나이스옥션 법원경매 안산 2025타경921 [1] 경기도 안산시 상록구 일동 572-13 해뜰채 5층401(상)호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 키스톤 · 평가일 2025.11.26

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 안산시 상록구 일동 소재 "안산식물원" 북동측 인근에 소재하는 다세대주택으로, 인근은 주로 다세대주택, 학교, 공원 등 생활지원시설 및 근린생활시설이 혼재하는 주거지대로 전반적인 주거환경은 무난한 수준임

교통상황

본건까지 차량진입가능하고, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 전반적인 교통여건은 보통수준임

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트(평스라브)지붕 5층건 (사용승인일 : 2022.07.06) 내 제5층 제401(상)호로 외벽 : 석재붙임 마감 등 내벽 : 벽지 및 일부타일 마감 창호 : 이중창호 구조임

이용상태

방3(하층부2,상층부1), 화장실2, 주방 및 거실, 발코니, 다락(제시외) 등으로 이루어진 복층구조의 다세대주택으로 이용중임.

설비내역

도시가스에 의한 개별난방설비, 기본적인 위생시설, 급배수시설, 보안설비, 지상주차장 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접도로 대비 등고평탄한 세로장방형 형상의 토지로 다세대주택건물 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

북동측으로 폭 약 6m내외의 포장도로와 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역 , 제2종일반주거지역 , 시가지경관지구(일반) , 중로2류(폭 15m~20m)(집산도로) (접합) , 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> , 대기관리권역 <대기관리권역의 대기환경개선에 관한 특별법> , 도시교통정비지역<도시교통정비촉진법> , 생활소음진동관리지역<소음진동관리법> , 성장관리권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

본건은 연면적이나 전유면적에 포함되지 않는 면적 약 27.4㎡ 정도의 다락이 본건 상층에 존재하는 것으로 조사되었으며, 이를 감안하여 평가하였음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 본건은 사용승인당시는 4층에 401(상)호 및 401(하)호가 별도로 등기되어 있었고 내부계단이 존재하는 형태로 되어 있었으나, 2022.07.29에 전유부합병으로 401(상)호로 변경되었음. - 임대관계는 미상임.

물건 비고

- 제시외 다락(면적 약 27.4㎡정도, 본건 상층에 존재) 포함.
- 사용승인당시 4층에 401(상)호 및 401(하)호가 별도로 등기되어 있었고 내부 존재하는 형태로 되어 있었으나, 2022. 7. 29.에 전유부합병으로 401(상)호로 변경되었음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건정보

사건번호: 안산지원 2025타경921 (1)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 농협은행주식회사

1.2. 물건소재지

경기도 안산시 상록구 일동 572-13, 해뜰채 5층401(상)호

신주소: 경기도 안산시 상록구 식물원로2길 24 (일동)

1.3. 건물정보

용도: 다세대주택

구조: 철근콘크리트구조

사용승인일: 2022년 7월 6일 (건물 전체)

본건 층수: 5층 (복층 구조로 상층부에 다락 공간 포함)

1.4. 면적

토지면적: 51.25㎡ (약 15.5평)

건물면적 (전유부분): 84.25㎡ (약 25.5평)

제시외 건물면적 (다락): 27.40㎡ (약 8.3평)

총 실사용 가능 면적: 약 111.65㎡ (약 33.8평)

1.5. 감정가 및 매각대상

감정가: 444,000,000원 (4억 4천 4백만원)

매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 경기도 안산시 상록구 일동 소재 "안산식물원" 북동측 인근에 위치함.

주변은 다세대주택, 학교, 공원 등 생활지원시설 및 근린생활시설이 혼재하는 주거지대로, 전반적인 주거환경은 양호한 수준임.

2.2. 교통상황

차량 진입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리함. 전반적인 교통 여건은 보통 수준임.

2.3. 토지 이용계획

도시지역, 제2종일반주거지역, 시가지경관지구(일반), 중로2류(폭 15m~20m), 가축사육제한구역, 대기관리권역, 도시교통정비지역, 생활소음진동관리지역, 성장관리권역으로 지정되어 있음.

3. 권리분석

3.1. 권리순위 및 말소기준권리

을구 3번 순위 근저당권 (농협은행, 2022.08.05. 접수, 396,000,000원)이 말소기준권리임.

본 경매개시결정(갑구 6번, 농협은행, 2025.11.18. 접수)은 말소기준권리보다 후순위임.

3.2. 인수되는 권리

등기부상 말소기준권리보다 선순위의 권리나 매각으로 소멸되지 않는 권리(예: 지상권)는 없는 것으로 판단됨.

3.3. 임차인 현황

인수 보증금 합계: 0원.

등기부상 별도의 임차인 정보는 확인되지 않으며, 인수하는 보증금이 없는 것으로 보아 명도 관련 큰 문제는 없을 것으로 예상됨.

