 언급되나, 구체적인 사항은 확인 필요)

* 임차인 현황:

* (주)어메이징바베큐정관점심수미: 보증금 0원, 차임 0원, 전입/사업일자 2023-08-04, 대항력 없음.

* 홍길동김진환: 보증금 47,000,000원, 차임 0원, 전입일자 2024-03-28, 확정일자 2024-05-10, 대항력 없음.

* 홍짬뽕김진환: 보증금 0원, 차임 0원, 전입/사업일자 2024-08-06, 대항력 없음.

* 인수 보증금 합계: 0원. 제시된 임차인들은 모두 대항력이 없어 낙찰자가 인수할 보증금은 없습니다.

4. 상권분석

* 지역 특성: 본건은 부산광역시 기장군 정관읍 매학리에 위치하며, 주변은 주거지역과 상업시설이 혼재된 신도시 지역입니다. '중앙공원'과 인접하여 쾌적한 환경을 갖추고 있습니다.

* 상업 시설 현황: 본 건은 제1종근린생활시설 용도로 등록되어 있으나, 조사 시점 현재 영업 종료 상태입니다. 이는 향후 임차인 확보 또는 직접 운영 시 공실 리스크를 고려해야 함을 시사합니다.

* 이용 현황: 본건 104호는 인접한 102호, 106호와 격벽을 제거하고 일체로 이용 중인 것으로 파악됩니다. 건축물 현황도 등을 통해 개략적인 호별 위치와 면적 파악은 가능하며, 경계벽 복원은 비교적 용이할 것으로 보입니다. (주의사항, 물건명세서 참고사항)

5. 생활정보

* 주변 시설: '중앙공원'이 인근에 위치하여 여가 활동에 유리하며, 주변에 각종 근린생활시설이 분포하여 기본적인 생활 편의는 제공될 것으로 보입니다.

* 교통 접근성: 시외곽에 속하나 차량 접근이 용이하고, 시내버스 정류장이 가까워 교통 환경은 무난한 편입니다.

6. 잠재적 리스크

* 공실 위험: 현재 영업 종료 상태로, 신규 임차인 유치 또는 직접 운영 시 공실이 발생할 수 있습니다.

* 구조 변경 및 복원: 인접 호수와 합벽 철거 후 일체로 이용 중인 점을 고려할 때, 원상 복구 또는 합법적인 구조 변경에 대한 추가적인 비용 및 행정 절차가 필요할 수 있습니다. 다만, 건축물 현황도 등을 통한 복원은 비교적 용이할 것으로 판단됩니다.

* 명도 관련: 내부에 상품 및 진열대가 다수 방치되어 있어, 낙찰 후 명도 과정에서 추가적인 협상 또는 비용이 발생할 수 있습니다.

* 건물 위치 확인: 본 건 구분건물은 외부에 별도 호수 표시가 없어, 감정평가 전례 및 건축물 현황도를 기준으로 위치가 확인되었습니다. 실제 현장에서 재확인하는 것이 중요합니다.

* 혐오시설: 주변 지역 조사 결과, 본건 소재지 인근에 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 부산광역시 기장군 정관읍 매학리에 위치한 근린상가(1층 104호)입니다. 감정가는 8억 1천 8백만원이며, 토지면적 약 10평, 건물면적 약 31평으로 구성되어 있습니다. 현재 영업 종료 상태이며, 인접 호수와 합쳐서 이용 중인 점은 향후 활용 방안에 대한 고려가 필요합니다. 모든 권리는 매각으로 소멸될 예정이며, 인수할 임차인의 보증금은 없는 것으로 파악됩니다. 주변에 공원 및 생활 편의시설이 있고, 교통 접근성 또한 무난하여 상업 시설로서의 잠재력은 있습니다.

8. 투자 포인트

* 정관 신도시 내 상업 지구에 위치하여 향후 개발 가능성이 있습니다.

* 모든 권리가 소멸되는 깨끗한 권리 상태입니다.

* 인수할 임차 보증금이 없어 명도 부담이 적습니다.

* 인접 호수와 합쳐서 사용 중인 점을 활용하여 넓은 면적의 상가를 구성할 수 있는 잠재력이 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 물건의 예상 입찰가는 감정가 818,000,000원을 기준으로, 현재 시장 상황, 물건의 가치, 명도 및 복원 예상 비용 등을 종합적으로 고려하여 산정해야 합니다. 인수할 보증금이 없으므로, 해당 감정가를 기준으로 하되 현장 조사 및 추가적인 시세 조사를 통해 최적의 입찰가를 결정하는 것이 중요합니다. 구체적인 예상 입찰가는 별도의 심층 분석을 통해 제시될 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.