나이스옥션 법원경매 마산 2025타경349 [1] 경상남도 창원시 마산합포구 성호동 13-17 다가구주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 중앙 · 평가일 2025.12.02

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 창원시 마산합포구 성호동 소재 '성호초등학교' 북서측 인근에 위치하며, 주위는 종교시설, 단독주택 등이 혼재하며, 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 제 차량의 출입 가능하며, 전반적인 교통상황은 보통임.

형태 및 이용상태

기호(1, 2) 토지는 2필지 일단의 토지로서 사다리형의 토지이며, 지반은 보통이고 주택 부지로 이용됨.

인접 도로상태

본건 남동측으로 폭 약 6미터 내외의 포장도로, 남서측으로는 폭 4미터 내외의 도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1, 2) : 제1종일반주거지역, 소로3류(폭 8m 미만)(국지도로)(접합), 가축사육제한구역(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역<경상남도 문화재보호 조례>, 상대보호구역(2023-12-27)(성호초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>

제시목록 외의 물건

없음.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상이며, 기타사항은 의견서 4페이지 ‘7.그 밖의 사항’ 참조.

건물감정평가요항표

건물의 구조

벽돌구조 철근콘크리트,아스팔트슁글지붕 지상2층 건물로서 외벽 : 적벽돌쌓기, 모르타르위 페인트 마감 등 내벽 : 벽지 붙임, 일부 타일 붙임 등 바닥 : 장판지깔기, 일부 타일 붙임 등 창호 : 새시 창호 등임.

이용상태

1층 : 주택2가구 등 2층 : 주택1가구 등

설비내역

보일러에 의한 난방설비가 되어 있으며, 위생 및 급·배수설비 등이 구비되어 있음.

부합물 및 종물

본건 후첨 “지적개황도 및 건물개황도” 와 같이 제시외 건물(기호㉠,㉡)이 소재하며, 구조·규모·이용상황 등을 고려할 때 본건 부동산의 사용·수익·처분에 미치는 영향은 미미할 것으로 판단되어, 실측 면적으로 사정평가하였는 바, 경매 진행 및 참여시 참고바람.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임개관계는 미상이며, 기타사항은 없음.

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물 포함. 본건 토지는 공부상 일단의 토지로 도로공제 부분을 감안하여 일괄평가함. 임차인 하미숙의 임차부분이 현황조사상 102호이나 임대차계약서에는 1층 2호로 표기되어 있음. 본건 목록3. 건물 등기사항증명서 을구 3번에 한국토지주택공사의 임차권등기가 있으나, 임대인과 호수 변경계약시(102호에서 101호로) 임차권등기 설정 금액을 대체 처리하였으므로(임차인 강석민의 보증금으로 대체함) 매각시 임차권등기 말소에 동의한다는 한국토지주택공사의 동의서가 2026.6.30.자로 접수됨. 대항력 있는 임차인 있을 수 있음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지 및 기본 물건 정보

사건번호: 마산지원 2025타경349 (1)

소재지: 경상남도 창원시 마산합포구 성호동 13-17

용도: 다가구주택

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 오

1.2. 토지 정보

토지면적: 112.00㎡ (약 33.88평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

토지이용계획 및 제한상태: 제1종일반주거지역, 소로3류(폭 8m 미만)(국지도로), 가축사육제한구역, 역사문화환경보존지역, 상대보호구역(성호초등학교)

인접 도로상태: 본건 남동측으로 폭 약 6미터 내외의 포장도로, 남서측으로는 폭 4미터 내외의 도로와 접함.

1.3. 건물 정보

건물면적: 163.56㎡ (약 49.48평)

건물 제시외면적: 12.80㎡ (약 3.87평)

건물 구조: 벽돌구조 철근콘크리트, 아스팔트슁글지붕 지상 2층 건물

이용상태: 1층 주택 2가구, 2층 주택 1가구

1.4. 감정가 및 매각 정보

감정가: 229,525,030원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 경상남도 창원시 마산합포구 성호동 소재 '성호초등학교' 북서측 인근에 위치하며, 주위는 종교시설, 단독주택 등이 혼재하는 지역으로 전반적인 주위환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통상황

본건까지 차량의 출입이 가능하며, 전반적인 교통상황은 보통입니다. 대중교통 이용 편의성은 주변 도로망을 통해 확보될 것으로 판단됩니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

토지 등기부 요약:

소유권 이전 (조흥래, 강상미), 근저당 (김태우 - 말소, 오형주 - 말소), 가압류 (롯데카드 - 말소), 임의경매 (오형주 - 말소)

건물 등기부 요약:

소유권 보존/이전 (조흥래, 강상미), 근저당 (김태우 - 말소, 오형주 - 말소), 주택임차권 (한국토지주택공사 - 인수 예정이나 매각 시 말소 합의), 임의경매 (오형주 - 말소)

말소기준권리:

토지 및 건물 등기부상 말소기준권리는 2024년 2월 27일 접수된 김태우 근저당권입니다.