3.4. 등기부채권 총액

등기부상 채권 총액: 422,247,774원

4. 상권분석

4.1. 주변 개발 현황

안산식물원과 인접하여 쾌적한 주거 환경을 제공하며, 주변으로 다세대주택 밀집 지역으로 형성되어 있음.

4.2. 유사 물건 시세 분석

인근 지역 최근 매매 사례 (2026년 7월 기준, 제공된 JSON 데이터 기반):

* 경기 안산시 상록구 일동 623-9, 대림아트빌 (2001년식), 48.32㎡, 3층: 10,500만원 (약 217만원/㎡)

* 경기 안산시 상록구 일동 552-1, 대영렉스빌B동 (2010년식), 79.86㎡, 3층: 18,500만원 (약 232만원/㎡)

* 경기 안산시 상록구 일동 660-9, 이레하이츠빌라 (2002년식), 73.155㎡, 3층: 15,000만원 (약 205만원/㎡)

상기 비교 물건들은 건축 연도가 본건(2022년 사용승인)보다 오래되었고, 면적도 본건(건물 84.25㎡ + 다락 27.40㎡)보다 작거나 유사함. 본건은 신축 건물이라는 점에서 비교 시세보다 높은 가치를 가질 것으로 예상되나, 제공된 시세 자료는 감정가(444,000,000원) 대비 상당히 낮은 수준임.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

인근에 근린생활시설이 있어 기본적인 쇼핑 및 생활 편의시설 이용이 가능함.

5.2. 교육시설

주변에 학교(초/중/고)가 위치하여 자녀 교육 환경이 양호한 편임.

5.3. 기타

안산식물원 인접으로 쾌적한 휴식 및 여가 활동 공간 확보.

6. 잠재적 리스크

6.1. 제시외 건물 (다락) 관련 사항

약 27.40㎡(약 8.3평)의 제시외 다락 공간이 포함되어 있으나, 이는 공부상 면적 외이므로 명도 시 점유 관계 확인 및 협의가 필요할 수 있음. 다만, 감정평가에 포함되었고, 전유부 합병으로 변경된 점을 감안할 때 합법적으로 사용 가능한 공간으로 보임.

6.2. 전유부 합병 관련 사항

과거 401(상)호와 401(하)호로 별도 등기되어 있었으나, 2022년 7월 전유부 합병 처리됨. 내부 계단이 존재했던 복층 구조임을 감안할 때, 합병 과정 및 현 상태에 대한 추가 확인이 필요할 수 있음.

6.3. 임대관계 미상

감정평가서상 임대관계는 미상임. 그러나 인수 보증금이 0원이므로 명도 관련 리스크는 낮음.

7. 종합 의견

본 물건은 2022년 신축된 다세대주택으로, 안산식물원 인접하여 주거 환경이 쾌적하며 교통 및 생활 편의시설 접근성도 양호함. 특히 약 8.3평에 달하는 넓은 다락 공간을 포함한 복층 구조로, 실사용 면적이 넓다는 장점이 있음. 등기부상 인수되는 권리나 부담해야 할 임차 보증금이 없어 권리 분석상 깔끔한 편임. 다만, 감정가(4억 4천 4백만원) 대비 인근 유사 물건의 시세가 상당히 낮은 수준으로, 시세 차익보다는 신축 주택의 가치와 입지 조건을 고려한 접근이 필요함. 제시외 다락과 전유부 합병 관련 사항은 명도 시 점검해야 할 부분임.

8. 투자 포인트

* 신축 건물 (2022년식)으로서 노후 주택 대비 높은 가치 보유.

* 안산식물원 인접으로 쾌적한 주거 환경 및 여가 활용 용이.

* 넓은 실사용 면적 (전용 84.25㎡ + 다락 27.40㎡).

* 권리관계가 깨끗하여 명도 및 권리 부담 적음.

* 향후 지역 시세 상승 시 수혜 기대.

9. 예상 입찰가

감정가: 444,000,000원

주변 시세 분석 결과 (비교물건 기준) 약 2억 8천만원 ~ 3억 2천만원으로 추정됨.

하지만 본건은 2022년식 신축 건물이며, 넓은 다락 공간을 포함한 복층 구조로 희소성이 높아 시세보다 높은 가치를 인정받을 가능성이 있음.

따라서, 감정가를 기준으로 접근하되, 시장 가치와의 괴리를 고려하여 신중한 입찰이 필요함.

감정가의 80% 수준인 약 355,200,000원부터 보수적으로 접근하며, 신축의 가치와 잠재적 시세 상승 가능성을 고려하여 370,000,000원 ~ 390,000,000원 사이를 고려해 볼 수 있음.

최종 예상 입찰가 범위: 370,000,000원 ~ 390,000,000원.

상기 예상 입찰가는 제공된 제한적인 정보를 바탕으로 산정한 것이며, 실제 입찰 시에는 현장 조사, 주변 시세 재확인, 명도 난이도, 공실 위험 등을 종합적으로 고려하여 최종 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.