나이스옥션 법원경매 안양 2025타경101587 [1] 경기도 군포시 부곡동 1246 군포에이스더블유밸리지식산업센터 11층1131호 지식산업센터 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 연신 · 평가일 2025.11.24

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 군포시 부곡동 소재 '동군포 TG' 남동측 인근에 위치하며 주위는 공장, 근린생활시설, 아파트단지, 믈류센터 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건까지 제반 차량의 진출입이 용이하며 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 13층건 내 11층 1131호로서, 외벽 : 복합판넬 및 강화유리 마감 등 내벽 : 위페인팅 등 창호 : 샷시 페어그라스 창호임.

이용상태

공부상 지식산업센터로서 조사시점 현재 이해관계인이 부재로 이용상태는 미상임.

설비내역

급배수 및 위생설비, 천장형 시스템냉난방설비, 승강기설비, 화재탐지 및 옥내 소화전설비, 지하주차장 등을 갖추고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

등고평탄한 장방형 토지로서 공장(지식산업센터) 및 근린생활시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북측 및 남측으로 폭약 15미터, 서측으로 폭약 10미터 내외의 포장도로에 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 준공업지역(2017-07-28), 지구단위계획구역, 소로1류(폭 10m~12m)(2017- 07-28)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(2017-07-28)(접합), 가축사육제한구역(2022-09 -06)(전부제한구역), 비행안전제3구역(전술)(2022-09-06)(비행안전제3구역(전술) 해발178.21m이하 위탁), 일반산업단지(2017-07-28), 과밀억제지역, 과밀억제지역 (2022-09-06), 과밀억제권역(2022-09-06), 토지거래계약에관한허가구역(2023-09-05) (~2028-09-04, 의왕군포안산 공공주택지구),토지거래계약에관한허가구역(2025-08-28) (지정일자: 25.8.26~26.8.25. 대상:외국인 등 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대) 임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 등 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 및 물건 개요

본 보고서는 경기도 군포시 부곡동에 소재한 군포에이스더블유밸리지식산업센터 11층 1131호에 대한 물건 보고서입니다.

사건번호: 안양지원 2025타경101587 (1)

경매 구분: 부동산강제경매

채권자: 유OOOOOO

감정가: 119,000,000원

매각 대상: 토지/건물 일괄매각

1.2. 물건 상세 현황

소재지: 경기도 군포시 부곡동 1246 군포에이스더블유밸리지식산업센터 11층1131호

용도: 지식산업센터

건물 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 13층 건물 내 11층 1131호

토지 면적: 11.01㎡ (약 3.33평)

건물 면적: 34.06㎡ (약 10.30평)

건물 주요 정보 (JSON 기반):

* 건물명: 군포 에이스 더블유밸리

* 연면적: 38,240.39㎡

* 건축 면적: 3,724.32㎡

* 준공일: 2021년 07월 28일

* 총 층수: 13층

* 호수: 1131호 (11층)

* 주차: 283대 (지하 주차장)

2. 입지 조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본 물건은 경기도 군포시 부곡동 소재 '동군포 TG' 남동측 인근에 위치합니다. 주변 지역은 공장, 근린생활시설, 아파트단지, 물류센터 등이 혼재하는 지역입니다. 군포첨단산업단지 내에 있으며, '군포 에이스 더블유밸리'는 해당 단지 내 최초이자 최고층 랜드마크 건물로 공급되었습니다.

2.2. 교통 및 도로 접근성

제반 차량의 진출입이 용이하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용도 가능합니다 (교통 상황 보통). 북측 및 남측으로 폭 약 15미터, 서측으로 폭 약 10미터 내외의 포장도로에 접하고 있습니다. 또한, 동군포 IC와 인접하여 영동고속도로 이용이 편리하며, 의왕역(1호선)이 도보 약 10~15분 거리에 위치합니다. GTX-C 노선이 예비타당성을 통과하여 향후 교통망 개선이 기대됩니다.