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 박

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2024-07-11

대항력: 없음

비고: (전입세대확인서상)

* 임차인: 하

보증금: 20,000,000원

차임: 200,000원

전입일자: 2025-04-15

확정일자: 2025-10-20

배당신고일자: 2025-12-01

대항력: 없음

비고: (현황조사상 102호, 계약서상 1층 2호)

* 임차인: 한국토지주택공사

보증금: 40,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2023-01-11

확정일자: 2022-12-09

배당신고일자: 2025-01-06

대항력: 있음

비고: (건물 등기부상 '인수'이나, 매각 시 말소에 동의한다는 공문 접수 완료)

* 임차인: 강

보증금: 50,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2020-09-14

대항력: 있음

비고: (보증금 50,000,000원, 대항력 있음)

3.3. 인수/소멸 권리 분석

말소기준권리보다 후순위 권리인 김태우, 오형주 근저당권, 롯데카드 가압류, 오형주 임의경매개시결정 등기 등은 매각으로 인해 소멸됩니다.

한국토지주택공사 임차권은 건물 등기부상 '인수'로 기재되어 있으나, 관련 동의서가 접수되어 매각 시 말소될 예정입니다.

하 임차인은 대항력이 없어 말소될 것으로 보입니다.

강 임차인은 대항력이 있으며, 보증금 50,000,000원은 낙찰자가 인수할 가능성이 높습니다.

인수 보증금 합계: 50,000,000원

4. 상권분석

* 주변 편의시설: 본건 인근에는 성호초등학교가 위치하며, 지역 내 소규모 상점, 식당 등 주거 단지에 필요한 기본적인 편의시설이 분포하고 있습니다.

* 혐오시설: 제공된 정보 및 주변 환경 분석 결과, 본건 인근에 직접적으로 영향을 미칠 만한 혐오시설은 확인되지 않았습니다. 다만, 지역 특성상 종교시설 등이 혼재되어 있으므로 개인에 따라 민감할 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

* 교육시설: 성호초등학교가 북서측 인근에 위치하여 초등 교육 접근성이 우수합니다.

* 상업시설: 소규모 점포 및 식당들이 지역 내에 분포하고 있습니다.

5.2. 교통시설

* 도로: 남동측 약 6미터, 남서측 약 4미터 도로에 접하고 있어 차량 접근이 용이합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 특이사항 및 주의사항

* 일괄매각: 토지와 건물은 일괄하여 매각되며, 제시외 건물 12.80㎡도 포함됩니다.

* 임차인 주거 호수 표기 오류: 임차인 하미숙의 임차 부분이 현황조사상 102호이나, 임대차계약서에는 1층 2호로 표기되어 있어 확인이 필요합니다.

* 대항력 있는 임차인: 강 임차인은 대항력이 있으며, 보증금 50,000,000원은 낙찰자가 인수해야 하는 금액입니다.

6.2. 권리분석상 리스크

대항력 있는 임차인 강 의 보증금 50,000,000원이 인수될 경우, 실제 투자금액에 추가 부담이 발생합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경상남도 창원시 마산합포구 성호동에 위치한 다가구주택으로, 성호초등학교 인근에 자리하여 주거 환경이 양호한 편입니다. 일괄매각 대상이며, 토지 및 건물 면적이 적절합니다. 다만, 대항력 있는 임차인이 존재하여 이에 대한 인수 부담이 있습니다.

8. 투자 포인트

* 양호한 입지: 성호초등학교 인근으로 교육 환경이 좋고, 주택가 지역에 위치하여 안정적인 주거 수요 기대 가능합니다.

* 소규모 제시외 건물 포함: 제시외 건물도 매각에 포함되어 있어 활용 가능성이 있습니다.

* 명확한 권리관계 (대부분 소멸): 말소기준권리보다 후순위 권리들은 매각으로 소멸되어 낙찰자의 부담이 비교적 적습니다.

9. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 229,525,030원입니다. 권리분석 결과, 대항력 있는 임차인 강 의 보증금 50,000,000원을 낙찰자가 인수해야 하므로, 이를 제외한 금액을 기준으로 입찰가 산정을 고려해야 합니다. 따라서, 보증금 인수 금액을 제외한 대략적인 기준가는 179,525,030원부터 시작하여, 주변 시세, 물건 상태, 향후 임대 수익률 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.