나이스옥션 법원경매 인천 2025타경513928 [1] 인천광역시 중구 운서동 3098-5 운서역 더타임 2층228호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 코아 · 평가일 2025.12.05

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 중구 운서동 소재 "운서역(공항철도)" 남동측 인근에 위치하며, 주위는 아파트단지 및 업무시설, 숙박시설, 각종 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 진출입이 가능하고, 인근에 버스정류장 및 운서역(공항철도)이 소재하는 등 제반 대중교통상황은 양호한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트조 평슬라브지붕 지하4층/지상10층 건물 내 제2층 제228호로서, (사용승인일: 2020.05.28) 외벽: 석재치장 및 복합판넬 마감 등. 창호: 샷시 창호 등임.

이용상태

오피스텔로 이용중임.(폐문부재로 내부확인은 못함)

설비내역

기본적인 위생설비 및 급·배수설비, 화재탐지설비, 소화전설비, 승강기설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접도로 대비 등고평탄한 가장형 토지로서, 업무시설 및 숙박시설, 근린생활시설 건부지 등으로 이용중임.

인접 도로상태등

본건토지 북서측으로 노폭 약 25미터 내외, 남서측으로 노폭 약 15미터 내외의 포장도로에 각각 접하며, 북동측으로 노폭 약 10미터 내외의 보행자전용도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역(2013-02-04) , 지구단위계획구역 , 소로1류(폭 10m~12m)(보행자도로)(접합) , 중로1류(폭 20m~25m)(접합) , 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 경제자유구역<경제자유구역의 지정 및 운영에 관한 특별법>, 장애물제한표면구역(2012-06-11)(수평표면)<공항시설법>, 성장관리권역(2014-11-03)<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)(외국인 토지거래허가구역(지정기간:2025. 8. 26. ~ 2026. 8. 25.))

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

1. 등기부상 숙박시설, 업무시설, 근린생활시설로 되어 있으나, 주민등록등본표에는 오피스텔로 기재되어 추가적인 확인이 필요함(현황조사서 참조)
2. 건물 일부는 호텔로 이용 중이며, 관계자에게 문의한 바 본건은 호텔로 이용하고 있지 않다고 함(현황조사서 참조)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 건은 인천광역시 중구 운서동 3098-5에 위치한 오피스텔로, 인천지방법원 2025타경513928(1) 사건으로 경매에 나왔습니다.

* 사건번호: 인천지방법원 2025타경513928 (1)

* 소재지: 인천광역시 중구 운서동 3098-5, 운서역 더타임 2층 228호

* 용도: 오피스텔

* 감정가: 112,000,000원

* 토지면적: 8.23㎡ (약 2.49평)

* 건물면적: 21.48㎡ (약 6.50평)

* 매각대상: 토지 및 건물 일괄 매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 유OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

* 사용승인일: 2020년 5월 28일

1.1. 입지조건

본 건은 인천광역시 중구 운서동 소재 "운서역(공항철도)" 남동측 인근에 위치합니다.

* 주위환경: 주변에는 아파트단지, 업무시설, 숙박시설, 각종 근린생활시설 등이 소재하고 있어 전반적인 주위환경은 보통 수준입니다.

* 교통상황: 차량 진출입이 용이하며, 인근에 버스정류장과 인천공항철도 운서역이 소재하여 대중교통 이용이 매우 편리합니다.

* 도로상태: 본건 토지는 북서측으로 약 25미터, 남서측으로 약 15미터, 북동측으로 약 10미터 폭의 포장도로에 각각 접하고 있습니다.

1.2. 권리분석

본 건은 말소기준권리보다 후순위의 권리들은 매각으로 인해 모두 소멸될 예정으로, 낙찰자가 인수해야 할 부담은 없습니다.

* 말소기준권리: 2020년 7월 6일자 신한은행 근저당권 (채권액: 109,440,000원)

* 인수되는 권리: 없음. 모든 등기부상 권리는 매각으로 소멸됩니다.

* 임차인 현황:

* 임차인: 장한빛

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2023년 1월 27일

* 대항력: 없음

* 비고: 개인정보 보호를 위해 성함은 장 로 표기합니다.

* 임차인: 정재희

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2025년 2월 10일

* 대항력: 없음

* 비고: 개인정보 보호를 위해 성함은 정 로 표기합니다.

* 인수 보증금 합계: 0원

* 등기부채권 총액: 109,440,000원

1.3. 상권분석

본 건이 위치한 운서동 지역은 인천국제공항 및 영종도의 개발과 함께 상권이 활성화되고 있는 지역입니다.

* 주변 지역: 아파트단지, 업무시설, 숙박시설, 각종 근린생활시설 등이 혼재되어 있어 복합적인 상업 기능을 수행하고 있습니다.