2.3. 토지 이용계획 및 제한 사항

* 도시지역, 준공업지역, 지구단위계획구역

* 소로1류 (폭 10m~12m), 중로2류 (폭 15m~20m)

* 가축사육제한구역 (전부제한구역)

* 비행안전제3구역 (전술, 해발 178.21m 이하 위탁)

* 일반산업단지

* 과밀억제지역

* 토지거래계약에 관한 허가구역 (2023-09-05 ~ 2028-09-04, 의왕군포안산 공공주택지구)

* 토지거래계약에 관한 허가구역 (2025-08-28 ~ 2026-08-25, 외국인 등 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대)

3. 권리 분석

3.1. 등기부채권 총액 및 말소기준권리

집합건물 등기부 요약에 따르면, 말소기준권리는 2025년 10월 16일 접수된 유천신용협동조합의 가압류(금 229,509,942원)입니다. 이 가압류를 말소기준으로 하여 이후 접수된 권리들은 대부분 매각으로 소멸될 것으로 보입니다.

* 갑5 (말소기준): 2025-10-16 접수, 가압류 (유천신용협동조합, 229,509,942원)

* 갑6: 2025-11-17 접수, 강제경매 (유천신용협동조합, 230,938,287원, 5번 가압류의 본압류)

* 갑7: 2025-12-23 접수, 강제경매 (주식회사하나자산신탁, 2025타경101701)

등기부채권 총액: 229,509,942원.

3.2. 임차인 현황 및 대항력

* 임차인: 배영자

* 보증금: 10,000,000원

* 차임: 400,000원

* 전입/사업일자: 2025년 01월 31일

* 확정일자: 2025년 01월 31일

* 배당신고일자: 2025년 12월 05일

* 대항력: 있음

상기 임차인은 전입일자 및 확정일자를 기준으로 대항력을 갖추고 있습니다. '인수 보증금 합계'는 0원으로 명시되어 있으나, 대항력 있는 임차인이 존재하므로 명도 협의 또는 명도 소송 절차가 필요할 수 있습니다.

3.3. 매각으로 소멸되지 않는 권리

물건명세서상 '매각으로 소멸되지 않는 권리'는 지상권으로 기재되어 있으나, 관련 상세 내용은 명시되지 않았습니다.

4. 상권 분석

4.1. 지역 업종 분포

본 물건이 위치한 군포첨단산업단지는 제조업, 첨단지식산업 등 다양한 기업이 입주해 있습니다. 단지 내에는 지식산업센터 외에도 근린생활시설, 상업시설 등이 복합적으로 조성되어 있습니다. 주변에 공장, 물류센터, 아파트단지 등이 혼재하여 복합적인 상권 특성을 보입니다.

4.2. 인근 상업 및 업무 시설

군포 에이스 더블유밸리 건물 자체에는 근린생활시설 및 상업시설이 지하 1층, 지상 1~2층에 일부 조성되어 있으며, 프랜차이즈 매장, 식당, 카페 등이 입주해 있습니다. 또한, 인근에 현대중앙자동차연구소, 현대로템 등 대기업 사업장이 위치하여 기업체 수요를 확보하고 있습니다.

5. 생활 정보

5.1. 편의 및 생활 기반 시설

군포 에이스 더블유밸리 단지 내에는 근린생활시설이 있어 기본적인 편의시설 이용이 가능합니다. 또한, 주변에 고랑치기근린공원, 왕송호수공원 등 근린공원이 인접하여 쾌적한 환경을 제공합니다. 인근 지역에는 헬스장(믹스짐 헬스PT 부곡첨단점, 리조트휘트니스 군포부곡점 등)과 같은 체육 시설도 위치하고 있습니다.