* 주요시설: 인천공항철도 운서역이 인접해 있어 역세권 프리미엄을 누릴 수 있으며, 공항 이용객 및 관련 종사자, 인근 거주자들을 대상으로 한 배후수요가 풍부합니다.

* 혐오시설: 주변 지역을 조사한 결과, 본 건 인근에 특별히 문제가 될 만한 혐오시설은 발견되지 않았습니다.

1.4. 생활정보

운서역을 중심으로 형성된 상업 및 주거 복합 지역으로 편리한 생활 인프라를 갖추고 있습니다.

* 편의시설: 인근에 위치한 다양한 근린생활시설을 통해 쇼핑, 외식, 금융 등 일상생활에 필요한 각종 편의시설 이용이 용이합니다.

* 교통시설: 인천공항철도 운서역을 통해 서울 도심 및 인천국제공항으로의 접근성이 매우 뛰어나 출퇴근 및 이동이 편리합니다.

* 주변 환경: 신축 건물들이 밀집한 지역으로 전반적으로 쾌적한 주거 및 업무 환경을 제공합니다.

1.5. 잠재적 리스크

본 건은 투자 시 고려해야 할 몇 가지 잠재적 리스크 요인을 가지고 있습니다.

* 유동화 물건: 채권이 유동화된 물건으로, 일반 경매 물건보다 복잡한 절차나 추가적인 확인이 필요할 수 있습니다.

* 토지거래허가구역: 본 건은 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있으며, 특히 외국인 토지거래허가구역 지정 기간(2025. 8. 26. ~ 2026. 8. 25.)도 포함되어 있어, 취득 시 관련 허가 절차에 대한 확인이 필요할 수 있습니다.

* 용도 불일치 가능성: 등기부상 숙박시설, 업무시설, 근린생활시설로 되어 있으나, 주민등록표상에는 오피스텔로 기재되어 있어 실제 용도와 공부상 용도 간의 차이가 있습니다. 이는 추가적인 현황 확인을 통해 명확히 파악해야 합니다.

* 실제 이용 현황 불확실성: 건물 일부가 호텔로 이용 중이라는 정보와, 관계자 문의 시에는 호텔로 이용하지 않는다는 상반된 진술이 있어 실제 점유 및 이용 현황에 대한 면밀한 조사가 요구됩니다. (현황조사서 참조)

* 내부 확인 불가: 폐문 부재로 인해 본 건 오피스텔 내부를 직접 확인할 수 없었습니다. 이는 내부 상태 및 관리 상태 파악에 어려움을 야기합니다.

* 임대 관계 미상: 현재 해당 호실의 임대차 관계에 대한 정보가 파악되지 않았습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 인천공항철도 운서역 역세권에 위치한 비교적 신축(2020년 준공) 오피스텔로, 탁월한 교통 편의성과 주변 지역 개발 잠재력을 갖추고 있어 투자 가치가 기대됩니다. 그러나 등기부상 용도와 실제 이용 현황의 불일치 가능성, 건물 일부의 호텔 이용 여부에 대한 불확실성, 내부 확인 불가, 그리고 토지거래허가구역이라는 점 등은 투자 결정 시 반드시 신중하게 고려해야 할 리스크 요인입니다. 이러한 제반 사항을 종합적으로 검토하여 투자 여부를 결정해야 할 것입니다.

1.7. 투자 포인트

* 역세권 입지: 인천공항철도 운서역과 매우 가까워 직주근접 및 투자수요 확보에 유리합니다.

* 신축급 건물: 2020년 준공으로 비교적 최신 건물이며, 자산 가치 유지 및 관리 용이성이 높습니다.

* 성장 잠재력: 영종도 지역의 지속적인 개발 계획과 관광 산업 활성화에 따른 미래 가치 상승이 기대됩니다.

1.8. 예상 입찰가

최근 실거래가 데이터를 분석한 결과, 본 건과 유사한 면적 및 층수의 오피스텔 매매가는 650만원에서 810만원대(1000만원 단위)로 형성되어 있습니다. 본 건물의 건물면적 21.48㎡와 2층이라는 점을 고려할 때, 시장가치는 약 7,000만원대 후반에서 8,000만원대 초반으로 추정됩니다.

그러나 본 건은 앞서 언급한 용도 불일치, 실제 이용 현황의 불확실성, 내부 확인 불가 등의 잠재적 리스크를 내포하고 있어, 이에 대한 보수적인 접근이 필요합니다. 인수해야 할 보증금이 없는 점을 감안하여, 감정가 대비 합리적인 수준에서의 입찰가를 산정했습니다.

따라서, 본 건의 예상 입찰가는 75,000,000원 으로 제안합니다. 이는 감정가 112,000,000원의 약 67% 수준이며, 시장 가격 범위와 내재된 리스크를 반영한 보수적인 금액입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.