5.2. 기타 생활 편의

단지는 100% 지하 주차장을 설계하여 지상에 차 없는 단지로 조성되었으며, 옥외 휴게공간, 로비 등 근로자를 위한 휴게 시설이 마련되어 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 대항력 있는 임차인 문제

배영자 임차인은 대항력을 갖추고 있으며, 보증금 1,000만원을 요구할 수 있습니다. 비록 '인수 보증금 합계'가 0원으로 표기되어 있어 임차인의 보증금이 경매 절차에서 배당될 것으로 예상되나, 임차인이 명도에 협조하지 않을 경우 명도 소송 등 추가적인 절차 및 시간, 비용이 발생할 수 있습니다.

6.2. 중복 경매 사건

'중복사건' 표기가 되어 있는 것으로 보아, 동일 물건에 대해 여러 채권자의 경매 신청이 있을 수 있습니다. 이는 경매 절차의 복잡성을 증가시키거나, 추가적인 채권 관계를 발생시킬 수 있으므로 주의가 필요합니다.

6.3. 토지 이용 제한 사항

비행안전제3구역, 가축사육제한구역, 토지거래계약허가구역 등 다양한 토지 이용 계획 및 제한 사항이 존재합니다. 이는 향후 건물의 증축, 용도 변경 등 토지 활용에 제약을 줄 수 있습니다.

6.4. 건물 이용 상태 및 공실 가능성

감정평가요항표 상 '이용상태는 미상임'으로, 조사 시점 현재 이해관계인이 부재하여 실제 이용 상태를 파악하기 어렵습니다. 또한 '임대관계 등 미상임'으로, 현재 공실인지 임대 중인지, 임대료 수준은 어떠한지 등은 추가 확인이 필요합니다. 신축 건물임에도 불구하고 공실이 장기화될 경우 임대 수익 확보에 어려움이 있을 수 있습니다. (검색 결과, 군포 에이스 더블유밸리 인근에 재활용 쓰레기 처리장이 있으며, 과거 소각장 건설 계획이 주민 반대로 백지화된 사례가 있으나, 본 물건지와의 직접적인 혐오 시설 연관성은 검색 결과에서 명확히 드러나지 않았습니다.)

7. 종합 의견

본 물건은 경기도 군포시의 군포첨단산업단지 내에 위치한 신축(2021년 준공) 지식산업센터입니다. 우수한 교통망과 주변 산업단지의 배후 수요를 기반으로 투자 및 실사용 가치를 가질 수 있습니다. 그러나 대항력 있는 임차인의 존재, 다수의 경매 사건 중복 진행, 까다로운 토지 이용 제한, 그리고 건물 이용 상태 미확인 등 권리 및 물건 자체에 대한 잠재적 리스크를 내포하고 있습니다. 특히 대항력 있는 임차인의 명도 문제는 가장 주의 깊게 검토해야 할 부분입니다.

8. 투자 포인트

* 군포첨단산업단지의 성장 가능성과 다양한 기업체 수요를 바탕으로 한 임대 수익 기대.

* 신축 건물로 비교적 최신 시설을 활용 가능하며, 유지보수 비용 부담이 적을 것으로 예상.

* 향후 GTX-C 노선 개통 등 교통망 개선에 따른 가치 상승 가능성.

* 섹션 오피스 형태로 공급되어 업종별 맞춤형 공간 활용 용이.

9. 예상 입찰가

본 물건의 예상 입찰가 산정을 위해서는 인수 보증금(0원) 외에도 다음과 같은 추가적인 조사가 필요합니다.

* 인근 유사 지식산업센터의 최근 실거래가 및 임대 시세 조사.

* 현재 시장 상황 및 향후 전망 분석.

* 대항력 있는 임차인과의 명도 가능성 및 예상 소요 비용, 기간 산정.

* 각종 토지 이용 제한 및 건물 상태에 따른 잠재적 비용 고려.

현재 제공된 정보만으로는 정확한 예상 입찰가 산정이 어렵습니다. 따라서, 본 보고서의 투자 포인트 및 잠재적 리스크를 종합적으로 고려하여 신중한 접근이 요구됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.